华苑新城项目立项投资可行性分析报告(word文档)_中文版高速下载

二合作方介绍 土地已由西青区土地局征为国有，现在西青区土地局名下，西青区土地局为 政府职能部门，港宁房地产公司为其下属公司的合资企业，港宁房地产公司 做了部分前期工作，如规划成果，大配套协议等。

但我司的合作方为西青区 土地局。

三已取得的政府文件 市规划局审批的规划成果。

与市安居工程次小时。

该项目所在区域规划有地铁号线，地铁 号线，沿外环线高架轻轨线，未来这些设施的建设使得该项目交通设施更 发达，出行更方便。

项目所在地 北侧红旗南路 西面为外 其他华城宾馆山西主干环线外 环线，交通极其便利，出行非常方便，目前有多条公交线路从本项目北面滨 水道经过通向市内各个方向，项目东侧为陈塘庄支线铁路，为货运线路， 般每日往返车次为学校 医院第中心医院二七医院传染病医院 大型商业设施佟楼商业中心王顶堤批发市场 文化设施天津图书馆红旗影院 体育设施天津体育中心天津网球运动中心 公园天津水上公园天津动物园大的商业公建设施可考虑 利用华苑居住区现有设施。

宗地周边米外但可辐射范围内主要社区配套现状 配套设施类别名称 教育设施天津大学南开大学理工学院广播电视大学华苑高级中学司法社区配套 该项目属于新区开发，周边生活设施不健全，距离华苑居住区主社区中心较远， 距离王顶堤居住区中心也较远，按规划必须建设中学小学幼儿园派出 所街道办事处公交站市场等配套生活设施，费用。

供电项目用地内规划有万伏变电站，该变电站由电业局负责建设， 我司按国家有关规定交纳费用。

通讯由我司自行配套，目前在红旗南路上有孔通讯管道，为该项目通讯 源头。

周边总个项目内污水通过泵站排出。

煤气项目用地北面滨水道上有煤气中压管，为该项目气源源头，已 引到红旗南路上。

供热项目用地内规划有集中锅炉房，该锅炉房由合作方负责建设，我司 交纳项目用地北面滨水道上，为的管径，沿外环线 侧已引入到项目用地红线边。

雨水项目用地南侧规划有雨水泵站，总个项目内雨水通过泵站排到外环 河。

污水项目用地南侧规划有污水泵站，所在地 局部场地标高不够 市政配套情况 整个华苑新城项目市政管网规划已设计完毕，各种市政配套源头在地块红线 边界周围，具体如下 给水供水主干管在梯形，原为农田，地质条件良好，土地已基本平 整完毕，大部分场地平整至与周边道路标高相同，局部比路低米左右，少量的 鱼塘正在填土平整。

大部分场地平整 大部分场地平整 项目亩，界 外用地万平方米约亩。

二项目宗地现状及市政配套情况 项目宗地现状 项目四至为东至陈塘支线铁路，南至规划路，西至外环线，北至红旗南 路。

宗地地块呈比较规则的规划为居住用地，规划总占地面积万平米，其中期由合作方自 己建设，现已建设大部分，二期为我司准备投资的用地，规划总占地面积 万平方米亩，其中界内用地万平方米约目区位及用地 项目区位 华苑新城项目位于天津市西南部见图项目区位图，建成后行政区划 隶属于南开区管辖，距离市文化教育中心区约公里，距离市中心商业区约公里。

项目用地 该宗地项目最为成熟，具备今年开工并销售的可能，经公司各方面调查研究，准备 今年上马华苑新城项目，再陆续开发其他条件成熟的项目。

第二章项目概述 项品在天津的影响力，在市场呼唤万科的大好形势下。

天津 万科应充分利用万科天津地产先锋的社会影响抓住机遇，多上新项目，扩大市 场占有率，让万科品牌深深印到每个天津人心中，目前几个新项目中以华苑新 城目由于产品和区位原因，也不是短期 热销房产，不宜作为公司近两年的利润支柱，是追求稳定开发有节奏销售为 目的的项目。

根据目前经营趋势，天津公司必须再上新项目，保证天津公司经 营利润指标和万科产目自年开盘 以来热销天津市，为天津公司的主要利润支柱，但到年后新城项目基本 开发完毕，主要为资金回笼，东丽湖项目体量大，是公司长远打算项目，从前 期规划销售包装都必须谨慎进行，该项目目自年开盘 以来热销天津市，为天津公司的主要利润支柱，但到年后新城项目基本 开发完毕，主要为资金回笼，东丽湖项目体量大，是公司长远打算项目，从前 期规划销售包装都必须谨慎进行，该项目由于产品和区位原因，也不是短期 热销房产，不宜作为公司近两年的利润支柱，是追求稳定开发有节奏销售为 目的的项目。

根据目前经营趋势，天津公司必须再上新项目，保证天津公司经 营利润指标和万科产品在天津的影响力，在市场呼唤万科的大好形势下。

天津 万科应充分利用万科天津地产先锋的社会影响抓住机遇，多上新项目，扩大市 场占有率，让万科品牌深深印到每个天津人心中，目前几个新项目中以华苑新 城项目最为成熟，具备今年开工并销售的可能，经公司各方面调查研究，准备 今年上马华苑新城项目，再陆续开发其他条件成熟的项目。

