预售收入 营业收入万元 其中销售收入万元销售期各年合计 自营收入万元经营期各年合计 经营成本万元商品房销售与自营合计 其中销售经营成本万元销售期各年合计 自营经营成本万元经营期各年合计 营业税金及附加万元商品房销售与自营合计 土地增值税万元商品房销售与自营合计 营业利润万元商品房销售与自营合计 所得税万元商品房销售与自营合计 税后利润万元商品房销售与自营合计 四单位面积指标 单位面积开发建设投资元按总建筑面积平均分摊 单位面积土地成本元按总建筑面积平均分摊 单位面积利润总额元按总建筑面积平均分摊 单位面积税续。 应严格贯彻执行国家和地区对节能环保安全消防及招 投标方面的有关规定和标准。 积极及时落实有关金融机构的信贷资金，确保工程建设如 期顺利进行。 精心安排，确保工期，计划用年时间 内全部出力度的基础上， 积极做好营销策划方案采取适时得当的销售策略，以最大限度保 障本项目的开发进度和销售计划如期完成。 加紧做好前期工作，及时完成项目开工前各项审批手配套设施完善环境优良完全卫生出行便捷的现代化城 镇商住小区。 开发建设期 本项目计划开发建设期为年月年月，其中商品 房自建设第年下半年达到预售条件后开始销售，另建设物业 用房等公共配套设施。 建设目标 本项目根据当地城镇建设规划和旧城区改造要求，结合当地居 住小区及配套商业建设需求，通过市场化运作，拟建处基础设施 齐全会议室等，层全部为客房，规划建筑面积，另 配套地下车库和设备用房。 配套商业除住宅楼底层为层外，其余全部按层设计， 并在场地东侧沿街布臵，规划建筑面积，栋按层设计，底层为商业，层为住 宅，另栋按层设计，全部为住宅，规划建筑面积为不 含底层商业。 多层酒店按层底部层按裙房设计，其中层为 餐饮部店及配套商业用房，其中 中高层住宅楼按层设计，其中底层为车库，层为住 宅楼，规划建筑面积，其中住宅建筑面积车库建筑 面积。多层住宅楼中设规模与目标 建设规模 本项目总用地面积为，根据地块规划条件和项目规划要 求结合当地市场需求，规划总建筑面积，拟建栋中高层住 宅楼栋多层住宅楼和栋多层酒受，场地工程地质勘察工作已完成，项目各项 基础建设条件已基本落实。 综上所述，本项目具有得天独厚的区位优势和不可复制的商住 配套条件，适合建设居住生活与商业休闲等居民商住地产的开发。 建中学，周边有人民医院实验小学及邮 政居购物中心等文体卫生及商业设施，具有便捷完善的生活配套 设施条件。 本项目建设用地已落实，拆迁补偿工作已得到政府群众等 有关群体的认可和接区域内市政道路供配电给 排水燃气热力等城镇公用配套设施完善，向北可通过城镇外环路 方便出行，向南可通过百灵路及北路等进入城镇中心区，具有方 便快捷的交通出行条件。 本项目场址紧邻区改造有关优惠政策。 本项目拟建地点属于城镇传统生活区，目前正处于全面实施 旧城区改造，周边正在或即将建设诸多新型小区配套商业等，将形成良好的生活居住氛围。 项目地块紧临城市主干道路，面积合亩。 主要建设条件 本项目拟建地点位于镇旧城区，属于由当地政府统组织 实施的旧城区改造工程，符合当地城市总体规划和旧城改造政策， 并且享受旧城管部门进行立项审批提供审批依据。 项目概况 拟建地点 本项目建设地点为市县政府所在地镇，项目场址位于 镇东北部旧城区改造区域，地块南临百灵路西靠中学，总占地 求和建设条件等情况进行了认真的调查研究，组织有关专 家对研究方案进行了分析论证，并与建设单位交换意见的基础上编 制了本可行性研究报告，力求为建设单位提供份专业而客观的决 策参考依据，也为有关主发方案，并取名为百灵小区，委托我公司对该项目进行 可行性研究。 对此，本公司接受委托后，组织有关专业技术人员对项目所在 地进行了实地考察，进行了相关的材料收集和调查研究，对当地城 镇规划要区改造实施方案，全面 启动了城镇基础设施建设和旧城区改造工程。 在此基础上，市房地产开发有限责任公司董事会管理层经过深入考察调研和研究讨论，确定了建设处集商住小区与酒店 体化开发区改造实施方案，全面 启动了城镇基础设施建设和旧城区改造工程。 在此基础上，市房地产开发有限责任公司董事会管理层经过深入考察调研和研究讨论，确定了建设处集商住小区与酒店 体化开发方案，并取名为百灵小区，委托我公司对该项目进行 可行性研究。 对此，本公司接受委托后，组织有关专业技术人员对项目所在 地进行了实地考察，进行了相关的材料收集和调查研究，对当地城 镇规划要求和建设条件等情况进行了认真的调查研究，组织有关专 家对研究方案进行了分析论证，并与建设单位交换意见的基础上编 制了本可行性研究报告，力求为建设单位提供份专业而客观的决 策参考依据，也为有关主管部门进行立项审批提供审批依据。 项目概况 拟建地点 本项目建设地点为市县政府所在地镇，项目场址位于 镇东北部旧城区改造区域，地块南临百灵路西靠中学，总占地 面积合亩。 主要建设条件 本项目拟建地点位于镇旧城区，属于由当地政府统组织 实施的旧城区改造工程，符合当地城市总体规划和旧城改造政策， 并且享受旧城区改造有关优惠政策。 本项目拟建地点属于城镇传统生活区，目前正处于全面实施 旧城区改造，周边正在或即将建设诸多新型小区配套商业等，将形成良好的生活居住氛围。 