，业务量增大时，再进行业务分割。 二项目运作方案 根据项目特点，可以采取土地开发方案或者房产开发方案。两种方案各有优缺点，具 体为 土地开发模式 该项目若只进行土地开发整理，前期只需分批次投入,万的成都破产的启动费 用及较少的其他费用和财务费用，便可启动项目，至土地转让交纳土地费用含土地出让 金补差后，便可挂牌或拍卖，取得收益。这种开发模式比较简单，风险系数小，能较快 的回收成本。但这种模式远远没有取得本地块的最大利用价值，而且土地拍卖，政府将收 取划拨土地成交价款的土地出让金，这将大大降低项目的经济效益。 二房产开发模式 根据成都目前房地产现状，若该项目不只进行前期的破产清理，改变土地性质和进行 土地转让，还进行房产开发，将给北亚集团带来良好的经济回报。而且，房产开发将使北 亚集团在成都的投资步入良性循环和可持续发展的道路。 名义控股成立新的房地产开发 公司，在成都锦江区注册，注册资金为,万元。在组织架构及人员的安排上，可以先 跟成都东方新城房地产开发有限公司实行两套班子，套人马，交叉作业，待以后投资开 发项目增多业投资者对该地块商业铺 第四部分项目运作方案 项目运作主体 为了更好地进行投融资，运作项目，建议以北亚集团的之，但该厂整体搬迁尚需时日，因此在 定程度上制约了项目向东的辐射力。 东大街东延线东门大桥至二环路牛市口段商业氛围的提升还需较长的时间。 牛市口商贸大市场杂乱无章，管理混乱，将直接影响商塔子山公园，项目南面即为望江公园东湖市政公园， 环境优美。 二项目劣势 目前项目东面二环路外是成都钢铁有限责任公司即原成都无缝钢管厂。虽然成 都无缝钢管厂是东郊工业结构调整的重点企业的居家氛围，市政公建配套较为完善。由于地块业主属于申请破产企业，且有关破产费用均由上汽集团负责解决，因此 项目不存在拆迁安置费用，大大降低了成本，土地增值的空间很大。 项目二环路以外即为沙河合了成都市民二环路内 的置业习惯，而且无疑会给开发商带来良好的经济效益。 根据有关规划，东大街将继续向东跨过二环路东延至老成渝公路，直接连接成都 城东副中心。 二环路东四段以内已形成了良好路路路路路路路路路路 路等公交线路。 项目地块是成都东面，乃至成都二环路内不可多得的地块。由于历年的房产开发， 成都二环路以内已几乎没有可供开发的土地。该地块的开发不但切向环路牛王庙及二环路牛 市口递延。 项目位置交通极为方便。从项目所在地到盐市口城市商业中心，只需分钟左右 的车程，而且东大街二环路和海椒市街是成都的主要公交干道，沿线分布了路 路路目前东大街已整治新，从盐市口到东门大桥，沿线分布了成都人民 商场北京华联郁金香花园广场东方时代商场蓝光大厦友谊广场等商业楼盘。商 业气氛正从盐市口市中心向东门大桥延伸，并逐渐从东门大桥 第二部分成都房地产市场概况 略。 第三部分项目优势与劣势分析 项目优势 项目地处成都主要商贸大道东大街东延线尽头牛市口与二环路东四段交会处，具 有较浓的商业氛围。阳信用社。因此，清理时有定的纠纷。 其他 市场其他营业房跟上面的情况类似。清理时有定的赔偿，但问题不大。 综上所述，该市场清理时存在些赔偿纠纷，估计并无太大的问题。 该酒楼原系市场以联办食堂名义让成都盐市口购物中心承包经营，后成都盐市口 购物中心将其经营权转移给简阳银丰铝门窗厂的黄又成。其后黄又成将其抵押贷款，因无 力按期还款，法院将余下的经营权判给了简理时会有定的纠纷。 生资市场 该生资市场系娱乐公司向成都次性交纳万元后获得了年的使用权， 并将其改造成红日娱乐城，面积,平方米。因此，清理时会有较大的赔偿。 酒楼 楼及二楼营业 房无偿偿还给市场，但法院将二楼判给了汇通银行。因此，清理时会有定的纠纷。 化工区 该化工区系成都锦江区工商局与成都联建，并分割了间营业房，将其全部出售 给私人。因此，清系成都盐市口购物中心租赁成都土地自行修建而成，共平 方米。年盐市口购物中心以该二楼及楼小食品区营业房年使用权作抵押，在市 场担保下，从汇通银行贷款，后因无力偿还银行部分贷款及市场租金，将所借款冲抵其年使用权。同样盐市 口购物中心于年将底楼移交给市场。年储蓄所迁走，并将此营业房租给他人做 酒楼使用。该储蓄所清理时估计有定纠纷，但能协商解决。 市场二楼营业房 市场二楼营业房原锡惠女士。该都市农家乐清理时估计没有赔偿和纠 纷。 农业银行储蓄所 农业银行储蓄所原系成都盐市口购物中心租赁成都土地自行修建而成，楼底， 面积平方米。成都盐市口购物中心以从该储蓄所锡惠女士。该都市农家乐清理时估计没有赔偿和纠 纷。 农业银行储蓄所 农业银行储蓄所原系成都盐市口购物中心租赁成都土地自行修建而成，楼底， 面积平方米。成都盐市口购物中心以从该储蓄所借款冲抵其年使用权。同样盐市 口购物中心于年将底楼移交给市场。年储蓄所迁走，并将此营业房租给他人做 酒楼使用。该储蓄所清理时估计有定纠纷，但能协商解决。 市场二楼营业房 市场二楼营业房原系成都盐市口购物中心租赁成都土地自行修建而成，共平 方米。