产行业，人们对居住元素重视越发强烈。我个人看，城市周边生态园区受到热捧后，地产从业态形式上将纵向发展下阶段，多元化楼盘即汇聚中央，逐渐形成本土开发与外埠大品牌开发机构会猎江城商业纷战割据新格局。以东市商圈为例东市商圈是引领市商业发展核心商圈，日客流量近万，此处已形成规模物业形态，包括总建筑面积万平方米财富广场及总建筑面积万平方米左右中京城。系列元素丰富物业出现让这产业领域呈现现百家争鸣纷繁复杂博弈状态。我们会发现，房地产市场在这区域新房投放量是整个地产史无前例。此外，众多商家加盟外埠地产商大量进入，为消费者提供了更丰富选择，使得大盘不断涌进江城人民视线，消费者在此时拥有更多自我选择权，同时产生对物业硬性需求在制衡房价方面起到决定性作用，并进步催生了新型物业出现。商业地产大发展结果是加速市城市化进程，拉近与线城市物业差距，推进城市国际人步伐。整个年江城地产将延续年迅猛态势，呈现平稳上升趋势。从年开始，万科绿地这些外地地产业大品牌开发公司纷纷进入市，对整个江城房地产行业而言，可以说喜忧参半。年也将有不少大盘汇聚市，在这样环境下，本土企业将快速成长，江城楼市百花齐放态势将展现在市民眼前。大盘进入和开发可以为区域未来发展注入新活力，因为，大盘在造城时，绝对不是地块和体量大这么简单，而是从城市运营和发总论项目概况项目名称新居性质新建建设地址及范围项目建设地点位于市区街号。其四至为东至街，南至永新地产，西至朋程花园，北至遵义大厦。建设内容与规模项目总用地面积平方米，其中，总建设用地面积平方米。项目总建筑面积平方米其中地上地下总建筑高度米建筑密度绿化覆盖率停车数量辆其中地上地下投资估算与资金筹措项目总投资万元，其中工程费用万元工程建设其他费用万元，预备费万元，建设期利息万元。项目建设资金中，项目单位自筹万元，利用房屋建筑销售回款万元，申请银行贷款万元。二项目建设单位情况单位名称北泰地产开发有限公司成立时间年注册地址市区注册资本万元执照注册号企业类型有限公司主营业务房地产开发业务等经营范围房地产开发销售商品房信息咨询等。北泰房地产开发有限公司现有中工具有本科以上学历员工占，具有中高级职称者多名。公司具有多年房地产发经历，拥有丰富房地产开发经验和优秀客户服务系统及管理人员，具有创新务实开发理念和不断进取开拓意识形成了高水准高品质开发经营思路和市场品牌形象，建立了套符合市场竞争需要结构扁平管理体系以及支人员简练经验丰富高效能干，具有团队合作精神员工队伍。目前，公司正以专业专注真诚高效标准为广大客户提供最优质服务。第二章项目建设背景及必要性项目建设背景本项目期于年开始建设，完成了期工程开发建设，后因当时写字楼销售形式不好，销售价格偏低，连开发成本都收不回来，因此二期工程由于日照与消防等因素影响，原有方案无法实现，二期工程直没有建设。经过对原有规划方案调整，改变房屋使用性质，再加上这几年房地产市场直走强，江产房屋销售价格在元平方米左右，本项目二期工程才有机会开始开发，由于项目二期工程建议书代可行性研究报告批复有效期已过，同时项目控规进行了新调整，根据市发改委对编制项目可行性研究报告资质要求，市北泰房地产开发有限公司委托工程咨询公司重新编制项目可行性研究报告。二项目建设必要性有利于遵义路与街周边环境整治和土地资源优化配臵本项目地块南侧为期工程现康圣医院，北侧为遵义大厦，两栋楼高度都为层，只有本地块现为低矮平方与二层非法建筑小楼，地块面临街，为城市主要干道，其低矮破旧环境与周边大环境及不和协，地块距遵义路尽有百米距离，东侧为吉化医学院，严重影响区整体形象，利用现有用地建设商住楼，将大大改善本地区环境状况，对于美化城市环境，减少城区环境污染是非常有益。本项目建设可以使原地块土地得到有效合理利用，实现土地资源优化配臵，相应商业设施建设可以带动周围地区土地增值，促进周围地区发展，有利于区产业结构调整和配套服务产业发展。二进步满足中低收入群体对本项目小户型住宅需求本项目地处化工医院西足中低收入群体对项目需求，有利于改善地区市政基础设施，提升城市形象，因此，该项目建设是非常必要。项目建设地点在街，占地面积平方米。项目总建设用地面积平方米，总建筑面积平方米，其中，地上平方米，地下平方米，工程建筑总高度米。本项目建设周期为年半，计划年完工。项目总投资万元。项目具有较好经营效益和盈利能力，从整个经营过程考察，项目在保证本项目正常销售前提下，可以实现财务平衡，按目前测算分析，项目在财务上是可行。二建议项目建设单位应进步深化设计，落实剧了房屋和单位企业拆迁方案。建议项目建设单位加大融资方案，尽快落实该项目建设资金。本项目地处化工医院西侧，交通十分便利，周边医院商业医院商业配套服务设施齐全，十几万元套小户型住宅为中低住宅为中低收入群体带来能买得起房屋，将为给中低收入群体提供便利生活条件。