中关村金融中心写字楼商业项目融资建议书

以市场为导向建立自己的品牌。

从选址规划设计开始， 就要注意市场调查，以市场为导向，以目标顾客群的需求为中心展开 市场营销，在建设和营销的过程中建立和深化自己的品牌。

注重资信体系的建设。

房地产企业资信等级的高低直接决 定融资方式的优劣，直接影响融资额度的大小。

因此开发企业定要 重视企业信誉。

第，要对银行讲信誉，特别是对银行的贷款，定 要准时履约，及时奉还，要按照金融咨询评信机构的标准积极参评信 用等级，通过提高企业的经营能力获利能力偿债能力和企业素质 来提高企业的资信等级。

第二，要对社会对政府讲信誉，要对设计 施工监理单位讲信誉。

第三，要对购房客户讲信誉，确实做到销售 的商品房质量合格面积准确交房及时售后保修。

要积极按照政 府工商行政管理部门押的房地产抵押贷 款。

银行在提供融资服务时，般要按以下条件对贷款项目进行评 估借款用途拟投资项目的可行性借款人的资信和还款能力还 款来源抵押物的实际价值以及市场情况等。

提供贷款的是固定资产，比如办公楼或机电 经济实力的制约。

开发商进行银行贷款，般可采取以下几种方式， 即短期透支贷款存款抵押贷款和房地产抵押贷款。

般情况下，应 优先考虑以开发项目土地使用权或在建工程作抵土地抵押贷款银行的权益，又不影 响购房者的及时登记和项目销售的顺利进行。

自有财产股权抵押贷款 开发商利用自有财产股权进行抵押获取银行贷款也是个通 常的途径。

开发商的自有财产般的土地已经抵押给银行了，必须先解除土地 抵押后才能登记预售的商品房。

此时，开发商必须与银行协商，用分 期支付贷款的形式，把土地分期分批解除抵押，同时分期分批进行预 售商品房登记。

这样才能保证发放资金，归还贷款。

但是，土地抵押贷款在操作过程中 比较繁琐，因为商品房预售办法规定，商品房预售合同签定后必须在 天内到房管部门去做初始登记，只有经过登记的合同才有法律效 力，但是该商品房所依附土地使用权抵押贷款是房地产公司融资取得贷款的主要方式之 ，开发商通过自有资金获取开发土地的使用权后，就可以把土地使 用权抵押给银行，获取贷款资金，再把这笔资金投入开发建设，通过 商品房预售回笼较小，大多数的资 金靠贷款。

因此，开发商般都与银行或其他形式的金融机构保持着 较紧密的联系。

房地产开发商很多情况是通过抵押方式获得银行的贷款，具体方 式如下 土地使用权抵押贷款 用以作抵押，筹集长期贷款。

房地产开发商无论自有资金多少，在每个具体开发项目上，相 当程度上充当皮包公司的角色。

自有资金多的开发商，同时可从 事多个项目的开发，而在每个项目上自有资金运用银行贷款 房地产开发商向银行或其他金融机构借入资金，按偿还期限的不 同，可分为短期贷款和长期贷款。

其中短期贷款必须在年内偿还， 般可作为企业短期资金周转而在房屋建成定的阶段，开发商可 商 预售前的实际投资额均有些规定，如国家规定开发商超过的 总投资，并已确定施工进度和竣工交付日期，方可预售。

因此，开发 商不能以为不出分钱，空手就能搞成房地产，并得到丰厚的回报。

是微不足道 的。

预收购房款主要有两种，是分次收款，另种是次预收，显 然后种情况对开发商更为有利。

然而，预售楼宇在不同的国家或地 区都会有定具体限制条件。

在我国很多地方，当地政府对于开发需先期支付少量的资 金，就可以享受未来段时间内房地产的增值收益。

而对开发商来说， 预售可以筹集到必要的建设资金，又可以将部分市场风险转移给买 家，虽可能会丧失些未来利益，但相对于总体利益终究设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资 金。

它是开发商筹集开发资金的种重要的方式。

在房地产市场前景看好的情况下，般投资置业人士及机构对预 售楼宇都会表现出极大的热情。

这是因为他们仅部分进行 投入，而且国家规定房地产开发项目应建立资本金制度，资本金占项 目总投资的比例不得低于。

预收账款 预收账款是指开发商按照合同规定预收购房者的购房资金，以及 委托单位开发建，经营开发定 时期，从税后利润中提取的盈利公积金因筹资超出资金资本汇率 折算差额，以及接受捐献的财产而形成的资本公积金。

以上这些资金， 开发商可以自行支配长期持有。

公司可以以自有资金的现在国内房地产行业通行的些融资手段，我们 把这些通行的融资手段称为般的融资手段，从这些般的融资手段 的研究中，探讨新的融资手段。

自有资金 企业自有资金包括组建企业时各方面投入资金层住宅必 须封顶，高层住宅须有的形象进度。

在上述日益严峻的融资环境下，如何找到条或多条新的融资渠 道，是房地产开发商面临的重要而迫切的任务。

要解决这个问题，我 们还是先要了解下现层住宅必 须封顶，高层住宅须有的形象进度。

在上述日益严峻的融资环境下，如何找到条或多条新的融资渠 道，是房地产开发商面临的重要而迫切的任务。

要解决这个问题，我 们还是先要了解下现在国内房地产行业通行的些融资手段，我们 把这些通行的融资手段称为般的融资手段，从这些般的融资手段 的研究中，探讨新的融资手段。

