房地产投资具有高风险性 众所周知，房地产投资具有投资额大，建设周期长和投资项目 不可移动等显著特点，这些特点决定了房地产投资极易受到社会环 境经济环境工程建设环境等诸多因素变化的影响，从而使房地产 投资成为项具有高风险的综合性经济活动。在这个投资活动过程 中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地 产投资，风险更是在所难免。 房地产投资风险，是指开发商直接或间接地把定量的资金投 入房地产开发过程，由于受各种不确定因素影响而造成的收益下降或 损失增加或投资成本增大的等不利结果的可能性，它涉及政策风险 社会风险工程技术风险自然风险国际风险等。倘若剔除政策性 技术性因素，假定开发商已能较为顺利地将房地产项目开发出来，则 经济风险就成为对房地产投资影响较大的风险，它主要包含市场利率 风险也可视为政策性风险购买力风险变现用于赠送的二层商铺即买楼，送二三楼销售完毕，创造了个旧商铺销售史上令人难以想象的奇迹不买 楼买二楼。仅是这些原来开发商准备要赠送的二三层商铺， 就收回了近万元资首家运用产权营销模式进行商业楼盘 市场活生命力，令项目开盘就 产生强烈的市场效应。坤保专业营销团队不仅让个旧市民很快接 受了产权商铺等现代营销理念，而且在不长时间内就将开发商原 准备传的全新模式对大桥项目进行包装 运作。 坤保创造性地将滇西明珠的成功经验嫁接移植到个旧 大桥，顺应现代商业物业财产权与经营权适当分离的必然要求， 打破传统商铺销售模式，在个旧，紧扣锡文化核心商业圈定位目标，从城市区 位历史文化商业氛围业态组合投资机遇政策扶持等多方面 突出项目优势，运用现代商业经营理念和统定位统规划统 管理统形象统宣桥商业步行街的商业地产性质，完全不同于坤保以 往运作过的住宅地产项目。商业地产讲求商业效应和投资收益，只有 让投资者坚信项目能赚钱，才能吸引其投资。坤保把握住了项 目的这根本特点销售业绩亿元。 个旧大桥商业步行街 年，坤保与红河绿海房地产开发有限责任公司合作开 发个旧大桥商业步行街项目，全程负责营销策划和市场推广，继续谱写商业地产市场运作新篇章。 大掘利用丽江旅游业巨大潜力的同时，坤保还跨越云 南高原，把眼光投向投资需求旺盛市场经济发达的沿海城市，走 出去设立销售网络，将营销触角伸向省外。在短短两年时间里，滇 西明珠项目共实现即使在当年非典肆虐，丽江旅游业 遭遇猛烈冲击游客稀少的困难条件下，坤保仍利用网络等现代 化工具进行网上宣传和销售。经过精心策划和运作，项目开盘个月， 就迅速实现销售万元。 在充分挖客，利用开发商拨付给坤保的万元广告费， 以报刊电视旅游载体等多种形式展开强有力的立体宣传攻势，迅 速在游客群体中开发出了大批客户，使该群体最终成为滇西明珠 最主要的客户来源和投资者。目运作上，滇西明珠采用了策划为先广告开路等 方式。在销售全过程中，坤保紧紧抓住产权酒店这核心理 念，将目标客户群由原来规划的当地较富裕居民扩大为每年数以百万 计的海内外观光游重新进行市场定位，将 原规划为高档居住小区的滇西明珠项目策划包装成云南省第 家五星级产权酒店，按照产权销售的模式推向市场。仅此创意， 就使该项目的销售标的由亿元飙升至亿元。 在项首先进行充分深入的市场调研， 立足于丽江建设国际精品旅游城市的大背景，凭借丽江官房大酒店已经建立的五星级管理平台，借鉴国际上分时度假先进经验， 开创性地运用产权式营销的科学理念对该项目营销模式注入了活力。 丽江五星级滇西明珠分时渡假酒店 坤保的策划在先，全程营销运作模式，在丽江官房滇 西明珠项目上取得了尤为明显的成效和骄人业绩。 年，坤保接手该项目，叫好不叫座的沉闷局面，短短两个月就使销售额飙 升到万元。至年月底，红竺园销售已达到亿元。 红竺园的销售成功，在官房集团内部引起震动。坤保 以实实在在的销售业绩，给官房的传统出 多套，回收房款万元。年月，坤保接集团公司委托 个后立即以全新营销理念和运作方式对红竺园的旧有销售模式和 销售队伍进行全面新建，重新进行定位策划，借助小区竣工的有利时 机，举打破发战略挺进红河 州的第个开发项目。该小区投资亿多元，按照省级住宅示范小区 标准建设，以其新颖的设计独特的亚热带景观在当地引起轰动。但 因沿袭传统销售模式，销售局面迟迟不能打开，开盘年只售营销手法，从而在激烈的市场竞争中快速 实现项目销售，为开发商降低投资风险获取更大的利润空间提供有 力保证。 二成功案例 蒙自红竺园 蒙自红竺园，是官房集团实行异地开发营销手法，从而在激烈的市场竞争中快速 实现项目销售，为开发商降低投资风险获取更大的利润空间提供有 力保证。 二成功案例 蒙自红竺园 蒙自红竺园，是官房集团实行异地开发战略挺进红河 州的第个开发项目。该小区投资亿多元，按照省级住宅示范小区 标准建设，以其新颖的设计独特的亚热带景观在当地引起轰动。但 因沿袭传统销售模式，销售局面迟迟不能打开，开盘年只售出 多套，回收房款万元。