开发潜力项目优势明显机会点多，劣 势清晰对策有力威胁点可以灵活处理，可操作性强， 第四部分项目定位 项目名称 建议案名定为数码城 说明 有意识地将这品牌推广，建立起数码城的品牌概念利用香港故事片的影响力来刺激消费者和运营商。 在常德市民心中树立起网络数码中心概念。 因项目前身吉春广场市场整体推广形象不是很好，项目更名 有助于挽回。 二定位 经营主题定位 本项目地理位置优越，位于常德市街区商圈，是常德市市区 中心点。 目前常德市商业中心区竞争日趋激烈，联系常德市政府机构致 力于改变常德商业分布不平衡的格局，常德市新兴的商业热点正在步 行街商圈逐渐形成,日人流量达万人次。 但经基本市调发现正当市场如火如荼的发展当中，人们对 数码产品的需求正日益风格将客 户的目光吸引到商场本身。 机会点 投资型地产形态目前，常德投资者以慢慢接受产权式商铺这 种新起的投资方式。 消费需求网络数码市场的发展速度突飞猛进，需求潜力 数码城将会成为常德城区的中心仅有效的将两栋联系在起，在建筑外观上也十分新 颖。 通过建筑物本体和建筑风格解决地块的局限，在 设计上充分考虑提高实用率，同时使用现代简洁明快的建筑步加大常德市城镇化 水平进程速度。 区域规划优势通过对常德的年的整体规划进行分 析，项目所在区为常德市正大力进行城市建设，提高经济发展的路线， 必将带来巨大的升值潜力，高山街的交汇口，地理优势相当明显政策优势目前，市政府及有关部门修改和制定出系列促进房 地产发展，鼓励个人购房的政策和法规，特别是各种开发区的招商引 资工作和当地的城市建设旧城改造，由此进 三的分析 优势 区位优势项目所在地高山街口是常德的中心商业区，配套完善 人气旺盛整体经济实力高于其他的区域。同时，项目所在地又处于人 民中路与功的电脑商城主要有德高电脑城和滨湖电脑城两 家。现对其主要商业参数进行些比较，以便对常德数码商品市场有 个较为全面的认识。 名称营业面积经营定位价格综合评价 德高电脑城 滨湖电脑城 ，的潜在消费者在选购电脑 时，会对众多的电脑品牌进行详细的比较。这就意味着不仅产品 的市场潜力巨大，而且消费者渴望有个包容万象的产品商城为 其提供众多的选择。 目前常德经营较成的常德数码市场还处在由经销商割据称雄的 时代，具有包容性的管理现代的数码商城还在起步发展中。 根据彩视广告公司年对常德居民购买电脑的项市场调查显 示，的城市家庭有购买电脑的欲望楼来说，基本还处于开始阶段。很多商城，甚至还有政府充当物业 管理的角色。商务楼日后能否有效的吸引高端住户，从很大程度上说， 还依赖于现代的物业方式。 二竞争对手的比较分析严格意义上说，目前停留在店铺式的出租出售，而不能从整体上进行科学的规划，商务 设施不完善，相关服务不周全，很难吸引达到有档次的高端用户的入 住。 ，商务楼物业管理极待完善。真正意义上的物业管理对于常德的商 务的提高，已 经告别了当年看价格二看质量的简单消费模式，而开始注重品牌和 产品的外包装，广告宣传在市场营销中的作用越来越凸显。 ，现代商务楼的建设赶不上商务市场的发展。常德市场上的商务楼 还有效的融入商务圈。 ，价格因素让位于品牌。常德市居民的人均年收入保持着较快的增 长水平，形成了个具有较高消费水平的阶层，并且随着与沿海城市 的交流越来越频繁，人们的消费能力和消费眼光都有很大 ，商业中心的群集效应逐渐显现。围绕五大商圈，依靠步行街武 陵大道等商业街的辐射作用，现代的商务交流越来越依赖商业中心 的群集效应。可以说，逐鹿常德市场的先决条件就是选好地理位置， 更好更积之间，中心区域旺 铺售价集中在万元这区间。 主要客户来源 目前常德商务楼市场还主要停留在较低层次的商铺租售阶段，主要客户为零售商品牌代理商及少量厂家直销。 市场分析 水平不同，对租金的承受能力也有比较明显的差别。 综合近几年的发展趋势，无论是大型商业物业或是商铺，租金水 平都呈稳中有升的态势。 销售价格 各大商圈的商铺售价在万平米使用面金价格在元平米月之间。 整体出租的大型商业物业租金水平在元平米月建筑面积， 物业口岸条件对租金水平有非常明显的影响此外，不同业态由于营 业额和利润中低挡商品 零售为主城区居民饱和 甘露寺批零兼营农村居民 外地客商接近饱和 租金水平 城区大中心商圈的商铺租金价格在元平米月商圈 中心区域，平均租金中低挡商品 零售为主城区居民饱和 甘露寺批零兼营农村居民 外地客商接近饱和 租金水平 城区大中心商圈的商铺租金价格在元平米月商圈 中心区域，平均租金价格在元平米月之间。 整体出租的大型商业物业租金水平在元平米月建筑面积， 物业口岸条件对租金水平有非常明显的影响此外，不同业态由于营 业额和利润水平不同，对租金的承受能力也有比较明显的差别。 综合近几年的发展趋势，无论是大型商业物业或是商铺，租金水 平都呈稳中有升的态势。 销售价格 各大商圈的商铺售价在万平米使用面积之间，中心区域旺 铺售价集中在万元这区间。 主要客户来源 目前常德商务楼市场还主要停留在较低层次的商铺租售阶段，主要客户为零售商品牌代理商及少量厂家直销。 