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风险控制土地方保证按时交地，同时在合同中约定每笔付款与立项拆迁等工作进度相 结合，同时约定如果工作延迟，我方可从其补偿款中扣除我方的损失。
政策性风险评估 项目周边的居住区刚开始启动，新开工面积在万平米左右，是由 政府组织实施的项目，该项目上马定会对黄庄居住区造成很大的压力，政府出于地 方保护的原因，会控制该区域的商品房上市量，这样该项目会被推迟立项，不能马上 开发，由于政府政策的原因，该项目立项会遇到较大的阻力，但我们分析，根据昌晟 公司与当地政府的良好的关系，通过多方工作，应能解决立项问题。
政府对污染企业外迁和东移有许多优惠政策，如对利用污染企业原土地进行商品房 开发，土地出让金可按土地评估值的收取，但该项目能否顺利按的方便，锦界工业园区是规划的八大园区之，是神木县规划的重要园区 的组成部分，其功能是完善神木县工业布局，联系县城为县城的城市保障和城市保障 提供服务的作用，快速通道的建设已列入交通发展规划中，。
黄庄小 区的优良区域优势使之成为县城上佳人的住宅项目。
周边近期及远期规划对周边环境的主要影响 该项目距离规划的神木锦界快速通道不足公里，快速通道的修建对该项目的出行 将会带来很大新的生活商业教育工业园区逐步带动了该 区域的住宅市场滨河路的改造为项目区域的快速交通提供了保障，窟眼河的整治为县城 提供了良好的水景和气候。
二郎山的亮化使县城美如画，使得城市品位大大提高境 由于历史原因，规划区域内为农业用地年代后期，随着神府煤田的开发，城市房 地产也快速发展，原来的部分农业用地，由于城市发展的原因，大多已搬迁改造，像华山 小区，新村，四中等已经建成了如今的 综合分析，从该项目沿主干路网乘车分钟内可方便到达以下二个中心，是人民广场商 业中心，二是人民政府县级行政中心，这些中心的设施能辐射为该项目服务。
四项目周边环境 现状项目所在区域环区，基本社区配套比较多，足以为项目提供服务，该项 目在规划实施时应考虑布置相应数量的生活配套设施即可。
宗地周边米外可辐射到的主要公共设施如下 公用设施种类公用设施名称 教育设施 神木农村商业银行中国银行工商银行农业银行等 市场水龙市场交通设施东兴街麟州路黄庄路水龙路气象路等 文化设施神木县图书馆博物馆等 体育设施老年活动中心大悦运动城 总的来说，规划小区周边原为旧住宅 三项目周边的社区配套 周边米范围内的社区配套 配套设施分类名称 教育设施神木第二八中学，神木县第四小学等 医疗卫生设施大兴医院麟州医院等 商业设施大悦百货商场 金融设施对项 目建设无影响。
项目用地内有玻璃厂自己打的口水井，可根据规划予以保留，可为项目提供部 分水源。
地质情况 场地原为村民旧居，规划用地已有年历史，无不良工程地质条件。
厂区市政的管线。
项目用地内没有需要保留的文物等设施。
项目用地内的临时建筑为自用的休闲用房，可根据规划要求拆除。
项目用地西侧有个平方米的人防设施，处于规划的绿化带内，为政府园林种植，在园林局已登记，可根据规划要求进行申请拆除或保 留。
空中线路地下管线人防构筑物等情况有无变电站，换热站等 项目用地内地下管线较多，有村民集体自用管线，有横穿状况 项目用地主要为黄庄村住宅用地，地势平坦，场地标高黄庄路标高基本相致。
地上物现状 地上物主要为原村民旧住宅区，另有很少量职工住宅和单身宿舍约户间房。
用地 内绿化树木较多 黄庄小区 麟 州 路 杏花滩公园 东 兴 街 东 山 路净住宅用地率 二宗地现状 四至范围 东至东兴街，南至黄庄路，西至气象路，北至规划道路。
地势园配套公共服务设施用地 净住宅用地面积 可建设用地用地率 滨 河 路 县委县政府 恒生国际购物中心 人民小区 华山小区 用地，土地权属明确。
按照市规划院编制的控规要求， 用地分析见下表 名称面积万平米折算成亩数 毛地面积 可建设用地面积 其中区内配套用地 含小学及幼儿 项目区位图 项目用地 该项目宗地为集体土地，毛地面积约亩，目前为黄庄村住宅用地。
该宗地拟规划为居 住用地，规划用地内均黄庄村住宅，北侧紧临居住区，行政区划属于神木镇，距离县政 府公里，距离刚建成的体育中心约公里，距离新村住宅区约公里，距离规划规划 的休闲度假公园杏花滩公里。
，北侧紧临居住区，行政区划属于神木镇，距离县政 府公里，距离刚建成的体育中心约公里，距离新村住宅区约公里，距离规划规划 的休闲度假公园杏花滩公里。
项目区位图 项目用地 该项目宗地为集体土地，毛地面积约亩，目前为黄庄村住宅用地。
该宗地拟规划为居 住用地，规划用地内均黄庄村住宅用地，土地权属明确。
按照市规划院编制的控规要求， 用地分析见下表 名称面积万平米折算成亩数 毛地面积 可建设用地面积 其中区内配套用地 含小学及幼儿园配套公共服务设施用地 净住宅用地面积 可建设用地用地率 滨 河 路 县委县政府 恒生国际购物中心 人民小区 华山小区 黄庄小区 麟 州 路 杏花滩公园 东 兴 街 东 山 路净住宅用地率 二宗地现状 四至范围 东至东兴街，南至黄庄路，西至气象路，北至规划道路。
