金投资回收期年含建设期年 盈亏平衡点生产能 力 三存在的问题及建议 项目的建设投资运行成本和经营收入对本项目实现预期效果的影响均较大。建 议在项目的建设经营过程中注意加强工程建设管理，制定切实可行的营销策略，控 制项目的运行成本，以避免项目的固定资产投资营业收入和成本支出出现较大的负 面波动，而影响项目的预期效果。 物流配送中心建成后，应首先将股份公司现有内部商业储运尽可能统纳入其中， 集中强化内部采购体系，实现购销分离，同时积极开拓周边市场，争取形成辐射江浙 以及华东地区的区域性物流配送中心。 第二章项目建设必要性及意义 我国及省物流事业发展的需要 物资流通是由多种要素组成的大系统，它为适应社会化大生产既深度分工又号文批复同意建设东方物流配送中心及超市 项目。 是苏南地区的经济中心和交通枢纽城市，是商品流通重要的集散地，具有发 展商品市场经济的区域优势。建设物流中心及大型超市，将结论 物流中心是现代商品流通领域发展的必然结果，是提高经济效益的新型业态和 第三利润源，符合当前我国重点鼓励发展的产业政策，因此本项目投资方向是正确的， 国家发展计划委员会计经贸项目建设的必要性和意义 项目市场分析和预测 项目主要经营内容和规模 项目主要建设规模和功能 项目投资估算 经济效益分析及评价。第二节研究结论 主要研究行性报告主要研究内容 本报告在调查研究的基础上，以当前商业大厦股份有限公司实际经营及发展需要为 基础，对建设东方物流配送中心及超市项目进行可行性研究。项目可行性研究的主 要内容包括 项目单位提供的有关资料 研究过程中实际调查及收集的其它资料 市商贸流通业发展十五规划 项目单位委托省工程咨询中心编制可行性研究报告的委托合同 四可议与土地及附属建筑设备的收购协议 专业评估机构的土地评估报告及资产评估报告 股东大会关于同意募集资金投向的决议 国家省市有关统计调查资料 国家有关设计规范标准 和建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第二版 国家发展计划委员会计经贸号关于东方物流配送中心及超市项目建 议书的批复 股份公司与有关方的土地租赁协书，并纳入商业大厦 股份有限公司拟上市申报项目。 三可行性研究报告编制依据国家经贸易委等六部委国经贸运行号关于加快我国现代物流发展的 若干意见 国家计委及大型超市是为了实现股份公司发展战略而实施的主要建设 项目之，为此股份公司进行了大量前期准备工作。国家发展计划委员会已以计经贸 号文批复同意东方物流配送中心及超市项目建议业经营模式，积极探索新的经营业态领域，发展多元化经营，全方位拓展发展空 间，培育新的经济增长点。股份公司正抓紧进行上市申报，争取尽快上市，以推动股 份公司强有力的持久发展。 建设东方物流配送中心基础管理水平员工素质技术装备更 新水平行业影响力以及长期发展能力等多方面有了极大提升，为了应对我国加入 以后完全放开的市场和国内外商业行业日趋激烈的竞争，股份公司决定打破传统 的商三方物流，在年底前初步形成现代化科学化的商业企业形态。 二项目背景 近年来，股份公司已经实现了产权多元化运作规范化功能完善化规模最大化的 改制目标并在领导班子基本素质市场份额及华东地区初步建设成以股份公司为中 心的商业连锁经营网络，其中汽车销售达到亿元规模，并取得只国内外著名品 牌的地区代理权股份公司进步完成内部物流配送体系的建设与加强，尝试开展第 年的规划为在年使主营业务收入达到亿元规模，年利润 总额预计达到万元，继续保持在省百货零售企业的领先地位股份公司在做大 主业的同时，以汽车食品为突破口，在苏南升级， 形成发展大流通大市场大商业的格局，实现股份公司的利润率与市场占有率的 同步增长，保证股份公司的可持续性发展努力建成新型的现代化商业企业目标。 经营目标 股份公司，实施低成本扩张，建立新型的连锁经营架构通过实施 现代化的物流配送措施，实现内部交易成本的最低化与市场范围的放大同时辅之以 承载信息流的电子商务手段，实现商品及服务结构物流功能营销方式等的品流通集散中心。 股份公司的发展战略是以零售百货为主导，以连锁经营为主体，以物流配送为重点， 以电子商务为手段，建设现代商业企业。股份公司将立足传统零售百货业，通过收购兼并等资本运营的手段，品流通集散中心。 股份公司的发展战略是以零售百货为主导，以连锁经营为主体，以物流配送为重点， 以电子商务为手段，建设现代商业企业。