标 项目的提出及战略意义 项目的定位 项目规划设计理念 土地利用计划建议 项目概念设计方案简介 第三章项目组织与协作 项目公司 项目协作机构 第四章项目开发建设计划 项目的组织管理 项目建设计划与分期 第五章项目投资估算 投资估算依据 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 投资估算与取费标准说明 投资估算 第六章项目的产出与销售 项目物业产出分类 项目物业价格与销售收益预测 第七章投资计划与资金筹措 项目的投资计划 项目资金筹措 第八章项目静态效益分析 投资利税指标 第九章项目社会效益分析 项目社会效益预测 第十章项目结论与建议 研究结论 项目建议 前言 本报告根据该项目的北部湾钦州港工业区重点区域控制性详细规划概 念设计方案以及国家和地方的有关文件及相关资料编写区域内人口不断增长，工业园区内现有的服务 配套实施将难以满足工业园的发展需求，也将成为限制园区发展的瓶颈。 根据市政府对钦州市工业园的定位和规划，我们结合园区的土地利用 功能分区规划布局，企业园区基地，相对提出及战略意义 随着钦州市经济的持续稳定快速增长，以港兴市的城市发展目标的 逐步实现，城市聚集效应不断加强，特别是钦州市临海工业园和工业基地的 不断发展，规模的不断扩大西滨海公路北侧。 倚江临海，交通四通八达，项目可凭借滨海公路进港大道与钦州城区 实现快速的连接。也可顺江而下流入十万吨航道。可谓畅通无阻，水路，陆 路皆通。 另外，项目周边集聚众多工业型将是开发产品的区域与品类价格的结构性平衡问题。 第二章项目概况 项目的选址 区位条件 图项目在钦州市的位置 项目地块位于钦州市港区，金鼓江东岸，广增长市场适度竞争的快速发展时期，尤其是当今北部湾经 济区获批，钦州经济的喷井式发展更是指日可待，在钦州城市社会经济的中观 背景良好的条件下，房地产业亦将与城市经济同步发展，此时，值得需考虑的 发展势头。 总体发展趋势判断 综合政策投资消费市场等各方面因素，我们对钦州房地产行业的基本 判断是 钦州市房地产产业经过几年的发育，已初步完成了其快速成长期，进入 个消费力相对平稳。 市场发展趋势分析 从近年来钦州市房地产发展的状况来看，钦州市房地产发展势态看好，开 发规模扩张迅速，市场需求增长旺盛，销售价格稳中攀升，不论是开发投资还 是商品房供给与销售，都保持着良好的较为发达的城市，北部湾 经济圈的发展机遇使钦州成为众多房产投资客的投资新目标。 三类以临时安居为目的，主要是是外来人口，随着钦州发展壮大，众多 外资等企业进驻，带来的住房消费需求也是不可估量的客群分析 钦州住房消费客群大致可以分为三类 类以改善居住为目的的消费者，是钦州本地人，由于经济生活水平 的提高，她们对住房品质提出了新的需求。 二类以投资为目的，包括来自区内区外其他配套服务区项目 的实施及经营周期内，城市社会经济在总体上将会快速发展，这为项目的开 发建设成功提供了极为良好的城市社会经济依托平台。 城市房地产行业状况及趋势 房地产行业现状 消费大港口大工业大旅游的城市城市建设目标，系列城 市基础设施的建设，为钦州城市的投资环境提供到个新的优化平台，同时 也产生巨大的投资拉动效益。 综合各方面的因素，我们有理由相信，在钦州市工业园性国际 大都市提供必要的外部条件资源。 作为泛北部湾经济区的中心城市之，钦州将在未来十年的城市化 进程加速的过程中，获得更多的发展资金人口技术消费力等因子的集 聚。 钦州市 发。 分析认为，中长期对钦州经济发展将起到正向促进的主要因素有 缘于钦州城市的区位优势，在稳步向前推动的中国与东盟自由贸易 区的建立中，钦州获得的发展机遇是历史性的，这将为钦州迈向区域区，主要布局发展类工业。 钦州经济发展的未来预测 随着北部湾新区的开放开发，随着钦州市内外基础设施建设的进步完 善，大通道中心和枢纽功能的逐步形成，钦州市经济发展的内在动力将被激船等重化工业和加工制造业。 金鼓江工业区，主要布局炼油乙烯精细化工能源磷化工等大型 重化工业项目 大榄坪工业区，主要布局造纸修造船机械制造冶金及矿产加工等 产业 犀牛脚工业完善配套基础设施， 创新管理体制和机制，加大招商引资力度，加快项目入园进区，推进产业集 群化发展。 钦州市工业园区发展情况 大型临海工业园，重点发展石化能源造纸粮油加工冶金修造 亿元。 十五期间，工业发展主要的任务是建设临港工业基地,充分发挥港 口区位和海洋优势，重点发展石化能源造纸粮油加工冶金船舶 修造等临港大工业。二是加强工业园区的规划建设，不断完亿元。 十五期间，工业发展主要的任务是建设临港工业基地,充分发挥港 口区位和海洋优势，重点发展石化能源造纸粮油加工冶金船舶 修造等临港大工业。二是加强工业园区的规划建设，不断完善配套基础设施， 创新管理体制和机制，加大招商引资力度，加快项目入园进区，推进产业集 群化发展。 钦州市工业园区发展情况 大型临海工业园，重点发展石化能源造纸粮油加工冶金修造 船等重化工业和加工制造业。 