地势状况 项目用地主要为黄庄村住宅用地，地势平坦，场地标高黄庄路标高基本相致。
地上物现状 地上物主要为原村民旧住宅区，另有很少量职工住宅和单身宿舍约户间房。
用地 内绿化树木较多为政府园林种植，在园林局已登记，可根据规划要求进行申请拆除或保 留。
空中线路地下管线人防构筑物等情况有无变电站，换热站等 项目用地内地下管线较多，有村民集体自用管线，有横穿厂区市政的管线。
项目用地内没有需要保留的文物等设施。
项目用地内的临时建筑为自用的休闲用房，可根据规划要求拆除。
项目用地西侧有个平方米的人防设施，处于规划的绿化带内，对项 目建设无影响。
项目用地内有玻璃厂自己打的口水井，可根据规划予以保留，可为项目提供部 分水源。
地质情况 场地原为村民旧居，规划用地已有年历史，无不良工程地质条件。
三项目周边的社区配套 周边米范围内的社区配套 配套设施分类名称 教育设施神木第二八中学，神木县第四小学等 医疗卫生设施大兴医院麟州医院等 商业设施大悦百货商场 金融设施神木农村商业银行中国银行工商银行农业银行等 市场水龙市场交通设施东兴街麟州路黄庄路水龙路气象路等 文化设施神木县图书馆博物馆等 体育设施老年活动中心大悦运动城 总的来说，规划小区周边原为旧住宅区，基本社区配套比较多，足以为项目提供服务，该项 目在规划实施时应考虑布置相应数量的生活配套设施即可。
宗地周边米外可辐射到的主要公共设施如下 公用设施种类公用设施名称 教育设施 综合分析，从该项目沿主干路网乘车分钟内可方便到达以下二个中心，是人民广场商 业中心，二是人民政府县级行政中心，这些中心的设施能辐射为该项目服务。
四项目周边环境 现状项目所在区域环境 由于历史原因，规划区域内为农业用地年代后期，随着神府煤田的开发，城市房 地产也快速发展，原来的部分农业用地，由于城市发展的原因，大多已搬迁改造，像华山 小区，新村，四中等已经建成了如今的新的生活商业教育工业园区逐步带动了该 区域的住宅市场滨河路的改造为项目区域的快速交通提供了保障，窟眼河的整治为县城 提供了良好的水景和气候。
二郎山的亮化使县城美如画，使得城市品位大大提高。
黄庄小 区的优良区域优势使之成为县城上佳人的住宅项目。
周边近期及远期规划对周边环境的主要影响 该项目距离规划的神木锦界快速通道不足公里，快速通道的修建对该项目的出行 将会带来很大的方便，锦界工业园区是规划的八大园区之，是神木县规划的重要园区 的组成部分，其功能是完善神木县工业布局，联系县城为县城的城市保障和城市保障 提供服务的作用，快速通道的建设已列入交通发展规划中，预计年年底通车。
黄庄路规划为米宽城市主干道，两边绿化带宽米，到外环线区段，两边绿 化带宽米，在项目周边有大量的商业娱乐项目，形成道生态景观，既调节了空气， 又带来了休闲，对项目带来的好处可谓多多。
本项目西北侧为人民小区居住区，将建设成为以广场和生态环保为主题的高档居 住区，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升，为该项目的定位和提升档次会有非常积极的意义。
目前项目门前有去新村的路路公交线路，距项目公里处有路中点站，项 目开发后，该路公交线会很方便延伸到项目门前设置站点，并可引进其他线路，方便 项目业主出行。
五市政配套 为万元，如果按净住宅用地面积出让，约为万元，可 节省万元。
周边地价的比较 与梅江地价的比较 梅江拍卖价为元平方米楼面地价，该地价中为含市政配套的熟地价，容积率 在左右，推算其可用地地价为万元亩。
玻璃厂项目可用地地价含大配套出 让金契税等费用为万元亩。
两者同比黄庄高出万元亩，同时，梅江为安 居项目，地价中不含出让金契税等费用，且为招标拍卖项目，地价支付时间急促。
与项目用地北侧顺驰地块比较 据初步调查顺驰地块的毛地每亩补偿价格为万元，折到住宅用地为万元亩，玻 璃厂项目毛地每亩补偿价为万元，折到住宅用地为万元亩。
综合分析该项目地价比较接近市场价位，能为我方接受。
第三章法律及政策性风险分析 项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述 项目用地现状 土地所有权归属国有用地 土地使用权归属 土地的他项权益没有 ④土地的用途用地 项目用地规划 项目用地规划用途拟规划为商住用地 规划批文市规划院编制的控制性详细规划 已取得的政府文件目前尚未办理项目的任何手续。
项目用地取得土地使用权程序评估 取得土地使用权程序 陕西昌晟房地产开发有限公司与天黄庄村签定土地开发补偿协议。
去市工业调整办公室办理工业用地调整为居住用地的批文。
去市土地局办理土地出让手续，与市土地局签定土地出让合同交纳土地出让金，办理 国有土地使用证。
取得土地使用权需要的工作日 般向市土地局报土地出让文件后个工作日左右即能与市土地局签定国有土地出让合 同，在交纳全部土地出让金后可办理国有土地使用证。
取得土地使用权的风险及控制 土地方新厂址刚选定，还未开工
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