的现状。 二市场供应的产品以普通公寓为主，别墅类项目供应极为有限。极少数别墅项目进入 市场后，短期内即被市场迅速消化，目前已基本实现清盘。上述项目的快速去化反应了南浔 别墅市场需求强劲但供应严重不足的现状，根据对南浔土地供应状况的调查分析，除本项目 外，年内南浔不会有规模型的别墅项目进入市场。 三房产项目销售普遍较好，销售速度快，房价递增幅度快且有较大的增长空间。 除别墅项目之外，普通公寓式住宅产品在南浔市场也体现了强劲的需求，住宅项目的销 售周期通常在产品正式公开销售后半年周期内基本完成。在持续旺销的市场背景下，南浔区 近年住宅房价也出现显著递增，据抽样调查，本区浔溪秀城项目年仅为 元人民币，年则递增为元人民币，增长了，房价的显著抬升侧面反应了 市场供应的有限。 目前南浔区在售楼盘供应总量约为万方，均为住宅产品，以多层住宅为主，有少 量联体别大多数项目均为不足万平方米的小型住宅项目，规模优势极其限。 以上所述的三个方面与长三角的相邻同级城市如吴江桐乡等房地产市场发展水平相距 甚远，开发量开发层次开发规模均有极大的发展空间。 该案而言，无论从总体规划 建筑形态空间设计景观环境等各方面均有较大的提升空间。 三尚无较大规模的品质化楼盘开发。 根据南浔区主要开发项目概况览表显示，除浔溪秀城外，其它绝 宅销售面积万平方米。大部分县市远高于当前南浔区的住宅房产开发总 量指标。 二以满足基本住宅需求为目标普通公寓在住宅开发总量中占有较大比例。 例如本区公认的较高品质楼盘仅有浔溪秀城案，但就的江苏省昆山市年商品住宅销售高达万平方米，吴江市 年商品房销售面积万平方米。在湖州市管辖县市中，德清县年实现商品住宅销 售面积万平方米，长兴县年实现商品住宅销售面积万平方米，安吉县 年实现商品住产品品质方面看，目前南浔区房地产整体市场仍处于起步阶段，其表现主要在如下方面 新建房地产总开发量相对有限。 根据上文对南浔区年度住宅开发项目的统计两年间新开发住宅项目总量仅 万方。而相邻 排别墅 , 公寓 别墅 三期在售 美欣达集团，主 营服装面料业务 的湖州本地企 业。 在南浔城市功能升级的区域背景下，住宅市场出现了上述供需两旺的局面，但从开发总 量与绝对值亿元，可比价增长仅余幢 有港资背景的南 浔本地开发商。 南方时代 广场 多层公寓, 南方通信集团， 主营通信电缆的 南浔本地企业。 浔溪秀城 多层公寓联中国织里商城和全省最大的实木地板和胶合板集散中心南 浔建材市场。 年全市生产总值为亿元，增长，其中第产业绝对值亿元， 可比价增长速度第二产业绝对值亿元，可比价增长速度第三产业 织新型 建材医药化工特色机电四大特色优势产业为支柱电子信息和环保产业快速发展的格局， 先进制造业占规模以上工业总产值比重达到。全市年成交额超亿元的市场有家，拥 有全国最大的童装市场长江三角洲地区先行规划先行发展的个 重点城市之。改革开放以来，经济社会发展取得了显著的成绩。全市国有城乡集体企业 改制任务已基本完成。产业结构从原来的传统丝绸建材业为主，形成了以新型纺即将完工的申苏浙皖高速公路贯穿湖州全境。新长铁路和即将修建的湖乍铁路使 湖州分别与陇海沪杭两大铁路干线连通。湖州还拥有全国流的内河铁路公路水运中 转港。 湖州是以上海浦东开发开放为龙头的城市化水平达到，中心城市建成区平方公里。 湖州有较好的区位条件。距杭州公里上海公里南京公里。