圈本案安贞马甸商圈丽都商圈燕莎商圈金融街距地铁安定门站为公里，城铁太阳宫站瞬间即至，正在建设地铁号线和平西桥站近在咫尺距奥运主会场仅公里，驱车分钟内即可抵达，距首都国际机场仅需分钟车程三十多条公交路线在项目附近经停，便于出行。二周边环境与配套项目南侧有环球贸易中心万平米，级写字楼五星级酒店酒店式公寓综合体，北接亚运村及奥运主会场，附近有华联商场木偶剧院等，生活设施完备条件便利。本案星级酒店五洲大酒店皇冠假日酒店长城饭店昆仑饭店兆龙饭店等。机场项目距首都国际机场仅需分钟车程。人文炎黄艺术馆奥林匹克公园元大都遗址公园中华民族园等。休闲娱乐奥林匹克体育中心地坛体育馆地坛公园圣淘沙酒楼等。本案华联木偶剧院安贞大厦环贸中心第三部分项目市场分析区域市场概况项目位于中关村亚运村金融街燕莎丽都六大商圈中心位置北三环核心商务区，其价值在多年被低估之后，随着经济格局变化和城市多中心发展，日益凸显出巨大发展潜力。如今，北京城市中心区域北移趋势越来越明显，北三环核心商务区中心地位将更加突出，关联此区域之多条交通干道所形成交通节点，更使其左右逢源，土地价值商业价值被全面激活更有北京中轴路所代表深厚传统文化底蕴和城市中轴主导作用，将使这区域更彰显出独特文脉力量和经济价值。项目南侧毗邻城北商业主干线北三环，西侧比邻安外大街，扼守亚奥南大门，距离奥运主会场仅公里，奥运商机将给本项目所处区域带来无法预期不可限量巨大收益。地块南侧体量为万平米环球贸易中心内规划建设栋智能化写字楼及栋涉外酒店式公寓规划建筑总面积平方米座五星级酒店规划建筑面积平方米。环贸中心以环球贸易中心地块北侧居民楼地块内部情况地块内部成树二项目现行状态分析合作模式由于除东城区北三环东路号二期座项目待开发外，北京首元房地产开发有限公司名下还有其他若干零星资产，且该公司目前债权债务关系比较复杂。所以此次不能以收购项目公司方式进行项目转让，而是北京首元房地产开发有限公司直接对我公司进行项目转让。根据北京市国土资源局相关明文规定，符合下列条件项目可以进行项目转让，即国有土地使用权转让全部缴纳了土地有偿使用费并已经取得国有土地使用权证按照有偿使用合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程，完成开发投资总额以上。从本项目现状来看，前期已经支付土地款及拆迁安置费用投资已经达到了开发投资总额以上。所以根据规定，只需将欠缴土地出让金和原土地方白菊洗衣机厂土地补偿款全部缴纳完毕，即可办理与我公司办理国有土地使用权转让手续。我公司取得国有土地使用权证后，再以我公司名义进行立项建设用地规划许可证建设工程规划许可证消防人防绿化园林交通环保等前期手续修改及主体单位变更。操作流程与付款梯度项目转让费总额为人民币亿元，其中包括已交纳和尚欠缴土地出让金及相应滞纳金资金占用费办理建设工程规划许可证及其他已由甲方交纳各项前期费。原土地方价款遮挡补偿费。涉及过户或重新办理到乙方名下各项手续具体包括座土地使用权证建设用地规划许可证建设工程规划许可证，根据国家有关规定由甲方支付相关费用。我方于正式转让合同签署之日起三日内，将第笔项目转让费人民币万元打入双方共管账户，首元将其名下海淀区北安河村北资产抵押给我方该资产须事先经过评估，保证资产总值不小于其所承诺亿元，待抵押手续完成后，第笔项目转让费归首元所有，用于立即支付欠缴土地出让金及相应滞纳金资金占用费约万元拖欠原土地方白菊洗衣机厂土地补偿费约万元和项目期拖欠城建集团工程款约万元。首元与我公司办理完国有土地使用权转让项目威胁分析我方支付对方第笔转让费万元，虽然对方有抵押物进行抵押，但由于抵押物性质问题，双方也只能是在合同中进行约定，故事实上仍然可能存在着法律诉讼和资金风险由于项目转让手续复杂，且项目前期所有手续均须重新办理至我公司名下，加之奥运召开可能对本项目开工产生影响，因此本项目存在着较大进度风险地块所处区域内没有其它在售项目，没有热点区域整体烘托。第五部分项目经济测算土地级开发经济测算安贞桥项目投资测算项目项目内容数量单位单价金额万元成本单价可售建筑面积备注项目收购费用二建安工程费万平米包括建安工程费及开发期间其他费用。其中建安工程费包括土方地基基础建筑内结构水暖电燃气通讯建筑外装修等开发期间其他费用包括施工图审核费图测费实测费竣工图编制费合同预算审查费工程预算审查费预算定额管理费及其它费用。地上住宅万平米根据经验及同类项目估算。地下车库万平米配套万平米三大小配套费万平米大市政接驳费红线内小市政费和景观绿化。具体包括给水及消防工程雨污水工程中水工程燃气工程热力工程电力工程弱电工程电信工程道路及停车场绿化照明室外景观等。根据经验及同类项目估算。四设计费万平米按照元平米计算。包括概念方案施工图设计施工图预算及后期配合费。根据经验及同类项目估算。