重宾保利广场商业物业贷款可行性评估报告(word文档)_中文版高速下载

具体详见项目财务资金平衡表表。

税前成本利润率 税后成本利润率 税前销售利润率 锐后销售利润率 盈亏平衡点 投资回收期个月 财务净现值按贴现率计 全部投资财务内部收益率 第五部分项目偿债能力分析 项目财务效益分析 按照公司提供的开发建设计划，项目的总开发期约为年，预计建设期约年，从和 商住楼，大部分住户已入住，现二手住宅售价约为元平方米个别成交价为 元平方米，地下室车位售价为元个 经市场调查，项目与周边多个楼盘的功能设计配套设平 方米招租价约为元平方米，地下室车位数量较多，但出租率很低，如由业主购买， 售价可低至元个。

汇侨新城在黄石路以南，属大型商住综合小区，已建有多幢小高层和高层住宅楼园南面，属大型商住小区， 第期已售完，现推售第二期两幢高层住宅楼，另第三期计划于月发售，住宅均价约为 元平方米，配套的商业面积较少，个别首层临街商铺售价约为元元平方米。

部分首层临街商铺已售出，目前大部分商铺正招 租未经营，招租价约为元平方米，地下室车位售价元个。

富力阳光美居机场路和黄石路交界西南侧在元邦航空家元邦航空家园机场路和黄石路交角西北侧，属中型商住商务小区，现已建成多幢商 住楼并入住，另沿黄石路面有幢商务楼即将交付使用。

住宅售价幅度约在元 平方米之间，均价约为前交通 相对不便，预计第期于年月建成交付使用，其住宅售价幅度约为元 平方米之间，均价约为元平方米。

地下室车位约个，目前的销售策略为只租不 售。

元个，现已接近租满。

白云骏景花园属同档次的商住小区，占地面积约平方米，由幢小高层 组成，配套有幼儿园和近平方米地中海式园林，东南北边均为规划路，目元平方米之间，均价约为元平方米，二手住宅成交价约为 元平方米。

首层商业铺位的租价约为元平方米，且大部分商业面积已出租，地 下室车位只租不售，月租金为多层和幢 高层住宅或商住楼，现已全部交付使用，小区内配套有小学省级幼儿园和市场等，其中 第期已售完，第二期亦已售出近半，第三期将于今年月发售，住宅售价幅度大约在 成熟和规范。

三周边楼盘调查分析 在项目周边带有多个在建或已建成交付使用的商住小区，经实地调查，他们目前的大 致状况如下 祥景花园在黄石路北边，于九十年代中后期开始投资建设，共有幢广州市商品住宅均价为元，同比下降。

反映房地产市场竞争的激烈导致开发 商利润的降低，开发商只有不断让利于消费者，不断提升产品档次，才能立于不败之地，由 此亦说明广州的房地产市场不断趋于元，与去年 同期相比，分别增长和，其中，原八区商品房交易面积为万平方米， 交易金额为亿元，与去年同期相比，分别增长和。

据统计，今年上 半年万平方米，比去年同期增长 ，其中，原八区批准预售的商品房面积为万平方米，与去年同期相比增长 。

广州市十区商品房交易面积为万平方米，交易金额为亿商品房平均销售价格元平方米，比去年同期略高元平方 米，商品房空置面积的增长速度由月至月的下降到上半年的。

年月，广州市十区批准预售的商品房面积为东房地产开发投资未受非典影响，商品房销售保持稳定增长，价格波动小，空置面积增长速 度有明显放缓迹象。

上半年商品房销售额亿元销售面积万平方米，分别增 长和，全省亿元， 增长，房地产开发投资亿元，增长，增幅比去年同期下降，其中 商品房投资额亿元，占房地产开发投资的，同比增长。

年上半年广 含不可售的社会停车位个 第三部分市场研究与分析 项目投资环境分析略 二房地产市场分析 年上半年，广东省房地产开发投资增速回落，全社会固定资产投资含不可售的社会停车位个 第三部分市场研究与分析 项目投资环境分析略 二房地产市场分析 年上半年，广东省房地产开发投资增速回落，全社会固定资产投资亿元， 增长，房地产开发投资亿元，增长，增幅比去年同期下降，其中 商品房投资额亿元，占房地产开发投资的，同比增长。

年上半年广 东房地产开发投资未受非典影响，商品房销售保持稳定增长，价格波动小，空置面积增长速 度有明显放缓迹象。

上半年商品房销售额亿元销售面积万平方米，分别增 长和，全省商品房平均销售价格元平方米，比去年同期略高元平方 米，商品房空置面积的增长速度由月至月的下降到上半年的。

年月，广州市十区批准预售的商品房面积为万平方米，比去年同期增长 ，其中，原八区批准预售的商品房面积为万平方米，与去年同期相比增长 。

广州市十区商品房交易面积为万平方米，交易金额为亿元，与去年 同期相比，分别增长和，其中，原八区商品房交易面积为万平方米， 交易金额为亿元，与去年同期相比，分别增长和。

据统计，今年上 半年广州市商品住宅均价为元，同比下降。

反映房地产市场竞争的激烈导致开发 商利润的降低，开发商只有不断让利于消费者，不断提升产品档次，才能立于不败之地，由 此亦说明广州的房地产市场不断趋于成熟和规范。

三周边楼盘调查分析 在项目周边带有多个在建或已建成交付使用的商住小区，经实地调查，他们目前的大 致状况如下 祥景花园在黄石路北边，于九十年代中后期开始投资建设，共有幢多层和幢 高层住宅或商住楼，现已全部交付使用，小区内配套有小学省级幼儿园和市场等，其中 第期已售完，第二期亦已售出近半，第三期将于今年月发售，住宅售价幅度大约在 元平方米之间，均价约为元平方米，二手住宅成交价约为 元平方米。