自有资金 企业自有资金包括组建企业时各方面投入资金，经营开发定 时期，从税后利润中提取的盈利公积金因筹资超出资金资本汇率 折算差额，以及接受捐献的财产而形成的资本公积金。

以上这些资金， 开发商可以自行支配长期持有。

公司可以以自有资金的部分进行 投入，而且国家规定房地产开发项目应建立资本金制度，资本金占项 目总投资的比例不得低于。

预收账款 预收账款是指开发商按照合同规定预收购房者的购房资金，以及 委托单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资 金。

它是开发商筹集开发资金的种重要的方式。

在房地产市场前景看好的情况下，般投资置业人士及机构对预 售楼宇都会表现出极大的热情。

这是因为他们仅需先期支付少量的资 金，就可以享受未来段时间内房地产的增值收益。

而对开发商来说， 预售可以筹集到必要的建设资金，又可以将部分市场风险转移给买 家，虽可能会丧失些未来利益，但相对于总体利益终究是微不足道 的。

预收购房款主要有两种，是分次收款，另种是次预收，显 然后种情况对开发商更为有利。

然而，预售楼宇在不同的国家或地 区都会有定具体限制条件。

在我国很多地方，当地政府对于开发商 预售前的实际投资额均有些规定，如国家规定开发商超过的 总投资，并已确定施工进度和竣工交付日期，方可预售。

因此，开发 商不能以为不出分钱，空手就能搞成房地产，并得到丰厚的回报。

银行贷款 房地产开发商向银行或其他金融机构借入资金，按偿还期限的不 同，可分为短期贷款和长期贷款。

其中短期贷款必须在年内偿还， 般可作为企业短期资金周转而在房屋建成定的阶段，开发商可 用以作抵押，筹集长期贷款。

房地产开发商无论自有资金多少，在每个具体开发项目上，相 当程度上充当皮包公司的角色。

自有资金多的开发商，同时可从 事多个项目的开发，而在每个项目上自有资金运用较小，大多数的资 金靠贷款。

因此，开发商般都与银行或其他形式的金融机构保持着 较紧密的联系。

房地产开发商很多情况是通过抵押方式获得银行的贷款，具体方 式如下 土地使用权抵押贷款 土地使用权抵押贷款是房地产公司融资取得贷款的主要方式之 ，开发商通过自有资金获取开发土地的使用权后，就可以把土地使 用权抵押给银行，获取贷款资金，再把这笔资金投入开发建设，通过 商品房预售回笼资金，归还贷款。

但是，土地抵押贷款在操作过程中 比较繁琐，因为商品房预售办法规定，商品房预售合同签定后必须在 天内到房管部门去做初始登记，只有经过登记的合同才有法律效 力，但是该商品房所依附的土地已经抵押给银行了，必须先解除土地 抵押后才能登记预售的商品房。

此时，开发商必须与银行协商，用分 期支付贷款的形式，把土地分期分批解除抵押，同时分期分批进行预 售商品房登记。

这样才能保证发放土地抵押贷款银行的权益，又不影 响购房者的及时登记和项目销售的顺利进行。

自有财产股权抵押贷款 开发商利用自有财产股权进行抵押获取银行贷款也是个通 常的途径。

开发商的自有财产般是固定资产，比如办公楼或机电 经济实力的制约。

开发商进行银行贷款，般可采取以下几种方式， 即短期透支贷款存款抵押贷款和房地产抵押贷款。

般情况下，应 优先考虑以开发项目土地使用权或在建工程作抵押的房地产抵押贷 款。

银行在提供融资服务时，般要按以下条件对贷款项目进行评 估借款用途拟投资项目的可行性借款人的资信和还款能力还 款来源抵押物的实际价值以及市场情况等。

提供贷款的首要原则， 是拟作抵押的土地使用权的地块或房产的所在地必须已实施有房地 产抵押的规定和办法。

项目封闭贷款 这个贷款方法是从上面般的融资方法中土地使用权抵押贷 款发展而来的。

贷款的操作方式 开发商取得土地使用权证书后，不是直接把土地使用权证拿去银 行抵押贷款，而是在办完建设用地规划许可证和建设工程规划 许可证后，向银行提出项目封闭贷款，银行可在对该项目进行 充分评估的基础上，确定是否贷给该项目开发性贷款，使该项目取得 进步开发所需的资金。

这笔贷款的保证是土地使用权但又高于土地 使用权，因为还必须考虑项目的开发前景只有项目适销对路，才能 保证贷款本息的及时足额归还，贷款的规模和数额也高于单纯的土 地使用权证抵押贷款。

项目封闭贷款还必须在贷款银行开立专户， 由