亩，土地补偿 费总额约为万元以万元亩的价格计算，最终以实际测量面积为 准，每亩单价不变，补偿数额多退少补，土地补偿费包括土地使用权转让及地上地下建构筑物各种管线设备设施等的拆迁补偿费。 土地出让金 出让面积界定理论上按住宅用地面积出让,即万出让面积,实际成本测算时按 总规划用地面积出让,即万出让面积含非营业性公建用地面积。两者相差 万。 出让金总额污染企业外迁项目可享受按土地评估值收取出让金，本项目成本测算时 按总规划用地面积计算约为万元，如果按净住宅用地面积出让,约为万元,可 节省万元。 周边地价的比较 与梅江地价的比较 梅江拍卖价为元平方米楼面地价，该地价中为含市政配套的熟地价，容积率 在左右，推算其可用地地价为万元亩。玻璃厂项目可用地地价含大配套出 让金契税等费用为万元亩。两者同比市政配套条件，具体分析如下 给水在东兴街有的输水管，可从中引出配水管为该项目提供水源。 排水在该项目用地南侧规划有雨水泵站，小区内雨水通过该雨水泵站排入窟眼河。 电力按照规划，该控规，足以为项目提供服务，该项 到外环线区段，两 边绿化带宽米。项目用地北侧为规划米道路，通过谭江道将该项目与人民小区居 住区联结在起。 市政管线配套情况 总体上讲，该区域原为旧城区，具备基本的行工商银行农业银行等 市场水龙市场交通设施东兴街麟州路黄庄路水龙路气象路等 文化设施神木县图书馆博物馆等 体育设施老年活动中心大悦运动城 总的来说，规划小区周边原为旧住宅区，基本社区配套比较多边的社区配套 周边米范围内的社区配套 配套设施分类名称 教育设施神木第二八中学，神木县第四小学等 医疗卫生设施大兴医院麟州医院等 商业设施大悦百货商场 金融设施神木农村商业银行中国银项 目建设无影响。 项目用地内有玻璃厂自己打的口水井,可根据规划予以保留,可为项目提供部 分水源。 地质情况 场地原为村民旧居，规划用地已有年历史，无不良工程地质条件。 三项目周，有横穿厂区市政的管线。 项目用地内没有需要保留的文物等设施。 项目用地内的临时建筑为自用的休闲用房，可根据规划要求拆除。 项目用地西侧有个平方米的人防设施，处于规划的绿化带内，对化树木较多为政府园林种植，在园林局已登记,可根据规划要求进行申请拆除或保 留。 空中线路地下管线人防构筑物等情况有无变电站，换热站等 项目用地内地下管线较多，有村民集体自用管线北至规划道路。 地势状况 项目用地主要为黄庄村住宅用地,地势平坦,场地标高黄庄路标高基本相致。 地上物现状 地上物主要为原村民旧住宅区，另有很少量职工住宅和单身宿舍约户间房。用地 内绿 人民小区 华山小区 黄庄小区 麟 州 路 杏花滩公园 东 兴 街 东 山 路净住宅用地率 二宗地现状 四至范围 东至东兴街，南至黄庄路，西至气象路， 毛地面积 可建设用地面积 其中区内配套用地 含小学及幼儿园配套公共服务设施用地 净住宅用地面积 可建设用地用地率 滨 河 路 县委县政府 恒生国际购物中心 地为集体土地，毛地面积约亩,目前为黄庄村住宅用地。该宗地拟规划为居 住用地，规划用地内均黄庄村住宅用地，土地权属明确。按照市规划院编制的控规要求， 用地分析见下表 名称面积万平米折算成亩数心约公里,距离新村住宅区约公里，距离规划规划 的休闲度假公园杏花滩公里。 项目区位图 项目用地 该项目宗个良 好外部环境。 第二章项目概述 宗地区位及用地项目区位 该宗地位于神木县区中心部,北侧紧临居住区,行政区划属于神木镇,距离县政 府公里,距离刚建成的体育中建设的大型安居居住区，将建 设成为以水景和生态环保为主题的高档居住区，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住 宅市场档次和品位急剧上升。 所有以上各种因素，为昌晟在此地块建设个高档居住社区提供市区规划路网中的麟州路和滨 河路，是神木县规划路网骨架中快速交通体系的重要组成部分，东面是东兴街和东山路 对该项目的业主出行将会带来很大的方便。 项目左侧侧为人民小区居住区，是由市政府统组织各地。 ④规划在黄庄地区路两侧建设新商业中心。 黄庄路可方便直达县城商业中心，这里有大悦百货百姓家园恒生国际等高端精品 的商业设施。 项目距离规划的华山小区不足公里，西面是神木中心上佳区域。 经济发展状况来看，该项目所在的黄庄区是神木县经济最发达最富裕的城区之， 该区的房地产起点直很高，集中了全县大部分的中高档楼盘。商品房销售均价明显高 于除和北部地区以外的其他各上佳区域。 经济发展状况来看，该项目所在的黄庄区是神木县经济最发达最富裕的城区之， 该区的房地产起点直很高，集中了全县大部分的中高档楼盘。商品房销售均价明显高 于除和北部地区以外的其他各地。 ④规划在黄庄地区路两侧建设新商业中心。 黄庄路可方便直达县城商业中心，这里有大悦百货百姓家园恒生国际等高端精品 的商业设施。 项目距离规划的华山小区不足公里，西面是神木中心市区规划路网中的麟州路和滨 河路，是神木县规划路网骨架中快速交通体系的重要组成部分，东面是东兴街和东山路 对该项目的业主出行将会带来很大的方便。 