首层商业铺位的租价约为元平方米，且大部分商业面积已出租，地 下室车位只租不售，月租金为元个，现已接近租满。

白云骏景花园属同档次的商住小区，占地面积约平方米，由幢小高层 组成，配套有幼儿园和近平方米地中海式园林，东南北边均为规划路，目前交通 相对不便，预计第期于年月建成交付使用，其住宅售价幅度约为元 平方米之间，均价约为元平方米。

地下室车位约个，目前的销售策略为只租不 售。

元邦航空家园机场路和黄石路交角西北侧，属中型商住商务小区，现已建成多幢商 住楼并入住，另沿黄石路面有幢商务楼即将交付使用。

住宅售价幅度约在元 平方米之间，均价约为元平方米。

部分首层临街商铺已售出，目前大部分商铺正招 租未经营，招租价约为元平方米，地下室车位售价元个。

富力阳光美居机场路和黄石路交界西南侧在元邦航空家园南面，属大型商住小区， 第期已售完，现推售第二期两幢高层住宅楼，另第三期计划于月发售，住宅均价约为 元平方米，配套的商业面积较少，个别首层临街商铺售价约为元平 方米招租价约为元平方米，地下室车位数量较多，但出租率很低，如由业主购买， 售价可低至元个。

汇侨新城在黄石路以南，属大型商住综合小区，已建有多幢小高层和高层住宅楼和 商住楼，大部分住户已入住，现二手住宅售价约为元平方米个别成交价为 元平方米，地下室车位售价为元个 经市场调查，项目与周边多个楼盘的功能设计配套设施和目标客户等均较相近，由于 目前该区域的人口持续增加，居住环境不断改善，总的来说，其住宅与祥景花园白云骏景 花园和富力阳光美居接近，故选用以上楼盘的价格作为住宅的比较对象，以市场比较法作为 评估方法测算其住宅的销售价值。

另因为其配套商业和地下室车位主要以出租经营为主，故 选用收益还原法作为评估方法测算其商业和车位的销售价值。

四项目优劣势分析 通过市场调查分析项目与同在机场路和黄石路带的几个周边楼盘的产品定位和目标客户亦非常接近，相互差异相对较少，其优势和劣势主要体现在与该区域内早期建设的功能 设计较旧的住宅和缺乏配套设施的小型项目的差别上，具体来说，这个项目有以下优势 地理位置优越，项目地处广州市未来城市副中心 按公司提供的施工进度，到年月将完成全部南区第期和第二期的工程建设并交 付使用，预计在年月底可以售完，项目建设期约为年销售期约为年，总 开发期自年月至年月接近年，预计销售进度如表 时间总销售收入万元总体销售比率 年三季度 四季度 年季度 二季度 三季度 四季度 年季度 二季度 合计 第四部分项目投资估算分析 项目投资概述 项目计划总投资万元，公司目前已完成项目投资万元包括土地费用万 元前期费用万元建安工程费万元小区基础设施配套建设费万元开发 期税费万元不可预见费用万元企业管理费万元销售费用万元。

项 目预计到年月全部完工并交付使用。

按我司估算，至估价时点，南区项目已投入资金约为万元，约占项目计划总投资的。

公司计划向银行贷款亿元用于部分后续投入，不足部分以项目销售楼款作滚动 投入，直至项目完工。

二投资成本费用估算 根据项目的规划建设情况，结合已投入资金的情况，对项目的投资成本进行了估算，具 体详见南区项目投资估概算表。

三项目资金筹措及资金平衡分析 按照计划，项目投入资金来源主要为企业自有资金银行贷款和销售收入。

目前南区项 目已投入资金全部可视为企业自有资金，其后续开发建设资金的来源主要由银行贷款和项目 预售收入组成。

按照项目施工计划，现第期幢楼宇已领取预售证，按估算，在项目进入 销售阶段后，仍需投入合共约万元项目建设资金主要为土地费用工程建设费用和 开发税费，银行贷款和销售收入可用于支付项目后续建设资金投入，从年第四季度开 始，第期幢楼宇的销售工作将进入高潮，销售收入可用于支付项目部分后续建设资金投 入，并支付银行贷款利息，待第二期幢楼字领取预售证并进行销售阶段后，可逐步偿还 银行贷款本息。

具体详见项目财务资金平衡表表。

税前成本利润率 税后成本利润率 税前销售利润率 锐后销售利润率 盈亏平衡点 投资回收期个月 财务净现值按贴现率计 全部投资财务内部收益率 第五部分项目偿债能力分析 项目财务效益分析 按照公司提供的开发建设计划，项目的总开发期约为年，预计建设期约年，从 年月到年月销售期共年，从年月到年月。

根据项目的现金流量表和损益测算表，通过分析和计算，项目的各项财务指标如下 项目的净现值大于，内部收益率高于行业基准收益率，表明项目抗风险能力强，从动 态角度分析在经济上和财务上是可行的。

二项目盈亏平衡分析项目的全部销售收入为万元，扣除开发建设投资销售费用营业税及附加和所 得税，税后净利润为万元。

以万元的项目总投资计算，盈亏平衡点为， 如以可售的住宅销售收入计，则住宅售出时可收回全部投资。

建议公司在项目建设 期和销售初期做好销售推广工作，以迅速回笼资金偿