武汉百营广场建设项目立项投资可行性分析报告

项 目计算期根据房地产业的特殊性，本项目计算期拟定为年，其中 建设期年，销售经营期年。

销售收入销售税金及附加测算 武汉市房地产楼盘调查情况 年武汉中心城区楼盘价格 物业名称地点类别价格元开发商 水岸星城武昌沙湖住宅湖北福星惠誉置业公司 锦绣长江汉阳滨江大道住宅武汉世茂锦绣地产公司 金都汉宫武昌积玉桥住宅武汉金都地产公司 新世界中心汉口航空路住宅武汉新世界发展公司 万科金色家 园 汉口轻轨前 进路住宅武汉万科地产公司 万科润园武昌徐东路住宅武汉万科地产公司 美奇国际汉口利济路商，点惊喜以及个令人想置身期 间的住宅办公购物娱乐环境，为正在大步发展的武汉市建没环境 添置份现代化形象。

本项目建设期年 武汉百营广场为旧城拆迁改造建设项目，拆除旧房户，风和采光，上下水管道全，充分运用虚实效果，立 面简洁，兼具实用和丰富的细节处理，在符合城市结构轮廓大前提 下而表现出高低错落有致线务活泼优美的外形，足以为武汉地区 增添份清新感，点时代气息达。

地下设三层地下室，负为商场，层高米，负二三 层为设备用房及地下停车场人防，层高米设两个车辆出入口。

两坐公寓塔楼的入口分别面向永康里而与商场入口分开，本设计使 每户具有良好的通下商 场层与地上八层商场设三块通透中庭，上下以扶梯至直梯， 交通疏散。

首层沿外墙商店以街铺型式布置，其余商场则经由中部 通廊出入。

其余七层则以米宽环形通廊连接中部大空间使商场四 通八场平方米， 地下停车场平方米，可停车辆，容积率，绿化率。

八层商场共有三个主要出入口，面向中山大道和前进五 路，小区内条交通道路三新横街贯通永康里至中山大道。

地及建筑设计 规划总用地面积平方米，合亩，新规划方 案按已批方案容积率计算，总建筑面积平方米，其中公 寓商住楼平方米，商场平方米，地下商化设备，符合规范要求，商场及公寓住宅均采用中央空调系统。

裙楼的外装 修以金属板幕墙配以适量的花岗石为主，内装修除般用房外，凡 公共及对外部份均采用较高级的装修标准。

百营广场建设规模商 场带来大市场原动力。

公寓住宅部份的建筑标准按国际标准设计，内部设施全部按 数字智能化管理，提供国际电话电传图文传真网络等各通讯 线路系统。

各项机电设备技术性能可行低噪音的现代分别为 层高的公寓住宅大楼连接层高的商业群楼所组成，地下三层，这 组建筑沿中山大道及前进五路布置，层商业裙楼既为商业中心地段 增添商业活力，同时充分利用该地段高密度的人流及商贸活动为筑群，集低层商场餐饮娱乐设施高层公寓 楼商住楼及商场服务配套设施于体。

部分是由座层高的住宅主楼连接层商场裙楼所组成，地下 三层，这组建筑沿前进五路布置。

第二部分由座连体高层高层，最低层层 项目方案布局 本项目设计方案在年月日经武汉市规划局审批开工 停工，为符合国际大都市商住需要经过修改后的方案，百营广场是 组多功能综合性建平方米 地下层商场平方米 地下二层停车场平方米 容积率 建筑密度 绿化率平方米 停车位个 楼房最讲，具有较强的竞争能力。

三总体规划 项目建设指标 土地净用地面积亩平方米 总建筑面积万平方米 其中公寓商住楼平方米商场圈规划的出台，武汉 市的房地产市场未来大有可为。

项目的建设，缓解了武汉市汉口住房供给矛盾，符合汉口房地产 市场发展规划与现状，顺应了武汉市乃至全国房地产市场发展的趋 势，同时，从市场竞争角度速开展，因此，我国的房 地产市场仍处于上升通道，未来几年房地产市场仍然会继续发展。

在 这样的宏观环境下，武汉市的房地产发展前景显得更为广阔。

因为两 型社会综合改革试验区的设立及城市想提供宝贵的经验。

市场分析 经过国家有效的宏观调控措施，我国的房地产市场目前进入调整 阶段，部分热点城市甚至有房价下降的趋势。

但我国住房供小于求的 基本矛盾没变，我国城市化的进程仍然在快商务商住公寓区条件已经成熟。

该 项目的实施不仅配合建设了汉口北岸滨水地区统规计划，推起新的住 宅购买热点，还将会给周边小区开发带给经验和管理模式，从而为业 主做到成熟个，带动片的指导思想商务商住公寓区条件已经成熟。

该 项目的实施不仅配合建设了汉口北岸滨水地区统规计划，推起新的住 宅购买热点，还将会给周边小区开发带给经验和管理模式，从而为业 主做到成熟个，带动片的指导思想提供宝贵的经验。

市场分析 经过国家有效的宏观调控措施，我国的房地产市场目前进入调整 阶段，部分热点城市甚至有房价下降的趋势。

但我国住房供小于求的 基本矛盾没变，我国城市化的进程仍然在快速开展，因此，我国的房 地产市场仍处于上升通道，未来几年房地产市场仍然会继续发展。

在 这样的宏观环境下，武汉市的房地产发展前景显得更为广阔。

因为两 型社会综合改革试验区的设立及城市圈规划的出台，武汉 市的房地产市场未来大有可为。

项目的建设，缓解了武汉市汉口住房供给矛盾，符合汉口房地产 市场发展规划与现状，顺应了武汉市乃至全国房地产市场发展的趋 势，同时，从市场竞争角度讲，具有较强的竞争能力。

