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从调查样本显示，我市房地产景气指数虽处在景气区 间，但已出现下降趋势。

就目前情况看，株洲房地产市场的回落，是相对于前 时期的高位运行而言的，而整行价格细分，在价格制定策略上，对产品本身素质所体 现的价格差异挖掘较少。

营销模式 在营销模式方面，大部分还停留在自己的套土办法上，整体水平还是偏低， 与先进的科学的模式比较起来还是有段较大的差距。

销售人员能力有待提高 房地产线销售人员的水平，直接决定了个楼盘成功与失败，因为不管前 期策划多么完美定位多么精确，最终都是靠线的销售人员把楼盘优势灌输给 客户并促使客户下定。

根据对株洲销售人员的考察，发现存在以下几个问题 基本知识待加强 体现在些专业知识或项目基本知识上，许多销售人员对自己楼盘的基本信 息掌握不够，这样导致楼学的模式比较起来还是有段较大的差距。

销售人员能力有待提高 房地产线销售人员的水平，直接决定了个楼盘成功与失败，因为不管前 期策划多么完美定位多么精确，最终都是靠线的销售人员把楼的高位运行而言的，而整行价格细分，在价格制定策略上，对产品本身素质所体 现的价格差异挖掘较少。

营销模式 在营销模式方面，大部分还停留在自己的套土办法上，整体水平还是偏低， 与先进的科重点行业，各项政策在影响开发商的同时，对消费 者的心理影响也不可忽视。

从调查样本显示，我市房地产景气指数虽处在景气区 间，但已出现下降趋势。

就目前情况看，株洲房地产市场的回落，是相对于前 时期置面积万平方米，下降。

整体走势分析房地产业受宏观经济的影响比较直接。

总体上看，房地产 市场已经越过了前阶段的高峰期，虽仍在高位运行，但面临调整压力。

由 于房地产业是本次宏观调控的，同期下降个百分点商业营业用房销售万平 方米，比上年同期增长，占全部销售面积的比重，同比增长个百分 点。

空置面积下降年，全市商品房空置面积万平方米，比上 年末下降其中住宅空。

销售面积下降年，全市商品房销售面积万平方米，比上年 同期下降。

其中期房销售万平方米，现房销售万平方米。

在 全部销售面积中，商品住宅销售万平方米，比上年同期下降。

占全部 销售面积的比重，户均完成 万元，同比增长。

三降 竣工面积下降年，全市商品房竣工面积万平方米，比上 年同期下降。

其中住宅万平方米，下降商业营业用房 万平方米，下降办公楼万平方米，下降业就达家，超出上半 年同期家，完成投资亿元，同比增长，占房地产开发投资的， 提高了个百分点。

家计划投资小于亿元的企业中有家本年没有开发投资， 仅有销售情况。

另外家企业开发完成亿元，同比增长上年同期增长 。

有开发业绩企业明显增加。

在今年注册的房地产开发企业中，有开 发业绩的企业明显增多，由上半年的家增加到家。

有力支撑了株洲开发 量稳步增长。

今年有续建和新开工过亿元计划项目的企百分点，比二季度下降个百 分点。

在房地产开发投资中，住宅投资亿元，比上年同期增长商 业及服务业等经营性用房投资亿元，增长，其他投资亿元，增 长。

房地产开发企业完成土地开发面积万平方米，比降，销售情况也还差强人意，但总体上沿袭 着近几年来的平稳发展态势，其主要特点是二增三降。

二增 投资总量继续增加。

年，株洲完成房地产开发投资亿元， 比上年同期增长，增幅比首季下降个重 镇交通枢纽城市的特点。

而作为与经济发展息息相关的房地产业，伴随着经济 的繁荣发展，行业形势必是片大好。

二株洲房地产市场分析 株洲年市场态势回顾 虽然投资增幅出现了意料中的下贸易业增势强劲， 实现营业收入亿元和亿元，分别增长和。

综上所述，无论是从居民消费力还是社会投资，都表明了年的株洲经 济片欣欣向荣。

工业和第三产业对经济的贡献值则充分体现了株洲作为工业增长。

消费稳步上升 年，株洲市消费品市场呈现城乡同步增长。

全年实现社会消费品零售总额亿元，增长。

其中城市消费品零售额亿元，增长 农村消费品零售额亿元，增长。

餐饮业批发零售资亿元，增长。

居民收入大幅增加 年株洲市城镇居民人均可支配收入达到元，比上年净增元， 增长农民人均纯收入增幅达到，由年的元增加到 元城镇单位在岗职工人年平均工资达元，同比劲 固定资产投资持续增长。

全社会固定资产投资额突破亿元大关，达 亿元，增长。

其中，城镇投资亿元，增长农村投资 亿元，增长。

在城镇以上固定资产投资中，房地产开发投资亿元， 增长工业投是交通运输邮电业快速发展。

二是房地产 市场继续活跃。

三是借助便利的交通条件旅游业加快发展。

在交通邮电房地产 及旅游产业快速增长的带动下，年第三产业增加值达亿元，增长。

投资增势强劲是交通运输邮电业快速发展。

二是房地产 市场继续活跃。

三是借助便利的交通条件旅游业加快发展。

在交通邮电房地产 及旅游产业快速增长的带动下，年第三产业增加值达亿元，增长。

投资增势强劲 固定资产投资持续增长。

全社会固定资产投资额突破亿元大关，达 亿元，增长。

其中，城镇投资亿元，增长农村投资 亿元，增长。

在城镇以上固定资产投资中，房地产开发投资亿元， 增长工业投资亿元，增长。

居民收入大幅增加 年株洲市城镇居民人均可支配收入达到元，比上年净增元， 增长农民人均纯收入增幅达到，由年的元增加到 元城镇单位在岗职工人年平均工资达元，同比增长。

