中国清河汽配城项目立项投资分析报告

第四章本案的运营思路 为了确保项目的正常进度和开发企业利润最大化，在根据市场调 查以及我们多年商业项目运营经验的基础上，我们建议本案的整体运 营思路为招商先行，定制开发划小单元，售后返租统筹兼顾， 统运营。

招商先行，定制开发。

无论开发企业还是投资客户所追求的 结果都是市场红火兴旺，所以招商工作就成为项目运营的重中之重。

任何个市场没有大户不稳，没有散户不活，所以招商工作先求稳， 后求活，那么我们在动工之前要与区域内规模化的汽摩配件生产企业 联系，引进他们作为主力店，根据合作意向定向开发动员引导其 他生产者经营者投资入驻本项目，这样少走弯路，节省费用同 时提升项目的知名度和美誉度，树立客户商户信心，有力地促进项 目的运营。

划小单元，售后返租。

售后返租是目前在售项目普遍采取的 交通优势项目所临西环路和长城街，应属城区交通环线与 高速和国道近在咫尺，交通极为便利 形象优势本案规模之大和起点之高无疑将在形象上鹤立鸡 群 地块优势地块平整方正，且为熟地最短时间打出知名度，兴旺起来。

第三章本案的分析 项目优势分析 规模优势项目总建筑面积约万平米，在我县目前的所有 地产项目中当列三甲，易于形成规模影响力。

地。

中国清河国际羊绒及绒毛制品博览会已连续举办 十四届，使得清河羊绒产业享誉国内外，在世界上享有较高的知名度。

配件市场借羊绒市场的东风，两大产业联动发展，相互借势，相互促 进，配件市场也能够在是清河第大特色产业，有世界羊绒看中国，中国羊绒看 清河之誉，先后被国家有关部门授予中国羊绒之都中国羊绒 纺织名城称号。

清河成为全国最大的羊绒加工经销集散地和重要的 羊绒制品产销基产业的目 标，充分利用我国汽车工业高速增长中国将成为全球汽摩配件生产 和采购基地以及我县全力实施第三次创业所带来的机遇，件。

羊绒配件两大主导产业能够联动发展，相互促进，比翼齐 飞。

羊绒设的可行性和必要性 符合清河县国民经济和社会发展第十个五年规划纲要 中提出的坚持巩固提升拓展，加快产业升级步伐的要求。

纲要 提到要围绕发展壮大汽摩零部件产业成为清河第二大支柱核心产业要求。

第二章项目建设的可行性和必要性 可行性依据 清河县国民经济和社会发展第十个五年规划纲要 市场调查结果。

开发商雄厚的实力和良好的口碑。

项目建活，杂而无序。

各生产经营摊点各自为战，却仍然陷于发展的低层次阶段。

交易方式和场所仍处于原始落后的阶段。

生产方式处于作坊式生产，技术含量不高。

没有形成产业链条，还到不到县域经济的以上的企业余家，万元以上 的家，万元以上的企业家，有余家企业通过 质量管理体系认证。

从汽摩配件的发展历程上看，我们既看到了希望，也看到了问题。

所有的问题以最精练的话来概括，就是乱而不产品 有全型号车用密封条操纵钢索滤清器注塑件五金件内饰件， 电器件胶管胶垫等个序列多个品种。

年全县有生产 经营摊点多个，从业人员万余人，行业年产值亿元，利税 万元，年销售收入万元件产业发展现状 汽车摩托车配件是清河县又地方特色产业，产生于上世纪七 十年代，萌生于王官庄镇，现已发展成为全国知名华北最大的汽摩 配件生产基地，主要分布在王官庄镇葛仙庄镇坝营镇，主要境综合整治优秀县城省环境优美县城省级卫生城省 级文明县城省级园林县城等系列称号。

清河人民正以前所未有的勇气和信心，抢抓机遇，开拓奋进，向 区域中心城市目标阔步迈进， 汽摩配纵八横三桥环十九路十七街，现有干支道路条排水 污水处理垃圾处理高档住宅医院学校超市宾馆电力等 城市配套完善人力资源丰富，文化设施先进，城区环境优美，先后 荣获全国环银邢临 高速公路连接线为轴心，以北部生态贸易重工业区中部行政文化商 住区和南部经济技术开发区为重点，构筑起线三区的中等城市 框架。

城区规划面积平方公里，建成面积平方公里，已建成 八理体系认证。

清河先后被河北省命名为发展民营经 济先进县县域经济发展示范县和乡镇企业十强县，被列为 河北省第批出口商品基地。

市政配套完善，基础设施较为完备。

清河城区以青国家。

发展环境宽松，民营经济极具活力。

清河是河北省发展民营 经济较早较快的县，有北方温州之誉。

目前，全县共有个体私营 工商业户万多户，省级民营企业集团家，有家企业通过 质量管绒民营科技示范园区。

中国清河国际羊绒及绒 毛制品博览会已连续举办十四届。

清河还是全国最大的汽摩钢索密 封件产销基地，全国最大的再生硬质合金产销基地。

耐火材料产品远 销美国俄罗斯韩国等国绒民营科技示范园区。

中国清河国际羊绒及绒 毛制品博览会已连续举办十四届。

清河还是全国最大的汽摩钢索密 封件产销基地，全国最大的再生硬质合金产销基地。

耐火材料产品远 销美国俄罗斯韩国等国家。

发展环境宽松，民营经济极具活力。

清河是河北省发展民营 经济较早较快的县，有北方温州之誉。

目前，全县共有个体私营 工商业户万多户，省级民营企业集团家，有家企业通过 质量管理体系认证。

清河先后被河北省命名为发展民营经 济先进县县域经济发展示范县和乡镇企业十强县，被列为 河北省第批出口商品基地。

市政配套完善，基础设施较为完备。

清河城区以青银邢临 高速公路连接线为轴心，以北部生态贸易重工业区中部行政文化商 住区和南部经济技术开发区为重点，构筑起线三区的中等城市 框架。

城区规划面积平方公里，建成面积平方公里，已建成 八纵八横三桥环十九路十七街，现有干支道路条排水 污水处理垃圾处理高档住宅医院学校超市宾馆电力等 城市配套完善人力资源丰富，文化设施先进，城区环境优美，先后 荣获全国环境综合整治优秀县城省环境优美县城省级卫生城省 级文明县城省级园林县城等系列称号。