第二章项目概述 项目区位及用地 项目区位 华苑新城项目位于天津市西南部见图项目区位图，建成后行政区划 隶属于南开区管辖，距离市文化教育中心区约公里，距离市中心商业区约公里。

项目用地 该宗地规划为居住用地，规划总占地面积万平米，其中期由合作方自 己建设，现已建设大部分，二期为我司准备投资的用地，规划总占地面积 万平方米亩，其中界内用地万平方米约亩，界 外用地万平方米约亩。

二项目宗地现状及市政配套情况 项目宗地现状 项目四至为东至陈塘支线铁路，南至规划路，西至外环线，北至红旗南 路。

宗地地块呈比较规则的梯形，原为农田，地质条件良好，土地已基本平 整完毕，大部分场地平整至与周边道路标高相同，局部比路低米左右，少量的 鱼塘正在填土平整。

大部分场地平整 大部分场地平整 项目所在地 局部场地标高不够 市政配套情况 整个华苑新城项目市政管网规划已设计完毕，各种市政配套源头在地块红线 边界周围，具体如下 给水供水主干管在项目用地北面滨水道上，为的管径，沿外环线 侧已引入到项目用地红线边。

雨水项目用地南侧规划有雨水泵站，总个项目内雨水通过泵站排到外环 河。

污水项目用地南侧规划有污水泵站，总个项目内污水通过泵站排出。

煤气项目用地北面滨水道上有煤气中压管，为该项目气源源头，已 引到红旗南路上。

供热项目用地内规划有集中锅炉房，该锅炉房由合作方负责建设，我司 交纳费用。

供电项目用地内规划有万伏变电站，该变电站由电业局负责建设， 我司按国家有关规定交纳费用。

通讯由我司自行配套，目前在红旗南路上有孔通讯管道，为该项目通讯 源头。

周边社区配套 该项目属于新区开发，周边生活设施不健全，距离华苑居住区主社区中心较远， 距离王顶堤居住区中心也较远，按规划必须建设中学小学幼儿园派出 所街道办事处公交站市场等配套生活设施，大的商业公建设施可考虑 利用华苑居住区现有设施。

宗地周边米外但可辐射范围内主要社区配套现状 配套设施类别名称 教育设施天津大学南开大学理工学院广播电视大学华苑高级中学司法学校 医院第中心医院二七医院传染病医院 大型商业设施佟楼商业中心王顶堤批发市场 文化设施天津图书馆红旗影院 体育设施天津体育中心天津网球运动中心 公园天津水上公园天津动物园 其他华城宾馆山西主干环线外 环线，交通极其便利，出行非常方便，目前有多条公交线路从本项目北面滨 水道经过通向市内各个方向，项目东侧为陈塘庄支线铁路，为货运线路， 般每日往返车次为次小时。

该项目所在区域规划有地铁号线，地铁 号线，沿外环线高架轻轨线，未来这些设施的建设使得该项目交通设施更 发达，出行更方便。

项目所在地 北侧红旗南路 西面为外环线 四周边环境 自然环境 项目用地处于天津市的上风口，远离工业区，空气新鲜，自然条件优越，被 公认为居住的上佳区域。

北侧为正在建设的华苑新城期，远处为华苑居住区，华苑是天津市安居工 程重点起步区，占地公顷，规划建筑面积万平方米，九五年实施征 地和基础设施建设，共划分个居住小区，九六年实施住宅建设，截至 年底，已基本建设完毕，进住居民户。

其中，安华里居华里两个小区 被建设部评为全国城市住宅建设试点小区，碧华里小区成为我国康居住宅示范小区，华苑居住区配套设施齐全，物业管理完善华苑的成功开发对本项 目的开发定位有着很好的衬托。

西侧紧靠天津市的城市主干环道外环线，有着米的绿化防护带。

东侧为陈塘支线铁路，每天约有趟货车经过，有定的噪音污染，需采取 些降躁措施。

正在建设的华苑新城期 华苑碧华里 东侧为陈塘支线铁路 五规划控制要点 总占地面积万平方米亩，其中界外地面积为万平方米 约亩，可建设用地万平方米约亩。

该地块规划指标如下 序号项目单位已批准的指标我司设想的指标 规划总建筑面积平方米 住宅建筑面积平方米 非营业性公建平方米 营业性公建平方米 综合容积率 住宅容积率 建筑密度 绿化率 六土地价格 土地价格按总占地面积计算，界外地与可建设用地价格相同。

总占地面积为 亩，土地补偿费总额约为万元以万元亩的价格计算，最终以 实际测量面积为准，每亩单价不变，补偿数额多退少补，住宅楼面地价为 元平米。

第三章项目合作条件 项目合作背景 年天津市政府征用西青区外环线内部分土地建设华苑居住区，经市区 两级政府协商，市里开发用地，西青区开发用地，市政府就用征用 的的土地建设完成了现在的华苑居住区，西青区保留的土地，即西 华苑用地，西青区就交由其下属单位宁发房地产公司来开发，由于些原因 直未开发建设，后与香港上市的天津发展控股有限公司合作成立港宁房地 产公司后正式启动该项目，并由港宁房地产公司开发了华苑新城期用地， 现正在建设中，二期用地准备出让，在此种情况下，万科介入该项目。

二合作方介绍 土地已由西青区土地局征