南北走向的 国道杭宁高速公路宣杭铁路和东西走向的国道被誉为东方小莱茵河的长 湖申航道后设浙江第专区嘉兴专区和嘉兴地区，年撤 嘉兴地区，建湖州嘉兴两个省辖市。湖州市现辖德清长兴安吉三县和吴兴南浔二区。 总人口万，其中男性万人，女性万人非农人口万人总面 积平方公里概况 湖州市为浙江省辖地级市，地处浙江省北部，东邻上海，南接杭州，西依天目山，北濒 太湖，与无锡苏州隔湖相望，是环太湖地区唯因湖而得名的城市。湖州是座具有 多年历史的江南古城，解放后，所先本项目总投资，万元，税前利润总额，万元，净利润为， 万元，销售净利率，财务内部收益率，项目最大累计投资现金流量出现在 年第四季度，累计投入达，万元，投资回收期年。 二市场分析 湖州目开发经营期约为年。 资金筹措 本项目建设总投资估算为，万元，根据资金情况及本项目市场预测，项目所需建 设资金由项目法人自筹部分银行贷款以及部分预售款组成。 经济效益分析 经测算，容积率 。产品业态以独栋别墅为主，辅以部分联体别墅及小高层公寓。 基地现状 基地现状为农田果园及大面积自然水域，植被丰富水质清澈，自然环境及生态风貌 俱佳。 开发经营期 本项目容积率 。产品业态以独栋别墅为主，辅以部分联体别墅及小高层公寓。 基地现状 基地现状为农田果园及大面积自然水域，植被丰富水质清澈，自然环境及生态风貌 俱佳。 开发经营期 本项目开发经营期约为年。 资金筹措 本项目建设总投资估算为，万元，根据资金情况及本项目市场预测，项目所需建 设资金由项目法人自筹部分银行贷款以及部分预售款组成。 经济效益分析 经测算，本项目总投资，万元，税前利润总额，万元，净利润为， 万元，销售净利率，财务内部收益率，项目最大累计投资现金流量出现在 年第四季度，累计投入达，万元，投资回收期年。 二市场分析 湖州概况 湖州市为浙江省辖地级市，地处浙江省北部，东邻上海，南接杭州，西依天目山，北濒 太湖，与无锡苏州隔湖相望，是环太湖地区唯因湖而得名的城市。湖州是座具有 多年历史的江南古城，解放后，所先后设浙江第专区嘉兴专区和嘉兴地区，年撤 嘉兴地区，建湖州嘉兴两个省辖市。湖州市现辖德清长兴安吉三县和吴兴南浔二区。 总人口万，其中男性万人，女性万人非农人口万人总面 积平方公里城市化水平达到，中心城市建成区平方公里。 湖州有较好的区位条件。距杭州公里上海公里南京公里。南北走向的 国道杭宁高速公路宣杭铁路和东西走向的国道被誉为东方小莱茵河的长 湖申航道即将完工的申苏浙皖高速公路贯穿湖州全境。新长铁路和即将修建的湖乍铁路使 湖州分别与陇海沪杭两大铁路干线连通。湖州还拥有全国流的内河铁路公路水运中 转港。 湖州是以上海浦东开发开放为龙头的长江三角洲地区先行规划先行发展的个 重点城市之。改革开放以来，经济社会发展取得了显著的成绩。全市国有城乡集体企业 改制任务已基本完成。产业结构从原来的传统丝绸建材业为主，形成了以新型纺织新型 建材医药化工特色机电四大特色优势产业为支柱电子信息和环保产业快速发展的格局， 先进制造业占规模以上工业总产值比重达到。全市年成交额超亿元的市场有家，拥 有全国最大的童装市场中国织里商城和全省最大的实木地板和胶合板集散中心南 浔建材市场。 年全市生产总值为亿元，增长，其中第产业绝对值亿元， 可比价增长速度第二产业绝对值亿元，可比价增长速度第三产业 绝对值亿元，可比价增长仅余幢 有港资背景的南 浔本地开发商。 