1、“.....从媒体暴光率来看，黄市长应该是属于政坛活跃人物， 市委书记相对比较低凋，但是我们还会与杨海清市委书记游仙区委书记保 持直接接触。 经合办张主任应该说工作态度值得敬佩，相信能为我公司起到良好的作用。 绵阳市主要相关领导已经对置信公司的信誉和业绩以及对本项目初步规划 表示了极大的认可和信任，并承诺本公司该项目开发有优先权。 二政策环境 规划设计条件根据绵阳市三国蜀汉城地块规划设计条件规定， 用地性质为商贸居住用地，以商贸为主建筑高度以多层低层为主，临道层，其余层容积率绿地率以上建筑形式色彩 雕塑小品以汉文化为主要内涵进行设计。 政府支持力度绵阳市政府已经将本项目列为绵阳市年城市建设 号工程，成立由绵阳市经合办牵头的专门班 固定资产成本亿元 项目总现金利润亿元 项目总利润率 九结论 在满足了我公司提出的基本条目成功开发将会加快宏信房产成长的步伐......”。

2、“..... 本项目成功开发将会为置信实业异地开发和大型商业地产开发积累经验，促 进置信实业和芙蓉古城的品牌的提升，为成都置信走向四川置信乃 至走向中国置信作出贡献。 本项然低于铺面和总的水平。但铺面利 润对总的利润的贡献率达到了。 八项目开发效应 社会效益 促进绵阳市商品房地产开发水平提高同时带动绵阳博物馆富乐山 芙蓉汉城旅游产提高售价。 砖混结构住宅销售均价每提高，可增加利润。而框架的定价不符合 此经济原则，定价要达到盈亏平衡点的话，应达到元平方米。 铺面的单价敏感度分析铺面的灵敏度显否成功，是本项目第三大风险。成本控制是否成功合理是本项目第四大风险。 人力资源水平不甚理想是本项目第五大风险。 二价格风险测试 售价的灵敏度是最高的，因此提高利润的关键仍然是案是否被当地市政府及职能部门完全接 受，能否如继往地赢得政府的支持，这是本项目首要风险。 市场需求容量有限，市场需求量偏小......”。

3、“..... 商业用房的规模控制及业态形式的引导是 房产项目，游仙区商品房的成功开发，已经改变了区位弱势。 中高档住宅市场需求总量偏低，宅基地政策对中高端客户存在分流。 七风险测试 风险评估 本公司的现行方案，特别是住宅方经营整合优势。 社会关系网不健全，目前的人力资源队伍没有实战的管理经验，销售价格偏 低，相对而言地理位置有点偏远。 绵阳市科技城建设发展很快，而绵阳目前没有能满足高层次住房消费需求的 财务会计出纳行政助理等岗位由宏 信公司从成都总部指派人员担任，其余岗位在当地招聘雇用。 六项目分析 品牌优势政策优势地段优势环境优势文化优势旅游优势资源整 合优势划部财务部企业管理部各职能 部门的日常管理工作由项目部总负责人负责，同时接受宏信公司对口职能部 门的指导监督与检查，工作向宏信公司对口职能部门报备。 项目初期，所有项目职能部门主管负责此项 目的全程开发与营销执行工作，隶属宏信公司股东会董事会总经理领导 和管理 项目部设总负责人名......”。

4、“.....下设七个职能部门技术部 工程预算部工程管理部销售部策年预售收入亿元年预售收入亿元 年预售收入亿元年预售收入亿元 开发机构 不在绵阳当地注册项目公司或分支机构，成立芙蓉汉城项目部年月 预计在年月前支付完全部的土地款亩万元万元。在 年月期间要支付约万元的土地款和万元的前期项目启动资金。 资金回笼计划 行绵阳支行申请流动资金贷款万元。 第三部分预备金沙二期的销售回款，在年底预计可沉淀约万 元亿元 开盘前的资金筹划年月成都的主办银行中国银行武候支行申请流动资金贷款 万元，期限年，从年月年月期开盘 第二部分年月取得第块国土使用证亩，可以此做为抵押，向中 第二期和第三期逐步攀升总体来看住宅均价定在 元平米左右，商铺均价定在元平米左右 资金运营 启动资金筹划年月年月 第部分由公司向成第二期和第三期逐步攀升总体来看住宅均价定在 元平米左右......”。

5、“.....期限年，从年月年月期开盘 第二部分年月取得第块国土使用证亩，可以此做为抵押，向中 行绵阳支行申请流动资金贷款万元。 第三部分预备金沙二期的销售回款，在年底预计可沉淀约万 元亿元 开盘前的资金筹划年月年月 预计在年月前支付完全部的土地款亩万元万元。在 年月期间要支付约万元的土地款和万元的前期项目启动资金。 资金回笼计划 年预售收入亿元年预售收入亿元 年预售收入亿元年预售收入亿元 开发机构 不在绵阳当地注册项目公司或分支机构，成立芙蓉汉城项目部负责此项 目的全程开发与营销执行工作，隶属宏信公司股东会董事会总经理领导 和管理 项目部设总负责人名，由何亚川先生担任，下设七个职能部门技术部 工程预算部工程管理部销售部策划部财务部企业管理部各职能 部门的日常管理工作由项目部总负责人负责，同时接受宏信公司对口职能部 门的指导监督与检查，工作向宏信公司对口职能部门报备。 项目初期......”。