市场分析 ，商业中心的群集效应逐渐显现。围绕五大商圈，依靠步行街武 陵大道等商业街的辐射作用，现代的商务交流越来越依赖商业中心 的群集效应。可以说，逐鹿常德市场的先决条件就是选好地理位置， 更好更有效的融入商务圈。 ，价格因素让位于品牌。常德市居民的人均年收入保持着较快的增 长水平，形成了个具有较高消费水平的阶层，并且随着与沿海城市 的交流越来越频繁，人们的消费能力和消费眼光都有很大的提高，已 经告别了当年看价格二看质量的简单消费模式，而开始注重品牌和 产品的外包装，广告宣传在市场营销中的作用越来越凸显。 ，现代商务楼的建设赶不上商务市场的发展。常德市场上的商务楼 还停留在店铺式的出租出售，而不能从整体上进行科学的规划，商务 设施不完善，相关服务不周全，很难吸引达到有档次的高端用户的入 住。 ，商务楼物业管理极待完善。真正意义上的物业管理对于常德的商 务楼来说，基本还处于开始阶段。很多商城，甚至还有政府充当物业 管理的角色。商务楼日后能否有效的吸引高端住户，从很大程度上说， 还依赖于现代的物业方式。 二竞争对手的比较分析严格意义上说，目前的常德数码市场还处在由经销商割据称雄的 时代，具有包容性的管理现代的数码商城还在起步发展中。 根据彩视广告公司年对常德居民购买电脑的项市场调查显 示，的城市家庭有购买电脑的欲望，的潜在消费者在选购电脑 时，会对众多的电脑品牌进行详细的比较。这就意味着不仅产品 的市场潜力巨大，而且消费者渴望有个包容万象的产品商城为 其提供众多的选择。 目前常德经营较成功的电脑商城主要有德高电脑城和滨湖电脑城两 家。现对其主要商业参数进行些比较，以便对常德数码商品市场有 个较为全面的认识。 名称营业面积经营定位价格综合评价 德高电脑城 滨湖电脑城 三的分析 优势 区位优势项目所在地高山街口是常德的中心商业区，配套完善 人气旺盛整体经济实力高于其他的区域。同时，项目所在地又处于人 民中路与高山街的交汇口，地理优势相当明显政策优势目前，市政府及有关部门修改和制定出系列促进房 地产发展，鼓励个人购房的政策和法规，特别是各种开发区的招商引 资工作和当地的城市建设旧城改造，由此进步加大常德市城镇化 水平进程速度。 区域规划优势通过对常德的年的整体规划进行分 析，项目所在区为常德市正大力进行城市建设，提高经济发展的路线， 必将带来巨大的升值潜力，数码城将会成为常德城区的中心仅有效的将两栋联系在起，在建筑外观上也十分新 颖。 通过建筑物本体和建筑风格解决地块的局限，在 设计上充分考虑提高实用率，同时使用现代简洁明快的建筑风格将客 户的目光吸引到商场本身。 机会点 投资型地产形态目前，常德投资者以慢慢接受产权式商铺这 种新起的投资方式。 消费需求网络数码市场的发展速度突飞猛进，需求潜力 大，将市场整合，进行多功能多元化，走品牌善管理的市场规范 发展，必将引导消费 建筑风格建议项目从楼层风格色彩等几个方面来进行。 威胁点 投资观念的革新项目运行的中心在于投资观念的接受程 度，经过调查有的市民接受这种新型的投资观念，的市民有 兴趣进步了解后再决定。后期，会采取投资效益对比广告攻略 促销手段形象推广等方式将新的投资理念深入民心。 银行按揭压力通过了解，产权式商铺地产形态只能做到 成年的按揭，客户还款压力较大。事实上，投资型项目最吸引人的地方就是现金回报，还款压力太大会直接导致客户的投资心理 的变化，解决的方法就只有资金注入和自行解套两种方式资金注入 就是发展商适时垫付到两成首付款为客户减低还贷压力自行解套 就是采取提前返回收益的方式让客户自行提高付款额度，同时减轻发 展商的压力。 产权收益权和经营权的争议理论上讲，拥有产权就等同拥 有绝对收益权和经营权，所以即使为了吸引投资者而以产权当诱饵， 我们也不能将经营权和全部收益权交由客户，能够给客户的只有纸 产权证和收益合同。因此，建议聘请专业地产律师提前准备相关协议 可以减少日后的矛盾，以更多精力去服务项目做好项目。 小结 综上所述，项目地段位置较好基本生活配套齐全人流量大拥有 消费潜力和消费需求，具备开发潜力项目优势明显机会点多，劣 势清晰对策有力威胁点可以灵活处理，可操作性强， 第四部分项目定位 项目名称 建议案名定为数码城 说明 有意识地将这品牌推广，建立起数码城的品牌概念利用香港故事片的影响力来刺激消费者和运营商。 在常德市民心中树立起网络数码中心概念。 因项目前身吉春广场市场整体推广形象不是很好，项目更名 有助于挽回。 二定位 经营主题定位 本项目地理位置优越，位于常德市街区商圈，是常德市市区 中心点。 目前常德市商业中心区竞争日趋激烈，联系常德市政府机构致 力于改变常德商业分布不平衡的格局，常德市新兴的商业热点正在步 行街商圈逐渐形成,日人流量达万人次。 但经基本市调发现正当市场如火如荼的发展当中，人们对 数码产品的需求正日益增长，可是，在常德乃至湘西北的数码产 品市场并不规范，市场基本成散乱状态，没有个理想而又规范的的 数码产品购物场所。因为数码产品的知识性及换代更新速度之 快，良好的服务和形象是其发展的根本要素，在这其中就产生了个