股份公司将立足传统零售百货业，通过收购兼并等资本运营的手段，实施低成本扩张，建立新型的连锁经营架构通过实施 现代化的物流配送措施，实现内部交易成本的最低化与市场范围的放大同时辅之以 承载信息流的电子商务手段，实现商品及服务结构物流功能营销方式等的升级， 形成发展大流通大市场大商业的格局，实现股份公司的利润率与市场占有率的 同步增长，保证股份公司的可持续性发展努力建成新型的现代化商业企业目标。 经营目标 股份公司年的规划为在年使主营业务收入达到亿元规模，年利润 总额预计达到万元，继续保持在省百货零售企业的领先地位股份公司在做大 主业的同时，以汽车食品为突破口，在苏南及华东地区初步建设成以股份公司为中 心的商业连锁经营网络，其中汽车销售达到亿元规模，并取得只国内外著名品 牌的地区代理权股份公司进步完成内部物流配送体系的建设与加强，尝试开展第 三方物流，在年底前初步形成现代化科学化的商业企业形态。 二项目背景 近年来，股份公司已经实现了产权多元化运作规范化功能完善化规模最大化的 改制目标并在领导班子基本素质市场份额基础管理水平员工素质技术装备更 新水平行业影响力以及长期发展能力等多方面有了极大提升，为了应对我国加入 以后完全放开的市场和国内外商业行业日趋激烈的竞争，股份公司决定打破传统 的商业经营模式，积极探索新的经营业态领域，发展多元化经营，全方位拓展发展空 间，培育新的经济增长点。股份公司正抓紧进行上市申报，争取尽快上市，以推动股 份公司强有力的持久发展。 建设东方物流配送中心及大型超市是为了实现股份公司发展战略而实施的主要建设 项目之，为此股份公司进行了大量前期准备工作。国家发展计划委员会已以计经贸 号文批复同意东方物流配送中心及超市项目建议书，并纳入商业大厦 股份有限公司拟上市申报项目。 三可行性研究报告编制依据国家经贸易委等六部委国经贸运行号关于加快我国现代物流发展的 若干意见 国家计委和建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第二版 国家发展计划委员会计经贸号关于东方物流配送中心及超市项目建 议书的批复 股份公司与有关方的土地租赁协议与土地及附属建筑设备的收购协议 专业评估机构的土地评估报告及资产评估报告 股东大会关于同意募集资金投向的决议 国家省市有关统计调查资料 国家有关设计规范标准 项目单位提供的有关资料 研究过程中实际调查及收集的其它资料 市商贸流通业发展十五规划 项目单位委托省工程咨询中心编制可行性研究报告的委托合同 四可行性报告主要研究内容 本报告在调查研究的基础上，以当前商业大厦股份有限公司实际经营及发展需要为 基础，对建设东方物流配送中心及超市项目进行可行性研究。项目可行性研究的主 要内容包括 项目建设的必要性和意义 项目市场分析和预测 项目主要经营内容和规模 项目主要建设规模和功能 项目投资估算 经济效益分析及评价。第二节研究结论 主要研究结论 物流中心是现代商品流通领域发展的必然结果，是提高经济效益的新型业态和 第三利润源，符合当前我国重点鼓励发展的产业政策，因此本项目投资方向是正确的， 国家发展计划委员会计经贸号文批复同意建设东方物流配送中心及超市 项目。 是苏南地区的经济中心和交通枢纽城市，是商品流通重要的集散地，具有发 展商品市场经济的区域优势。建设物流中心及大型超市，将为推动及周边地区经济 的发展起到重要作用。 投资建设现代化物流配送中心及超市，将促使商业大厦股份有限公司由大 商场经营进步涉足连锁经营超级市场无店铺销售等业态，推动股份公司由传统 物流商业企业向现代物流商业企业的发展。优化企业内部资产资源整合，集中采购， 集中配送，建立商品供应保障体系，不仅可以大大增加企业进货价格竞争力，还能更 有效地降低商品流通总成本，从而使企业的规模经济效益得以大幅度提高。同时物流 配送的发展将成为股份公司新的经营服务产业第三方物流产业，为股份公司拓展 新的业务空间和利润增长点，实现股份公司在降低物质消耗提高劳动生产率以外的 第三利润源等方面奠定。结果表明，该项目在财务上可行，有较 好的经济效益。 二主要经济技术指标 本项目主要技术经济指标详见表。 表项目主要技术经济指标表 序号指标名称单位数值备注 主要技术指标 总用地面积 总建筑面积 物流配送中心及超市 大楼 其中超市卖场面积 ，仓储及配送 面积 辅助配套设施用房 包括冷冻机房变电 室泵房锅炉房发 电机房等用房 建筑密度 容积率续上表 序号指标名称单位数值备注 绿化率 建设周期年 劳动定员人 二主要经济指标 项目总投资万元资金来源全部为股票 上市募集资金 固定资产投资总额万元 铺底流动资金万元 营业收入万元正常年 营业税金及附加万元正常年 总成本费用万