6、“.....其余岗位在当地招聘雇用。 六项目分析 品牌优势政策优势地段优势环境优势文化优势旅游优势资源整 合优势经营整合优势。 社会关系网不健全，目前的人力资源队伍没有实战的管理经验，销售价格偏 低，相对而言地理位置有点偏远。 绵阳市科技城建设发展很快，而绵阳目前没有能满足高层次住房消费需求的 房产项目，游仙区商品房的成功开发，已经改变了区位弱势。 中高档住宅市场需求总量偏低，宅基地政策对中高端客户存在分流。 七风险测试 风险评估 本公司的现行方案，特别是住宅方案是否被当地市政府及职能部门完全接 受，能否如继往地赢得政府的支持，这是本项目首要风险。 市场需求容量有限，市场需求量偏小，这是本项目第二大风险。 商业用房的规模控制及业态形式的引导是否成功，是本项目第三大风险。成本控制是否成功合理是本项目第四大风险。 人力资源水平不甚理想是本项目第五大风险。 二价格风险测试 售价的灵敏度是最高的......”。

7、“..... 砖混结构住宅销售均价每提高，可增加利润。而框架的定价不符合 此经济原则，定价要达到盈亏平衡点的话，应达到元平方米。 铺面的单价敏感度分析铺面的灵敏度显然低于铺面和总的水平。但铺面利 润对总的利润的贡献率达到了。 八项目开发效应 社会效益 促进绵阳市商品房地产开发水平提高同时带动绵阳博物馆富乐山 芙蓉汉城旅游产业带的发展。 本项目成功开发将会为置信实业异地开发和大型商业地产开发积累经验，促 进置信实业和芙蓉古城的品牌的提升，为成都置信走向四川置信乃 至走向中国置信作出贡献。 本项目成功开发将会加快宏信房产成长的步伐。 二经济效益 可销售房产收益亿元 可销售房产成本亿元 可销售房产利润亿元 可销售房产利润率 固定资产成本亿元 项目总现金利润亿元 项目总利润率 九结论 在满足了我公司提出的基本条件的基础上，本项目运作是可行的。 住宅开发总体上比较乐观，开发节奏上要谨慎商业用房首先要控制开发总量，开发节奏要有效调控......”。

8、“..... 第章项目背景 第节项目开发微观环境 历史沿革 风格确定毗邻东汉的汉平阳府君阙和绵阳博物馆，故提出了开发汉 城街的开发设想。并成立了专门的越王楼芙蓉汉城开发建设办公室， 制订了绵阳市三国蜀汉城地块规划设计条件。早在前任书记冯崇泰就 提出了开发思路，现任市长亲自负责，先后与多家企业商谈，但方案都不 甚理想。 介入时机年月成都西博会期间，游仙区副书记邹若 博公学安徽在富乐山西南角有个青少年活动中心，实际上是个动物 园。 医疗配套剑南路东段有市三医院富乐山有座疗养院市七医院 市政配套宗地西侧的环路东段已经埋设了仙城线高压分支线地 块东侧的芙蓉溪河滨路内侧已经埋设排污管道政府承诺将给水电 气网络等管道铺设到小区围墙。 四项目地块开发价值研究判断 总的看来，绵阳芙蓉汉城处于个得天独厚的地段，自然环境和人文气息具 有独无二的特点，同时该地块周边社区基本成熟，各类基本配套设施齐全......”。

9、“..... 该地块位于绵阳市重要的旅游线连接点，地段知名度高，应该说该地块具有 独特的地段优势，土地升值潜力巨大，开发的社会效应和经济效应都将很大。 四项目开发其它外在微观环境 政治环境 由于本项目是黄学玖市长亲自负责的项目，相信本项目运作的软环境上将不 会受到太多的刁难。从媒体暴光率来看，黄市长应该是属于政坛活跃人物， 市委书记相对比较低凋，但是我们还会与杨海清市委书记游仙区委书记保 持直接接触。 经合办张主任应该说工作态度值得敬佩，相信能为我公司起到良好的作用。 绵阳市主要相关领导已经对置信公司的信誉和业绩以及对本项目初步规划 表示了极大的认可和信任，并承诺本公司该项目开发有优先权。 二政策环境 规划设计条件根据绵阳市三国蜀汉城地块规划设计条件规定， 用地性质为商贸居住用地，以商贸为主建筑高度以多层低层为主，临道层，其余层容积率绿地率以上建筑形式色彩 雕塑小品以汉文化为主要内涵进行设计......”。