街。具 体见附件北京站西街危改图,项目总占地面积约公顷。 规划建设成为集商业娱乐金融业写字楼和公寓的大型建 筑综合体项目。该项目已被北京市政府列为年要为人民办 的件实事的重点危改项目，并得到了北京市东城区政府北 京市政府有关部门的高度重视和关注。 第部分市场可行性研究 房地产市场总体分析 北京市房地产市场发展背景 北京的房地产市场从年至今，已连续年保持较高的速度 增长，这得以于中国已连续十几年的经济快速发展，同时首都 北京作为中国的政治经济和文化中心自然成为房地产投资商 关注的焦点地区，特别是加入和北京审奥成功，在年 年已集中吸引了大量的国外和国内其他地区的投资来到 北京，促使北京的房地产市场进入个空前繁荣的时期。北京 需求市场通过近五年的结构调整，内需市场已基本打开，个人 购房成为需求 由以上数据可以看出，近几年来随着经济增长，北京市职 工收入稳步提高。经济稳定增长和人民生活水平提高是土地增 值的基本条件。北京市经济的发展速度连续多年持续在以上， 表现出种持续稳定增的统计数据 年 份 项目 国内生产 总值亿 元 增长率 年北京市职工平均工资元年 年份 项目 职工收入元 年 增长率结构变化明显，生存性消费比重下降， 享受性和发展性比重上升城镇居民人均住房使用面积 平方米。年农民人均可支配收入元，农村居民人均 住房面积平方米。 北京水平和经济发展状况 年，占接受高中教育的万人，占接受初 中教育的万人，占接受小学教育的万人，占 ，未上过学和扫盲班的万人，占。 收入结构 年城镇居民人均可支配收入元，生活费支出 元，近几年来消费 年 年生产运输设备操作人员及有关人员最多，占在业人口的 ，其次是商业服务业人员，占，专业技术人员位 于第三，占。 文化素质 在北京市岁及以上人口中，接受大专及以上教育的 万人以上者，即为老年型人口年 龄结构。年北京的人口年龄结构，符合以上标准，北京人 口已进入老年型人口年龄结构。 职业分布 人户二人户三人户四人户五人户合计 顷至公顷，年公顷至公顷经济中居住半年以上的人口为万人，占。 年龄分布 岁人口占，岁人口占，岁及以上人 口占，年龄中位数高达岁。按国际通用标准，岁及 以上人口占，年龄中位数在岁场交易。 北京的危房改造经济适用房建设将进入个新高潮 建设用地，特别是划拨用地的数量将大幅增加。预计 年至年，划拨用地将达到平均每年公顷到公顷。其 中，危改用地年年均为公顷至公顷，年公源 三是严格控制高档房地产开发规模，特别是在风景区建别 墅高档住宅及宾馆 四是实行土地供应计划管理，充分发挥年度土地供应计划的 调控作用，未取得土地供应计划的建设用地，不得进入土地市 市场大起大落和对土地环境资源的过度开发 二是房地产市场结构调整，立即启动和放开住宅二三级 市场，鼓励有房户通过出售其原住房并购买新商品房改善住房 条件，扩大和解决危改拆迁和低收入居民住房来万平方米，分别增长和，其 增幅大大低于同期商品房竣工面积增长速度。 政策导向 是规范和整顿房地产市场，加强住宅建设计划管理，实 行总量控制，保持房地产市场供求关系相对平衡，避免房地产 体经济向好的背景下，经过近几年的高速增长，正在进入稳健发展阶段。在 房地产建设规模不断扩大，全市商品房空置率呈现下降趋势。 截止到去年底，全市商品房空置面积在年以上的为万平 方米，其中商品住宅中的比重 达到商品住宅施工面积为万平方米，比上年增长 ，占全市住宅施工面积的比重达到商品住宅竣工 面积万平方米，比上年增长，占全市住宅竣工总面 积的，提高个百分点。在扩大内需和整 年商品住宅投资占全市投资的比重首次突破，达到 ，比上年提高个百分点。在全市房地产开发完成投资 中，用于商品住宅建设的投资为亿元，增长，高出 全社会投资增速个百分点，住宅投资在房地产投资资。在未来年内， 北京房地产投资将进入个较高的增长期，保守估计，将比正 常水平提高。在总体形势利好的基础上，北京的房地产形势 导向呈现以下几种新的特点 商品房建设将持续成为开发热点的明显改善，交通通讯设施便利程度的提高， 城市功能的进步现代化及承载力的增强，都将提升北京对国 内外商业贸易旅游等各方面的吸引力，从而带动写字楼 酒店业商品住宅及文化娱乐设施的房地产投以上，这为北京经 济的高速增长提供了有力的支撑，为房地产投资的持续扩大奠 定了基础。全市房地产业增加值达到亿元，比上年增长 ，占国内生产总值的比重达到，提高个百分点。北 京城市生态环境的以上，这为北京经 济的高速增长提供了有力的支撑，为房地产投资的持续扩大奠 定了基础。全市房地产业增加值达到亿元，比上年增长 ，占国内生产总值的比重达到，提高个百分点。北 京城市生态环境的明显改善，交通通讯设施便利程度的提高， 城市功能的进步现代化及承载力的增强，都将提升北京对国 内外商业贸易旅游等各方面的吸引力，从而带动写字楼 酒店业商品住宅及文化娱乐设施的房地产投资。在未来年内， 北京房地产投资将进入个较高的增长期，保守估计，将比正 常水平提高。