项目地块紧临城市主干道路，区域内市政道路供配电给 排水燃气热力等城镇公用配套设施完善，向北可通过城镇外环路 方便出行，向南可通过百灵路及北路等进入城镇中心区，具有方 便快捷的交通出行条件。 本项目场址紧邻中学，周边有人民医院实验小学及邮 政居购物中心等文体卫生及商业设施，具有便捷完善的生活配套 设施条件。 本项目建设用地已落实，拆迁补偿工作已得到政府群众等 有关群体的认可和接受，场地工程地质勘察工作已完成，项目各项 基础建设条件已基本落实。 综上所述，本项目具有得天独厚的区位优势和不可复制的商住 配套条件，适合建设居住生活与商业休闲等居民商住地产的开发。 建设规模与目标 建设规模 本项目总用地面积为，根据地块规划条件和项目规划要 求结合当地市场需求，规划总建筑面积，拟建栋中高层住 宅楼栋多层住宅楼和栋多层酒店及配套商业用房，其中 中高层住宅楼按层设计，其中底层为车库，层为住 宅楼，规划建筑面积，其中住宅建筑面积车库建筑 面积。多层住宅楼中，栋按层设计，底层为商业，层为住 宅，另栋按层设计，全部为住宅，规划建筑面积为不 含底层商业。 多层酒店按层底部层按裙房设计，其中层为 餐饮部会议室等，层全部为客房，规划建筑面积，另 配套地下车库和设备用房。 配套商业除住宅楼底层为层外，其余全部按层设计， 并在场地东侧沿街布臵，规划建筑面积，另建设物业 用房等公共配套设施。 建设目标 本项目根据当地城镇建设规划和旧城区改造要求，结合当地居 住小区及配套商业建设需求，通过市场化运作，拟建处基础设施 齐全配套设施完善环境优良完全卫生出行便捷的现代化城 镇商住小区。 开发建设期 本项目计划开发建设期为年月年月，其中商品 房自建设第年下半年达到预售条件后开始销售，计划用年时间 内全部出力度的基础上， 积极做好营销策划方案采取适时得当的销售策略，以最大限度保 障本项目的开发进度和销售计划如期完成。 加紧做好前期工作，及时完成项目开工前各项审批手续。 应严格贯彻执行国家和地区对节能环保安全消防及招 投标方面的有关规定和标准。 积极及时落实有关金融机构的信贷资金，确保工程建设如 期顺利进行。 精心安排，确保工期质量投资控制目标的完成。 工程实施过程应有全程监控，制定严格的验收标准，严格合 同管理，保证建设内容的功能完善。 主要技术经济指标 主要技术经济指标表 序号项目单位数值备注 基础指标 总用地面积合亩 总建筑面积 其中地上建筑面积地下建筑面积 建筑密度 容积率 绿化率 二技术指标 建设规模 高层住宅层层为车库 多层住宅层,层层位商业 配套商业层 酒店层 公共配套建筑物业用房等 地上车库高层住宅楼底层 地下车库酒店部分 可出售规模 高层住宅 多层住宅不含臵换面积 配套商业 地上车库 自营规模 酒店 其中客房间层，间 餐饮层，不含大堂等 规划居住户数户 停车位个 地上停车位个其中车库个 地下停车位个 开发建设与运营期限 建设工期月 商品房销售期月 酒店经营计算期年 三经济指标 总投资万元 其中开发产品成本万元商品房部分 形成固定资产万元酒店部分 经营资金万元酒店流动资金资金筹措万元 其中资本金万元 银行借款万元 预售收入 营业收入万元 其中销售收入万元销售期各年合计 自营收入万元经营期各年合计 经营成本万元商品房销售与自营合计 其中销售经营成本万元销售期各年合计 自营经营成本万元经营期各年合计 营业税金及附加万元商品房销售与自营合计 土地增值税万元商品房销售与自营合计 营业利润万元商品房销售与自营合计 所得税万元商品房销售与自营合计 税后利润万元商品房销售与自营合计 四单位面积指标 单位面积开发建设投资元按总建筑面积平均分摊 单位面积土地成本元按总建筑面积平均分摊 单位面积利润总额元按总建筑面积平均分摊 单位面积税金元按总建筑面积平均分摊 单位面积税后利润元按总建筑面积平均分摊 五财务评价指标 总投资收益率 资本金净利润率 项目投资内部收益率所得税前 项目投资内部收益率所得税后 项目投资财务净现值万元所得税前 项目投资财务净现值万元所得税后 全部投资投资回收期年所得税前 全部投资投资回收期年所得税后 二政策环境与市场分析 政策环境分析 我国房地产业政策环境 我国自年开始对城镇住宅全面实施市场化改革以来， 房地产业直以较快的速度发展。同时随着房价的快速增长，投 资型投机性炒房现象日益加重，对城镇居民的正常购臵房屋造 成了较大影响。因此，为了抑制房价过快增长优化房地产结构 稳定房地产市场和保持国民经济的良好运行，国家陆续出台了多 项措施，意在遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品 住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费，促进住房价格的 基本稳定和房地产业的健康发展。 年国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知 号文出台，经济适用房由住房供应主体改为具有保障性 质的政策性商品住房，住房供应主体被大部分的商品房所替代。 影响房地产业成为国民经济支柱产业。 年国土资源部监察部联合下发了关于继续