满足中低收入群体购房需求。三有利于改善地区市政基础设施，提升城市形象项目出现调整了江北地区商务发展框架，弥补了该区域商业消费区等设施极度匮乏及商务氛围不足弱点提升了地区整体商务环境，项目南北两侧各为层小高层建筑，本项目建设为层高层建筑，它将为区城市建筑再增添个亮点。必将成为市西北区域具有标志性意义城市景观建筑。综上所述，该项目建设是非常必要。第三章市场分析市场供需分析市场供给年供地计划危旧房篇越秀棚户区南区项目北山旧城改造项目珲春街改造项目二期黄旗路南改造项目二期大街工字楼改造项目电力学院北改造项目解放西路改造项目长春西路改造项目西山三区号改造项目南山第章总论项目概况项目名称新居性质新建建设地址及范围项目建设地点位于市区街号。其四至为东至街，南至永新地产，西至朋程花园，北至遵义大厦。建设内容与规模项目总用地面积平方米，其中，总建设用地面积平方米。项目总建筑面积平方米，其中，期工程现康圣医院建筑面积平方米，住宅建筑面积为平方米，工现已交付使用。，二期工程建筑总高度米，建筑面积平方米本可研报告主要针对二期工程而言。可行性研究报告编制依据与委托方签订咨询协议国家计委计办投资号审定投资项目可行性研究指南试用版国家发展改革委员会建设部联合颁发建设项目经济评价方法与参数第三版城市房地产开发经营管理条例核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,房地产项目经济评价方法。编制范围依据国家有关政策法律法规规程规范，对湘水明珠居住小区期号楼项目建设目必要性项目由总经理指派或公开招聘，其余人员均向社会公开招聘。公司组织机械图如下二工程建设进度安排本项目建设周期为年半，计划年完工。项目建设进度具体安排如下表所示第八章投资估算资金筹措根据规划设计方案，项目总占地面积平方米，总建筑面积平方米，其中地上建筑面积平方米，地下建筑面积万平方米。投资估算主要为满足建设项目功能要求，合理确定投资规模。投资估算编制范围工程费用，包括土建结构及装修工程费用设备费用室外工程费用等。其中，设备费用包括给排水工程通风空调工程采暖工程强电工程弱电工程电梯工程室外工程包括室管线室外照明道路及广场绿化等。工程建设其他费用主要包括土地取得费用建设基金工程建设前期费用工程建设费用其他费用等。预备费包括基本预备费和涨价预备费等。建设期贷款利息。二编制依据估算依据本报告提出来各项技术参数数据，根据市近期工程造价水平，采用类似工程指标法进行估算。同时参照市建设工程概算定额版市现行其他有关造价文件市同类建筑工程技术经济指标市近期材料及设备价格信息三投资估算销售收入与税收统计表销售收入与税收统计表项目销售面积销售价格元销售收入万元备注门市房商业停车位车库公寓住宅洋房小计项目计算指标计算依据税款备注营业税以销售收入为依据教育费附加以营业税为依据城市建设维护税以营业税为依据印花税以营业收入为依据土地增值税以销售收入为依据小计项目计算指标计算依据费用备注销售代理费以销售收入为依据开发成本项目总成本项目毛利润建设投资估算表序号收费项目商业收费标准收费单位数量收费金额楼面单价备注土地费用含地上物补偿土地出让金类国土局按征地总额征地管理费元用地管理费购地款地上物拆迁原有建筑拆补偿迁二层小楼，实际平方米，车库个，饭馆平方米，宾馆购房款万元没有手续，土地为我方土地，只有平方米是原朋程土地，本项目可不占用。地上物拆迁补偿其他二项目前期费用基础设施配套费财政局按建筑面积计算招投标服务费招标公司按建筑面积计算建设项目环境评定环保局按建筑面积计算土地测绘费用按图幅计算规按划测量费图幅计算墙改费按建筑面积计算城镇公共消防设施建设费按建筑面积计算工程质量监督费按工程造价计算工程监理费按建筑面积计算环境影响评价评估费按建筑面积计算环境噪声超标费按建筑面积计算防洪保安费按建筑面积计算新建商品房交易手续费按建筑面积计算防雷设按单项施检测费计算三规划设计费用勘察设施费按建筑面积计算勘察费按建筑面积计算规划设计费按建筑面积计算建筑工程设计费按建筑面积用地供应计划莲由路北地块小碳素厂南侧地块天瑞区地块天瑞区以西地块理想路北地块阳光国际购物中心阳光国际购物中心和平路与虹园街东南角地块望去由景地块建公司地块火电俱乐部高新市民回迁区二期市荣升木业地块电务器材厂地块越秀北区哈达弯区域整体搬迁改造项目吉丰东路住宅项目明阳大通专家公寓区景秀嘉园二期沈铁香谢里住宅小区信德机电改造市沈铁幸福里住宅小区怡景桃源小区宝嘉花园二期吉纸住宅改造项目医药学院南块丰满街南地块等共个项目，占地公顷。年度城区国有建设用地供应总量控制在公顷。在年度供应总量中，商服用地公顷，工矿仓储用地公顷，住宅用地公顷其中廉租房用地公顷棚户区及危旧楼改造用地公顷普通商品房用地公顷，公共管理与公共服务用地公顷，特殊用地公顷。回眸年，新项目频繁登场，供