五监理费用万平米按照建安成本取。根据经验及同类项目估算。六直接费合计至五项之和七企业管理费直接费，根据经验及同类项目估算。八不可预见费直接费，根据经验及同类项目估算，由于本项目规模较小，资金敏感度较高，故不可预见费比率较同类大规模项目多估算左右。九间接费合计七至八项合计十总投资额直接费间接费十销售收入住宅万平米车库个十二销售费用万元销售收入，含推广费用。根据经验及同类项目估算。十三财务费用万元贷款期限年十四总成本未含税十五税费合计营业税万元销售额城建税万元营业税教育费附加万元营业税印花税万环境应该相对安静绿化率高，多喜欢浓郁人文环境和气质。项目所处区域安贞马甸商圈该区域已经相当成熟，均为早期项目，目前基本无项目供应，因此小范围区域内，不存在市场竞争。三市场分析结论项目售价高周边竞品项目均为规模较大高档次项目，均价已达到元以上仍存在升值空间与周边区域相比较，该区位价值直处于较低水平其价值在多年被低估之后，随着经济格局变化和城市多中心发展，日益凸显出巨大发展潜力通过竞争板块分析可看出项目所处区域认可度高未来上升空间巨大，适合做成产品品质高销售均价高标志性项目。第四部分项目分析项目优势分析紧邻北三环主路，交通便捷周边生活配套设施齐全，生活便利地块无拆迁土地二级开发，利润高有保障前期投入资金相对较少，后期可贡献个亿现金流项所处于北三环路重要地段，易创造定知名度。二项目劣势分析项目规模过小，对成本等因素会较为敏感项目规模小，难以形成规模优势地块紧邻三环主路，噪音干扰较大，对项目有定影响。三项目机会分析周边区域地铁城铁通车将再次提升本项目所处区域价值项目南侧规划面积万平方米环球贸易中心，将带动该区域成为北三环新商业中心，从配套生态环境重换容颜。配套设施进步完善区域产业发展重新定位成为促进其房地产快速发展原动力。该区域住宅高档公寓与普通住宅比例均分，位置较好项目销售均价在元平方米左右。需求特点辐射区燕莎及丽都商圈，需求以高档内销公寓为主，兼有高档外销公寓和服务式公寓，该区域是未来第三使馆区，发展潜力较大，靠近公园和大面积绿地，环境较好，因此更适合居住，购买目主要用于改善居住条件，用于投资占较少份额。中关村板块中关村板块公寓市场直处于供不应求局面。据统计，截至年中关村核心区住宅供应量仅有万平方米，无法满足区域内置业者住房需求。同时，中关村西区发展吸引了众多国内外知名企业入驻，为公寓产品开发带来了更为充足人脉资源，加剧了房地产市场供不应国际机场仅需分钟车程。人文炎黄艺术馆奥林匹克公园元大都遗址公园中华民族园等。休闲娱乐奥林匹克体育中心地坛体育馆地坛公园圣淘沙酒楼等。本案华联木偶剧院安贞大厦环贸中心第三部分项目市场分析区域市场概况项目位于中关村亚运村金融街燕莎丽都六大商圈中心位置北三环核心商务区，其价值在多年被低估之后，随着经济格局变化和城市多中心发展，日益凸显出巨大发展潜力。如今，北京城市中心区域北移趋势越来越明显，北三环核心商务区中心地位将更加突出，关联此区域之多条交通干道所形成交通节点，更使其左右逢源，土地价值商业价值被全面激活更有北京中轴路所代表深厚传统文化底蕴和城市中轴主导作用，将使这区域更彰显出独特文脉力量和经济价值。项目南侧毗邻城北商业主干线北三环，西侧比邻安外大街，扼守亚奥南大门，距离奥运主会场仅公里，奥运商机将给本项目所处区域带来无法预期不可限量巨大收益。地块南侧体量为万平米环球贸易中心内规划建设栋智能化写字楼及栋涉外酒店式公寓规划建筑总面积平方米座五星级酒店规划建筑面积平方米。环贸中心以其庞大建筑集群，配置以多种国际水准业态，将经步带动本区域升值潜力。二区域二级市场竞争板块分析核心区板块核心区板块是北京地产市场潜力最大区域之，北京中央商务区规划确定，从年开始，各个公寓住宅项目纷纷取得规划证，并于年纷纷进入市场销售，具有强大购买力支撑区域消费市场，该板块公寓市场呈现销售火爆场面，投资客户占有绝对比重。公寓价格节节攀升，目前已经达到元平方米左右均价。升值速度高于北京其他区域市场。需求特点东二环沿线和核心区，需求以高档外销公寓，商住公寓，服务式公寓，酒店式公寓为主，投资客户占有大部分份额，购买目主要用于出租投资或者自办公司用房。辐射区燕莎丽都板块辐射区燕莎及丽都板块属于规划中第二使馆区，紧邻机场高速路，连接东三四环，南边紧靠中央商务区，以燕莎续且我方取得国有土地使用权证后，首元收回海淀区北安河村北资产所有权。我方于进行建设工程规划许可证申报手续前三日内，向首元支付第二笔项目转让费人民币万元，用于支付遮挡补偿费。我方取得施工许可证后三日内，向首元付清剩余项目转让费人民币万元。项目转让风险第笔项目转让费风险由于首元目前没有自有资金，我方若想取得国有土地使用权证，根据相关规定，必须先由首元用我方支付第笔项目转让费偿还欠缴土地出让金和土地补偿费，以首