年盐市口购物中心以该二楼及楼小食品区营业房年使用权作抵押，在市 场担保下，从汇通银行贷款，后因无力偿还银行部分贷款及市场租金，将楼及二楼营业 房无偿偿还给市场，但法院将二楼判给了汇通银行。因此，清理时会有定的纠纷。 化工区 该化工区系成都锦江区工商局与成都联建，并分割了间营业房，将其全部出售 给私人。因此，清理时会有定的纠纷。 生资市场 该生资市场系娱乐公司向成都次性交纳万元后获得了年的使用权， 并将其改造成红日娱乐城，面积,平方米。因此，清理时会有较大的赔偿。 酒楼 该酒楼原系市场以联办食堂名义让成都盐市口购物中心承包经营，后成都盐市口 购物中心将其经营权转移给简阳银丰铝门窗厂的黄又成。其后黄又成将其抵押贷款，因无 力按期还款，法院将余下的经营权判给了简阳信用社。因此，清理时有定的纠纷。 其他 市场其他营业房跟上面的情况类似。清理时有定的赔偿，但问题不大。 综上所述，该市场清理时存在些赔偿纠纷，估计并无太大的问题。 第二部分成都房地产市场概况 略。 第三部分项目优势与劣势分析 项目优势 项目地处成都主要商贸大道东大街东延线尽头牛市口与二环路东四段交会处，具 有较浓的商业氛围。目前东大街已整治新，从盐市口到东门大桥，沿线分布了成都人民 商场北京华联郁金香花园广场东方时代商场蓝光大厦友谊广场等商业楼盘。商 业气氛正从盐市口市中心向东门大桥延伸，并逐渐从东门大桥向环路牛王庙及二环路牛 市口递延。 项目位置交通极为方便。从项目所在地到盐市口城市商业中心，只需分钟左右 的车程，而且东大街二环路和海椒市街是成都的主要公交干道，沿线分布了路 路路路路路路路路路路路路 路等公交线路。 项目地块是成都东面，乃至成都二环路内不可多得的地块。由于历年的房产开发， 成都二环路以内已几乎没有可供开发的土地。该地块的开发不但切合了成都市民二环路内 的置业习惯，而且无疑会给开发商带来良好的经济效益。 根据有关规划，东大街将继续向东跨过二环路东延至老成渝公路，直接连接成都 城东副中心。 二环路东四段以内已形成了良好的居家氛围，市政公建配套较为完善。由于地块业主属于申请破产企业，且有关破产费用均由上汽集团负责解决，因此 项目不存在拆迁安置费用，大大降低了成本，土地增值的空间很大。 项目二环路以外即为沙河塔子山公园，项目南面即为望江公园东湖市政公园， 环境优美。 二项目劣势 目前项目东面二环路外是成都钢铁有限责任公司即原成都无缝钢管厂。虽然成 都无缝钢管厂是东郊工业结构调整的重点企业之，但该厂整体搬迁尚需时日，因此在 定程度上制约了项目向东的辐射力。 东大街东延线东门大桥至二环路牛市口段商业氛围的提升还需较长的时间。 牛市口商贸大市场杂乱无章，管理混乱，将直接影响商业投资者对该地块商业铺 第四部分项目运作方案 项目运作主体 为了更好地进行投融资，运作项目，建议以北亚集团的名义控股成立新的房地产开发 公司，在成都锦江区注册，注册资金为,万元。在组织架构及人员的安排上，可以先 跟成都东方新城房地产开发有限公司实行两套班子，套人马，交叉作业，待以后投资开 发项目增多，业务量增大时，再进行业务分割。 二项目运作方案 根据项目特点，可以采取土地开发方案或者房产开发方案。两种方案各有优缺点，具 体为 土地开发模式 该项目若只进行土地开发整理，前期只需分批次投入,万的成都破产的启动费 用及较少的其他费用和财务费用，便可启动项目，至土地转让交纳土地费用含土地出让 金补差后，便可挂牌或拍卖，取得收益。这种开发模式比较简单，风险系数小，能较快 的回收成本。但这种模式远远没有取得本地块的最大利用价值，而且土地拍卖，政府将收 取划拨土地成交价款的土地出让金，这将大大降低项目的经济效益。 二房产开发模式 根据成都目前房地产现状，若该项目不只进行前期的破产清理，改变土地性质和进行 土地转让，还进行房产开发，将给北亚集团带来良好的经济回报。而且，房产开发将使北 亚集团在成都的投资步入良性循环和可持续发展的道路。 第五部分项目规划方案 项目规划设计要点 由于地块目前尚无规划设计条件，为了便于测算，设定其规划条件如下 净用地面积亩。 容积率不大于。 建筑密度不大于。 建筑高度不大于米。 绿地率不小于。 户型平方米平方米平方米平方米，各。 商业占地上建筑面积比例为。 其他按有关规定。 二项目技术经济指标 项目主要技术指标 序号项目用地面积平方米建筑面积平方米建筑密度容积率备注 小区总用地面积, 地上建筑面积, 其中商业 住宅共计户 地下建筑面积, 配套 其中社区服务站门卫室垃圾站 小区绿化及小品, 全民健身场地 自行车棚 二住宅户数及车位数量 序号项目户数面积机动车数量非机动车数量备注 住宅平米机动车每户辆，非机动车每户辆。 平米机动车每户辆，非机动车每户辆。 平米机动车每户辆，非机动车每户辆。 平米机动车每户辆，非机动车每户辆。 小计商业,机动车非机动车每平米辆。 合计, 其中地上部分地上机动车 地下部分, 备注可售机动车数量为个。 第六部分项目开发方案 项目开发建