南方时代 广场 多层公寓, 南方通信集团， 主营通信电缆的 南浔本地企业。 浔溪秀城 多层公寓联 排别墅 , 公寓 别墅 三期在售 美欣达集团，主 营服装面料业务 的湖州本地企 业。 在南浔城市功能升级的区域背景下，住宅市场出现了上述供需两旺的局面，但从开发总 量与产品品质方面看，目前南浔区房地产整体市场仍处于起步阶段，其表现主要在如下方面 新建房地产总开发量相对有限。 根据上文对南浔区年度住宅开发项目的统计两年间新开发住宅项目总量仅 万方。而相邻的江苏省昆山市年商品住宅销售高达万平方米，吴江市 年商品房销售面积万平方米。在湖州市管辖县市中，德清县年实现商品住宅销 售面积万平方米，长兴县年实现商品住宅销售面积万平方米，安吉县 年实现商品住宅销售面积万平方米。大部分县市远高于当前南浔区的住宅房产开发总 量指标。 二以满足基本住宅需求为目标普通公寓在住宅开发总量中占有较大比例。 例如本区公认的较高品质楼盘仅有浔溪秀城案，但就该案而言，无论从总体规划 建筑形态空间设计景观环境等各方面均有较大的提升空间。 三尚无较大规模的品质化楼盘开发。 根据南浔区主要开发项目概况览表显示，除浔溪秀城外，其它绝 大多数项目均为不足万平方米的小型住宅项目，规模优势极其限。 以上所述的三个方面与长三角的相邻同级城市如吴江桐乡等房地产市场发展水平相距 甚远，开发量开发层次开发规模均有极大的发展空间。 根据上述分析，报告认为当前南浔区房地产市场发展的现状与南浔区较强的经济实力 消费能力及南浔当前的城市能级极不匹配。供需状况方面，针对南浔大量存在的各类企业主 中产阶级及其它高收入人群的品质化高端化个性化住宅产品，属于市场需求较为明显和 明显缺乏有效供应的市场空白点。 供应分析 从市场供给情况来看，南浔房地产发展具有以下特点 开发商以本地企业为主，缺少开发能力较强并在房地产市场具有较高知名度的优秀 开发商介入。大型专业房地产开发企业的缺位，造成南浔房地产项目开发的总体规模偏小， 产品档次较低，开发水平相对落后，高端产品供应不足的现状。 二市场供应的产品以普通公寓为主，别墅类项目供应极为有限。极少数别墅项目进入 市场后，短期内即被市场迅速消化，目前已基本实现清盘。上述项目的快速去化反应了南浔 别墅市场需求强劲但供应严重不足的现状，根据对南浔土地供应状况的调查分析，除本项目 外，年内南浔不会有规模型的别墅项目进入市场。 三房产项目销售普遍较好，销售速度快，房价递增幅度快且有较大的增长空间。 除别墅项目之外，普通公寓式住宅产品在南浔市场也体现了强劲的需求，住宅项目的销 售周期通常在产品正式公开销售后半年周期内基本完成。在持续旺销的市场背景下，南浔区 近年住宅房价也出现显著递增，据抽样调查，本区浔溪秀城项目年仅为 元人民币，年则递增为元人民币，增长了，房价的显著抬升侧面反应了 市场供应的有限。 目前南浔区在售楼盘供应总量约为万方，均为住宅产品，以多层住宅为主，有少 量联体别墅及独栋别墅，且已大部分消化完毕，目前市场供应量及存量极为有限。 根据对区内土地市场供应状况调查分析，今后年内，南浔全区除目前本案有楼盘供 应量以外，无其他地块供应，这现状势必使上文所述土地供应相对不足的现状在较长周期 内保持不变。 目录 项目概况 二市场分析 三项目分析 四项目建设周期资金