消费稳步上升 年，株洲市消费品市场呈现城乡同步增长。

全年实现社会消费品零售总额亿元，增长。

其中城市消费品零售额亿元，增长 农村消费品零售额亿元，增长。

餐饮业批发零售贸易业增势强劲， 实现营业收入亿元和亿元，分别增长和。

综上所述，无论是从居民消费力还是社会投资，都表明了年的株洲经 济片欣欣向荣。

工业和第三产业对经济的贡献值则充分体现了株洲作为工业重 镇交通枢纽城市的特点。

而作为与经济发展息息相关的房地产业，伴随着经济 的繁荣发展，行业形势必是片大好。

二株洲房地产市场分析 株洲年市场态势回顾 虽然投资增幅出现了意料中的下降，销售情况也还差强人意，但总体上沿袭 着近几年来的平稳发展态势，其主要特点是二增三降。

二增 投资总量继续增加。

年，株洲完成房地产开发投资亿元， 比上年同期增长，增幅比首季下降个百分点，比二季度下降个百 分点。

在房地产开发投资中，住宅投资亿元，比上年同期增长商 业及服务业等经营性用房投资亿元，增长，其他投资亿元，增 长。

房地产开发企业完成土地开发面积万平方米，比上年同期增长 。

有开发业绩企业明显增加。

在今年注册的房地产开发企业中，有开 发业绩的企业明显增多，由上半年的家增加到家。

有力支撑了株洲开发 量稳步增长。

今年有续建和新开工过亿元计划项目的企业就达家，超出上半 年同期家，完成投资亿元，同比增长，占房地产开发投资的， 提高了个百分点。

家计划投资小于亿元的企业中有家本年没有开发投资， 仅有销售情况。

另外家企业开发完成亿元，同比增长，户均完成 万元，同比增长。

三降 竣工面积下降年，全市商品房竣工面积万平方米，比上 年同期下降。

其中住宅万平方米，下降商业营业用房 万平方米，下降办公楼万平方米，下降。

销售面积下降年，全市商品房销售面积万平方米，比上年 同期下降。

其中期房销售万平方米，现房销售万平方米。

在 全部销售面积中，商品住宅销售万平方米，比上年同期下降。

占全部 销售面积的比重，同期下降个百分点商业营业用房销售万平 方米，比上年同期增长，占全部销售面积的比重，同比增长个百分 点。

空置面积下降年，全市商品房空置面积万平方米，比上 年末下降其中住宅空置面积万平方米，下降。

整体走势分析房地产业受宏观经济的影响比较直接。

总体上看，房地产 市场已经越过了前阶段的高峰期，虽仍在高位运行，但面临调整压力。

由 于房地产业是本次宏观调控的重点行业，各项政策在影响开发商的同时，对消费 者的心理影响也不可忽视。

从调查样本显示，我市房地产景气指数虽处在景气区 间，但已出现下降趋势。

就目前情况看，株洲房地产市场的回落，是相对于前 时期的高位运行而言的，而整行价格细分，在价格制定策略上，对产品本身素质所体 现的价格差异挖掘较少。

营销模式 在营销模式方面，大部分还停留在自己的套土办法上，整体水平还是偏低， 与先进的科学的模式比较起来还是有段较大的差距。

销售人员能力有待提高 房地产线销售人员的水平，直接决定了个楼盘成功与失败，因为不管前 期策划多么完美定位多么精确，最终都是靠线的销售人员把楼盘优势灌输给 客户并促使客户下定。

根据对株洲销售人员的考察，发现存在以下几个问题 基本知识待加强 体现在些专业知识或项目基本知识上，许多销售人员对自己楼盘的基本信 息掌握不够，这样导致楼盘卖点无法全部向客户传递。

把握客户心态能力待加强 体现在对客户的真实目的理解不够，只是机械的向客户推荐楼盘，把握不住 客户的心理。

客户引导能力不强 销售技巧有待丰富，以便在最短的时间把客户引向下定阶段。

三株洲房地产相关政策 目前国家管紧土地，看好信贷的新政是加强土地和资金的供给约束，抑 制投资冲动，遏制低水平重复建设，并不是搞刀切限制，这不会影响正常的经 济发展和社会需求，当然政策带来的振荡不可避免波及到株洲市地产市场。

征地拆迁政策中央强调不允许占用亩基本农田上收县级以下土地审批权限堵住以前 土地协议出让的口子，经营性土地律实行招标挂牌拍卖株洲市政府严格贯彻 落实中央下达的文件，坚持毫不含糊办公办事是征用土地补偿费用个月 内支付率二是征地补偿清欠无拖欠情况三是涉及征地拆迁补偿的信访 办结率。

影响土地交易价格和征地拆迁费用大幅上涨。

今年株洲市大宗开发项目比 较多，但开发用地多半是旧城改造，利用了部分危房国有荒地破产转产工厂 企业用地。

面对政策调整，株洲市部分开发商也有对策，方面重新部署，整合 资源，另方面通过联建携手度过难关。

立项规划政策 坚决刹住各种形象工程，停止建设大广场高尔夫球场行政办公楼培 训中心会展中心大学城等项目，加大规划审批力度，严格限制突破规划加大 高度密度及改变使用用途，使规划审批难度越来越大。

影响增加了项目规划审批的难度，目前株洲市开发项目中暂时末有明显违 规现象。

因此，对正在建设中的项目不会受到大的冲击。

资金来源政策 开发项目资本金比率由提高才允许开工，房屋结构封顶后才许预售 购房按揭贷款限制，使贷款额度每月还款不能超过贷款人月收入的，限制对 购买第二套房的贷款，对购买第四套房以上的投资性购房不予贷款等。

影响