金鼓江工业区，主要布局炼油乙烯精细化工能源磷化工等大型 重化工业项目 大榄坪工业区，主要布局造纸修造船机械制造冶金及矿产加工等 产业 犀牛脚工业区，主要布局发展类工业。 钦州经济发展的未来预测 随着北部湾新区的开放开发，随着钦州市内外基础设施建设的进步完 善，大通道中心和枢纽功能的逐步形成，钦州市经济发展的内在动力将被激 发。 分析认为，中长期对钦州经济发展将起到正向促进的主要因素有 缘于钦州城市的区位优势，在稳步向前推动的中国与东盟自由贸易 区的建立中，钦州获得的发展机遇是历史性的，这将为钦州迈向区域性国际 大都市提供必要的外部条件资源。 作为泛北部湾经济区的中心城市之，钦州将在未来十年的城市化 进程加速的过程中，获得更多的发展资金人口技术消费力等因子的集 聚。 钦州市大港口大工业大旅游的城市城市建设目标，系列城 市基础设施的建设，为钦州城市的投资环境提供到个新的优化平台，同时 也产生巨大的投资拉动效益。 综合各方面的因素，我们有理由相信，在钦州市工业园配套服务区项目 的实施及经营周期内，城市社会经济在总体上将会快速发展，这为项目的开 发建设成功提供了极为良好的城市社会经济依托平台。 城市房地产行业状况及趋势 房地产行业现状 消费客群分析 钦州住房消费客群大致可以分为三类 类以改善居住为目的的消费者，是钦州本地人，由于经济生活水平 的提高，她们对住房品质提出了新的需求。 二类以投资为目的，包括来自区内区外其他较为发达的城市，北部湾 经济圈的发展机遇使钦州成为众多房产投资客的投资新目标。 三类以临时安居为目的，主要是是外来人口，随着钦州发展壮大，众多 外资等企业进驻，带来的住房消费需求也是不可估量的。 市场发展趋势分析 从近年来钦州市房地产发展的状况来看，钦州市房地产发展势态看好，开 发规模扩张迅速，市场需求增长旺盛，销售价格稳中攀升，不论是开发投资还 是商品房供给与销售，都保持着良好的发展势头。 总体发展趋势判断 综合政策投资消费市场等各方面因素，我们对钦州房地产行业的基本 判断是 钦州市房地产产业经过几年的发育，已初步完成了其快速成长期，进入 个消费力相对平稳增长市场适度竞争的快速发展时期，尤其是当今北部湾经 济区获批，钦州经济的喷井式发展更是指日可待，在钦州城市社会经济的中观 背景良好的条件下，房地产业亦将与城市经济同步发展，此时，值得需考虑的 将是开发产品的区域与品类价格的结构性平衡问题。 第二章项目概况 项目的选址 区位条件 图项目在钦州市的位置 项目地块位于钦州市港区，金鼓江东岸，广西滨海公路北侧。 倚江临海，交通四通八达，项目可凭借滨海公路进港大道与钦州城区 实现快速的连接。也可顺江而下流入十万吨航道。可谓畅通无阻，水路，陆 路皆通。 另外，项目周边集聚众多工业型企业园区基地，相对提出及战略意义 随着钦州市经济的持续稳定快速增长，以港兴市的城市发展目标的 逐步实现，城市聚集效应不断加强，特别是钦州市临海工业园和工业基地的 不断发展，规模的不断扩大，区域内人口不断增长，工业园区内现有的服务 配套实施将难以满足工业园的发展需求，也将成为限制园区发展的瓶颈。 根据市政府对钦州市工业园的定位和规划，我们结合园区的土地利用 功能分区规划布局，提出建设为工业园提供居住购物文化娱乐商务 办公等配套服务功能的钦州港大型临海工业综合配套服务区。 战略意义将有利于钦州市工业园的开发建设，与工业开发形成良性互 动，同时，改善工业园区目前缺乏服务配套设施的现状，完善工业园区的功 能，配套服务区的建成，将有效提升工业园的整体服务水平，使钦州市工业 园发展成为区域内示范性的工业园区。 项目的定位 项目的战略定位为以促进钦州大型临港工业园的可持续发展和改善钦 州市民居住条件为项目的发展目标。以居住购物文化娱乐商务办公多 种功能为重点，集居住购物商务旅游等多种功能于体的配套服务区， 配套服务区以其环境好高品位和整体性强的优势，可形成定规模的滨海 居住区，成为园区市民的理想居所之地，在服务于园区的同时，为港口观光 旅游提供有效的服务平台， 项目规划设计理念 规划策略 以组团式结构规划各类功能区，并通过公共活动轴带实现有机结合。 空间规划布局 钦州港大型临海工业综合配套服务区的规划布局为两条轴带，三个 片区展开。两条轴带公共活动轴和步行商业轴三个片区居住区黄 邻里中心和商务区。 两条轴带 公共活动轴 公共活动轴将串起三大功能区轴线南端是居住功能区，重点开发住宅 物业，以改善片区居住品质，提升生活水平轴线北端是邻里中心和商务区。 沿公共活动轴将建设学校超市邮局银行等公共服务设施，发展社区生 活服务，成为钦州港大型临海工业综合配套服务区和整个港口区的社区生活 超级服务平台。 生态景观轴 充分利用金鼓江优美的滨水景观资源，以内部规划的滨水步行系统为发 展轴，串起各功能区，充分利用绿地系统，形成主次清晰，相互交织的生态 结构和景观形象，从而塑造整体环境以人为本的特征。 注重绿地系统与步行系统相结合，设计人车分流的道路系统，串连邻里 邻里中心商务功能空间居住功能空间 中心和各