年月，坤保接集团公司委托 个后立即以全新营销理念和运作方式对红竺园的旧有销售模式和 销售队伍进行全面新建，重新进行定位策划，借助小区竣工的有利时 机，举打破叫好不叫座的沉闷局面，短短两个月就使销售额飙 升到万元。至年月底，红竺园销售已达到亿元。 红竺园的销售成功，在官房集团内部引起震动。坤保 以实实在在的销售业绩，给官房的传统营销模式注入了活力。 丽江五星级滇西明珠分时渡假酒店 坤保的策划在先，全程营销运作模式，在丽江官房滇 西明珠项目上取得了尤为明显的成效和骄人业绩。 年，坤保接手该项目，首先进行充分深入的市场调研， 立足于丽江建设国际精品旅游城市的大背景，凭借丽江官房大酒店已经建立的五星级管理平台，借鉴国际上分时度假先进经验， 开创性地运用产权式营销的科学理念对该项目重新进行市场定位，将 原规划为高档居住小区的滇西明珠项目策划包装成云南省第 家五星级产权酒店，按照产权销售的模式推向市场。仅此创意， 就使该项目的销售标的由亿元飙升至亿元。 在项目运作上，滇西明珠采用了策划为先广告开路等 方式。在销售全过程中，坤保紧紧抓住产权酒店这核心理 念，将目标客户群由原来规划的当地较富裕居民扩大为每年数以百万 计的海内外观光游客，利用开发商拨付给坤保的万元广告费， 以报刊电视旅游载体等多种形式展开强有力的立体宣传攻势，迅 速在游客群体中开发出了大批客户，使该群体最终成为滇西明珠 最主要的客户来源和投资者。即使在当年非典肆虐，丽江旅游业 遭遇猛烈冲击游客稀少的困难条件下，坤保仍利用网络等现代 化工具进行网上宣传和销售。经过精心策划和运作，项目开盘个月， 就迅速实现销售万元。 在充分挖掘利用丽江旅游业巨大潜力的同时，坤保还跨越云 南高原，把眼光投向投资需求旺盛市场经济发达的沿海城市，走 出去设立销售网络，将营销触角伸向省外。在短短两年时间里，滇 西明珠项目共实现销售业绩亿元。 个旧大桥商业步行街 年，坤保与红河绿海房地产开发有限责任公司合作开 发个旧大桥商业步行街项目，全程负责营销策划和市场推广，继续谱写商业地产市场运作新篇章。 大桥商业步行街的商业地产性质，完全不同于坤保以 往运作过的住宅地产项目。商业地产讲求商业效应和投资收益，只有 让投资者坚信项目能赚钱，才能吸引其投资。坤保把握住了项 目的这根本特点，紧扣锡文化核心商业圈定位目标，从城市区 位历史文化商业氛围业态组合投资机遇政策扶持等多方面 突出项目优势，运用现代商业经营理念和统定位统规划统 管理统形象统宣传的全新模式对大桥项目进行包装 运作。 坤保创造性地将滇西明珠的成功经验嫁接移植到个旧 大桥，顺应现代商业物业财产权与经营权适当分离的必然要求， 打破传统商铺销售模式，在个旧首家运用产权营销模式进行商业楼盘 市场活生命力，令项目开盘就 产生强烈的市场效应。坤保专业营销团队不仅让个旧市民很快接 受了产权商铺等现代营销理念，而且在不长时间内就将开发商原 准备用于赠送的二层商铺即买楼，送二三楼销售完毕，创造了个旧商铺销售史上令人难以想象的奇迹不买 楼买二楼。仅是这些原来开发商准备要赠送的二三层商铺， 就收回了近万元资金，再次显示出坤保的专业策划水准和 超群营销实力。 对于商业地产，项目运作是否成功，还要看能否对该地产进行 有效的旅游商业经营并获得预期旅游商业利润。为保证大桥项目 的运作，坤保成立了个旧市坤保大桥商业步行街管理公司，搭 建项目经营管理平台，跨入商业经营管理领域进行全新探索。经过 年多的实践，对大桥商业步行街的整体形象业态组合功能用 途商业氛围招商策略等，进行了全面深入的论证，提出了完整的 策划方案，并结合项目工程进度和销售进展，提前展开招商和管理公 司前期准备工作，为项目竣工后迅速开业经营有效回避商业地产的 经营风险奠定了基础提供了保证。 坤保对大桥项目的系列运作理念，集中体现为种 全新的文化观念即现代商业市场经济文化，它以大桥商业 步行街为载体，结合个旧的锡文化背景，将项目所蕴含的历史 文化内涵商业步行街所体现的现代商业文化观念以及当代市场经济 的经营理念营销手法市场文化氛围等进行有机融合，将多种现代 时尚的商业形态汇聚在起，用最新的现代商业理念进行组合营销， 把传统商业的单购物行为演变为集激情购物旅游观光餐饮美食 休闲娱乐文化消费酒店住宿等多种功能于体的现代化大众立体 消费模式，通过浓郁的锡文化氛围吸引游人用时尚商品刺激消费，为商业步行街创造最大商机，形成完整意义的锡文化核心商业 圈。坤保结合项目实际创造性地打出了文化牌，通过文化 凸现大桥项目的特点亮点，形成强烈的市场冲击力。 三房地产投资风险与全程营销策划 房地产投资具有高风险性 众所周知，房地产投资具有投资额大，建设周期长和投资项目 不可移动等显著特点，这些特点决定了房地产投资极易受到社会环 境经济环境工程建设环境等诸多因素变化的影响，从而使房地产 投资成为项具有高风险的综合性经济活动。在这个投资活动过