项目左侧侧为人民小区居住区，是由市政府统组织建设的大型安居居住区，将建 设成为以水景和生态环保为主题的高档居住区，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住 宅市场档次和品位急剧上升。 所有以上各种因素，为昌晟在此地块建设个高档居住社区提供个良 好外部环境。 第二章项目概述 宗地区位及用地项目区位 该宗地位于神木县区中心部,北侧紧临居住区,行政区划属于神木镇,距离县政 府公里,距离刚建成的体育中心约公里,距离新村住宅区约公里，距离规划规划 的休闲度假公园杏花滩公里。 项目区位图 项目用地 该项目宗地为集体土地，毛地面积约亩,目前为黄庄村住宅用地。该宗地拟规划为居 住用地，规划用地内均黄庄村住宅用地，土地权属明确。按照市规划院编制的控规要求， 用地分析见下表 名称面积万平米折算成亩数 毛地面积 可建设用地面积 其中区内配套用地 含小学及幼儿园配套公共服务设施用地 净住宅用地面积 可建设用地用地率 滨 河 路 县委县政府 恒生国际购物中心 人民小区 华山小区 黄庄小区 麟 州 路 杏花滩公园 东 兴 街 东 山 路净住宅用地率 二宗地现状 四至范围 东至东兴街，南至黄庄路，西至气象路，北至规划道路。 地势状况 项目用地主要为黄庄村住宅用地,地势平坦,场地标高黄庄路标高基本相致。 地上物现状 地上物主要为原村民旧住宅区，另有很少量职工住宅和单身宿舍约户间房。用地 内绿化树木较多为政府园林种植，在园林局已登记,可根据规划要求进行申请拆除或保 留。 空中线路地下管线人防构筑物等情况有无变电站，换热站等 项目用地内地下管线较多，有村民集体自用管线，有横穿厂区市政的管线。 项目用地内没有需要保留的文物等设施。 项目用地内的临时建筑为自用的休闲用房，可根据规划要求拆除。 项目用地西侧有个平方米的人防设施，处于规划的绿化带内，对项 目建设无影响。 项目用地内有玻璃厂自己打的口水井,可根据规划予以保留,可为项目提供部 分水源。 地质情况 场地原为村民旧居，规划用地已有年历史，无不良工程地质条件。 三项目周边的社区配套 周边米范围内的社区配套 配套设施分类名称 教育设施神木第二八中学，神木县第四小学等 医疗卫生设施大兴医院麟州医院等 商业设施大悦百货商场 金融设施神木农村商业银行中国银行工商银行农业银行等 市场水龙市场交通设施东兴街麟州路黄庄路水龙路气象路等 文化设施神木县图书馆博物馆等 体育设施老年活动中心大悦运动城 总的来说，规划小区周边原为旧住宅区，基本社区配套比较多，足以为项目提供服务，该项 到外环线区段，两 边绿化带宽米。项目用地北侧为规划米道路，通过谭江道将该项目与人民小区居 住区联结在起。 市政管线配套情况 总体上讲，该区域原为旧城区，具备基本的市政配套条件，具体分析如下 给水在东兴街有的输水管，可从中引出配水管为该项目提供水源。 排水在该项目用地南侧规划有雨水泵站，小区内雨水通过该雨水泵站排入窟眼河。 电力按照规划，该控规单元的电力由区外变电站解决，原玻璃厂的两路千伏电力就 分别由东电塔千伏和锦界工业园区千伏电站提供，容量为，现有容量不 足以满足项目需要,还需通过上述电站提供增容。 通讯该项目为神木电信局的服务范围，解放南路现状有孔电信电缆。 燃气气源为天然气，在东兴街有的中压天然气管道，为项目气源源头。 供热为供热空白区，按照规划由陈塘庄热电厂提供集中供热,近期在集中供热不到位 时由政府供热部门提供临时锅炉房供热。 六土地价格 补偿费用 与土地方的补偿价格按总规划占地面积计算，市政代征地与可建设用地价格相同。可建 设用地中,住宅用地与配套公建用地补偿价格相同,即总占地面积为亩，土地补偿 费总额约为万元以万元亩的价格计算，最终以实际测量面积为 准，每亩单价不变，补偿数额多退少补，土地补偿费包括土地使用权转让及地上地下建构筑物各种管线设备设施等的拆迁补偿费。 土地出让金 出让面积界定理论上按住宅用地面积出让,即万出让面积,实际成本测算时按 总规划用地面积出让,即万出让面积含非营业性公建用地面积。两者相差 万。 出让金总额污染企业外迁项目可享受按土地评估值收取出让金，本项目成本测算时 按总规划用地面积计算约为万元，如果按净住宅用地面积出让,约为万元,可 节省万元。 周边地价的比较 与梅江地价的比较 梅江拍卖价为元平方米楼面地价，该地价中为含市政配套的熟地价，容积率 在左右，推算其可用地地价为万元亩。玻璃厂项目可用地地价含大配套出 让金契税等费用为万元亩。两者同比黄庄高出万元亩，同时，梅江为安 居项目，地价中不含出让金契税等费用，且为招标拍卖项目，地价支付时间急促。 与项目用地北侧顺驰地块比较 据初步调查顺驰地块的毛地每亩补偿价格为万元，折到住宅用地为万元亩，玻 璃厂项目毛地每亩补偿价为万元，折到住宅用地为万元亩。 综合分析该项目地价比较接近市场价位，能为我方接受。 第三章法律及政策性风险分析 项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述 项目用地现