在总体形势利好的基础上，北京的房地产形势 导向呈现以下几种新的特点 商品房建设将持续成为开发热点 年商品住宅投资占全市投资的比重首次突破，达到 ，比上年提高个百分点。在全市房地产开发完成投资 中，用于商品住宅建设的投资为亿元，增长，高出 全社会投资增速个百分点，住宅投资在房地产投资中的比重 达到商品住宅施工面积为万平方米，比上年增长 ，占全市住宅施工面积的比重达到商品住宅竣工 面积万平方米，比上年增长，占全市住宅竣工总面 积的，提高个百分点。在扩大内需和整体经济向好的背景下，经过近几年的高速增长，正在进入稳健发展阶段。在 房地产建设规模不断扩大，全市商品房空置率呈现下降趋势。 截止到去年底，全市商品房空置面积在年以上的为万平 方米，其中商品住宅万平方米，分别增长和，其 增幅大大低于同期商品房竣工面积增长速度。 政策导向 是规范和整顿房地产市场，加强住宅建设计划管理，实 行总量控制，保持房地产市场供求关系相对平衡，避免房地产 市场大起大落和对土地环境资源的过度开发 二是房地产市场结构调整，立即启动和放开住宅二三级 市场，鼓励有房户通过出售其原住房并购买新商品房改善住房 条件，扩大和解决危改拆迁和低收入居民住房来源 三是严格控制高档房地产开发规模，特别是在风景区建别 墅高档住宅及宾馆 四是实行土地供应计划管理，充分发挥年度土地供应计划的 调控作用，未取得土地供应计划的建设用地，不得进入土地市 场交易。 北京的危房改造经济适用房建设将进入个新高潮 建设用地，特别是划拨用地的数量将大幅增加。预计 年至年，划拨用地将达到平均每年公顷到公顷。其 中，危改用地年年均为公顷至公顷，年公顷至公顷，年公顷至公顷经济中居住半年以上的人口为万人，占。 年龄分布 岁人口占，岁人口占，岁及以上人 口占，年龄中位数高达岁。按国际通用标准，岁及 以上人口占，年龄中位数在岁以上者，即为老年型人口年 龄结构。年北京的人口年龄结构，符合以上标准，北京人 口已进入老年型人口年龄结构。 职业分布 人户二人户三人户四人户五人户合计 年 年生产运输设备操作人员及有关人员最多，占在业人口的 ，其次是商业服务业人员，占，专业技术人员位 于第三，占。 文化素质 在北京市岁及以上人口中，接受大专及以上教育的 万人，占接受高中教育的万人，占接受初 中教育的万人，占接受小学教育的万人，占 ，未上过学和扫盲班的万人，占。 收入结构 年城镇居民人均可支配收入元，生活费支出 元，近几年来消费结构变化明显，生存性消费比重下降， 享受性和发展性比重上升城镇居民人均住房使用面积 平方米。年农民人均可支配收入元，农村居民人均 住房面积平方米。 北京水平和经济发展状况 年的统计数据 年 份 项目 国内生产 总值亿 元 增长率 年北京市职工平均工资元年 年份 项目 职工收入元 年 增长率 由以上数据可以看出，近几年来随着经济增长，北京市职 工收入稳步提高。经济稳定增长和人民生活水平提高是土地增 值的基本条件。北京市经济的发展速度连续多年持续在以上， 表现出种持续稳定增长的形势，这点从房地产投资增长势 头不减也得到了佐证。居民收入水平也在稳定增长，以北京市 城镇居民人均可支配收入元，同比增长，扣除价格 因素，实际增长，实际增幅比上年同期提高个百分点。 城镇居民人均消费性支出元，增长，扣除价格因素， 实际增长。区域经济情况调查 区域生产总值 北京市中心城区年国内生产总值亿元 东城区崇文区西城区宣武区 国内生产总值 亿元 区域主要经济指标 年北京市各城区主要经济指标比较 地区人均国内生 产总值元 全社会固定 资 产投资万 元 人均社会消 费品 零售总额 元 常住户籍人 口万人 平均工资 元 东城 西城 崇文 宣武 朝阳海淀 北京主要商业情况介绍 北京市商业发展规划 北京市商业发展的规划重点概括为以下几点 促进两网，即促进连锁商业网和电子商务网的发展 提高三区，即提高城市中心区包括王府井西单前 门大栅栏三个商业中心，商务中心区包括建国门外朝阳 门外两个商业中心，中关村科技园区商业发展的水平。 繁荣三圈，即发展三环路周边以零售商业为主的商业圈， 四环路周边以大型专业市场批发市场和新型零售业为主的商 业圈，公路环周边以大型多功能购物中心和现代化商业物流 配送区为主的商业圈 开拓十城，即开拓十个远郊区县中心城镇的商业中 心 培育十街，即培育十条左右各具经营特色的商业街区 完善社区，即完善市区和郊区城镇个左右社区商 业中心 加快发展四类商业，即加快发展发挥北京优势的服务会 展商业旅游休闲商业科技文化商业和绿色生态商业。 总体上初步形成以城市中心区商业为核心，以两网三区三 圈十城十街社区为骨干的商业网络新格局以发挥北京优势 的商业为龙头以突出北京特色的辐射型服务型商业为主体目录 前言 第部分市场可行性研究 房地场市场总体分析 经济条件社会因素分析 二交通及基础设施状况分析 二供应市场细分状况市场调查与分析 三项目市场可行性的基本结论 四产品价格定位 第二部分规划及建