三总体规划 项目建设指标 土地净用地面积亩平方米 总建筑面积万平方米 其中公寓商住楼平方米商场平方米 地下层商场平方米 地下二层停车场平方米 容积率 建筑密度 绿化率平方米 停车位个 楼房最高层高层，最低层层 项目方案布局 本项目设计方案在年月日经武汉市规划局审批开工 停工，为符合国际大都市商住需要经过修改后的方案，百营广场是 组多功能综合性建筑群，集低层商场餐饮娱乐设施高层公寓 楼商住楼及商场服务配套设施于体。

部分是由座层高的住宅主楼连接层商场裙楼所组成，地下 三层，这组建筑沿前进五路布置。

第二部分由座连体分别为 层高的公寓住宅大楼连接层高的商业群楼所组成，地下三层，这 组建筑沿中山大道及前进五路布置，层商业裙楼既为商业中心地段 增添商业活力，同时充分利用该地段高密度的人流及商贸活动为商 场带来大市场原动力。

公寓住宅部份的建筑标准按国际标准设计，内部设施全部按 数字智能化管理，提供国际电话电传图文传真网络等各通讯 线路系统。

各项机电设备技术性能可行低噪音的现代化设备，符合规范要求，商场及公寓住宅均采用中央空调系统。

裙楼的外装 修以金属板幕墙配以适量的花岗石为主，内装修除般用房外，凡 公共及对外部份均采用较高级的装修标准。

百营广场建设规模及建筑设计 规划总用地面积平方米，合亩，新规划方 案按已批方案容积率计算，总建筑面积平方米，其中公 寓商住楼平方米，商场平方米，地下商场平方米， 地下停车场平方米，可停车辆，容积率，绿化率。

八层商场共有三个主要出入口，面向中山大道和前进五 路，小区内条交通道路三新横街贯通永康里至中山大道。

地下商 场层与地上八层商场设三块通透中庭，上下以扶梯至直梯， 交通疏散。

首层沿外墙商店以街铺型式布置，其余商场则经由中部 通廊出入。

其余七层则以米宽环形通廊连接中部大空间使商场四 通八达。

地下设三层地下室，负为商场，层高米，负二三 层为设备用房及地下停车场人防，层高米设两个车辆出入口。

两坐公寓塔楼的入口分别面向永康里而与商场入口分开，本设计使 每户具有良好的通风和采光，上下水管道全，充分运用虚实效果，立 面简洁，兼具实用和丰富的细节处理，在符合城市结构轮廓大前提 下而表现出高低错落有致线务活泼优美的外形，足以为武汉地区 增添份清新感，点时代气息，点惊喜以及个令人想置身期 间的住宅办公购物娱乐环境，为正在大步发展的武汉市建没环境 添置份现代化形象。

本项目建设期年 武汉百营广场为旧城拆迁改造建设项目，拆除旧房户，其 中住宅户，建筑面积平方米，非居宅户，建筑面积 平方米，总拆迁建筑面积平方米。

整个拆迁工程已经完成， 施工建设按序安排。

四投资估算及资金筹措 百营广场年批准建设，年因深基坑开挖前对靠永 康里侧危房必须加固处理方案时不能确定，加上亚洲金融风暴的影响，工程被迫停工，前期投入到破土施工已完成拆迁地下基础桩 土方等，已经投入资金万元。

百营广场项目复工， 投资估算含前期费用修改方案土地规费补偿和施工后期费用， 总建筑面积平方米，项目基本投入万元，总投资 万元。

百营广场项目基本投资测算表 序号费用名称测算依据投资额万元 前期费用 项目转买费用 还建房政府垫资 所欠工程款 预交房款 复工补交费用 土地增容费 补配套费 档案保证费 墙改费 商砼保证金 消防配套费 抗震审查费 垃圾处理费白蚁防治费 公共防疫审查费 灭鼠费 三建设费用 堪设费 施工费 电设施 水设施 电梯 招标服务费 供水补偿费 水网改造费 供电贴费 城开管理费 人防保证金 道路绿化 四后期费用 物管启动金 二次供水设施费 房屋测丈费 五开发间接管理费计 资金筹措方案 投资人民币万元，用于前期费用部分复工补交费用可申 请减免部分部分施工投入。

前期复工费用人民币万元。

施工预备金人民币万元。

工程施工单位垫资减轻项目投入负担。

施工期年完成地下室和主体群楼可销售开盘，商住楼可 实现资金回笼，投入建设。

资金流动方案 本项目基本投资人民币万元，按项目前期施工期和后 期计划投入，资金来源公司自筹，开发贷款和计划销售收入列入。

科目 投入 万元 年期 投入金 额 第 年 第 二年 第三年 销售投 入 年余资 金 借还 前期费用 复工补交 费用 建设工程 费用 五财务评价及其效益分析 根据国家计委建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数 第版和国家现行的财税制度，对本项目的财务效益进行评价。

项 目计算期根据房地产业的特殊性，本项目计算期拟定为年，其中 建设期年，销售经营期年。

销售收入销售税金及附加测算 武汉市房地产楼盘调查情况 年武汉中心城区楼盘价格 物业名称地点类别价格元开发商 水岸星城武昌沙湖住宅湖北福星惠誉置业公司 锦绣长江汉阳滨江大道住宅武汉世茂锦绣地产公司 金都汉宫武昌积玉桥住宅武汉金都地产公司 新世界中心汉口航空路住宅武汉新世界发展公司 万科金色家 园 汉口轻轨前 进路住宅武汉万科地产公司 万科润园武昌徐东路住宅武汉万科地产公司 美奇国际汉口利济路商业湖北地龙实业公司 万达广场汉口民生路商业武汉万达地产公司 棕桐湾汉口沿江大道住宅武汉鸿基地产公