清河人民正以前所未有的勇气和信心，抢抓机遇，开拓奋进，向 区域中心城市目标阔步迈进， 汽摩配件产业发展现状 汽车摩托车配件是清河县又地方特色产业，产生于上世纪七 十年代，萌生于王官庄镇，现已发展成为全国知名华北最大的汽摩 配件生产基地，主要分布在王官庄镇葛仙庄镇坝营镇，主要产品 有全型号车用密封条操纵钢索滤清器注塑件五金件内饰件， 电器件胶管胶垫等个序列多个品种。

年全县有生产 经营摊点多个，从业人员万余人，行业年产值亿元，利税 万元，年销售收入万元以上的企业余家，万元以上 的家，万元以上的企业家，有余家企业通过 质量管理体系认证。

从汽摩配件的发展历程上看，我们既看到了希望，也看到了问题。

所有的问题以最精练的话来概括，就是乱而不活，杂而无序。

各生产经营摊点各自为战，却仍然陷于发展的低层次阶段。

交易方式和场所仍处于原始落后的阶段。

生产方式处于作坊式生产，技术含量不高。

没有形成产业链条，还到不到县域经济的核心产业要求。

第二章项目建设的可行性和必要性 可行性依据 清河县国民经济和社会发展第十个五年规划纲要 市场调查结果。

开发商雄厚的实力和良好的口碑。

项目建设的可行性和必要性 符合清河县国民经济和社会发展第十个五年规划纲要 中提出的坚持巩固提升拓展，加快产业升级步伐的要求。

纲要 提到要围绕发展壮大汽摩零部件产业成为清河第二大支柱产业的目 标，充分利用我国汽车工业高速增长中国将成为全球汽摩配件生产 和采购基地以及我县全力实施第三次创业所带来的机遇，件。

羊绒配件两大主导产业能够联动发展，相互促进，比翼齐 飞。

羊绒是清河第大特色产业，有世界羊绒看中国，中国羊绒看 清河之誉，先后被国家有关部门授予中国羊绒之都中国羊绒 纺织名城称号。

清河成为全国最大的羊绒加工经销集散地和重要的 羊绒制品产销基地。

中国清河国际羊绒及绒毛制品博览会已连续举办 十四届，使得清河羊绒产业享誉国内外，在世界上享有较高的知名度。

配件市场借羊绒市场的东风，两大产业联动发展，相互借势，相互促 进，配件市场也能够在最短时间打出知名度，兴旺起来。

第三章本案的分析 项目优势分析 规模优势项目总建筑面积约万平米，在我县目前的所有 地产项目中当列三甲，易于形成规模影响力。

交通优势项目所临西环路和长城街，应属城区交通环线与 高速和国道近在咫尺，交通极为便利 形象优势本案规模之大和起点之高无疑将在形象上鹤立鸡 群 地块优势地块平整方正，且为熟地，不需拆迁，适宜大 型项目的开发建设 环境优势项目紧邻风景优美的清河湖，将带来无限的客流 量。

项目劣势分析 本项目位于城区西北角，商业氛围不浓郁，在对外形象和辐 射力上可能受到影响 项目周边绿化路灯给排水等市政配套尚不完善 项目尚未开工，无工程形象进度。

项目机遇分析 随着全省城建三年上水平速度的加快，我县城建力度不 断加大，该区域必将成为城区的又个新兴的副中心 我县不动产投资项目较少，竞争力不大 随着房产新政调控力度的加大，客户投资转向商业地产趋势 越来越明显，为本案销售带来机遇 随着县委县政府对汽摩配件产业的支持力度的加大，本案的 成功性也越来越大。

项目威胁分析 如果工程进度缓慢，区域内有可能出现类似项目，将分流部 分客户商户 政策引发的投资观望对项目将造成定的影响，这给项目的 操作带来定的挑战。

小结综上所述，本案优势大于劣势，机遇大于威胁，尽管如此 开发企业也应在工程进度形象宣传招商组市销售政策等方面高 人筹，做出规模做出品牌做出影响，放大优势，弱化劣势，增 加机会性，减少威胁性，以此将项目的风险最小化。

第四章本案的运营思路 为了确保项目的正常进度和开发企业利润最大化，在根据市场调 查以及我们多年商业项目运营经验的基础上，我们建议本案的整体运 营思路为招商先行，定制开发划小单元，售后返租统筹兼顾， 统运营。

招商先行，定制开发。

无论开发企业还是投资客户所追求的 结果都是市场红火兴旺，所以招商工作就成为项目运营的重中之重。

任何个市场没有大户不稳，没有散户不活，所以招商工作先求稳， 后求活，那么我们在动工之前要与区域内规模化的汽摩配件生产企业 联系，引进他们作为主力店，根据合作意向定向开发动员引导其 他生产者经营者投资入驻本项目，这样少走弯路，节省费用同 时提升项目的知名度和美誉度，树立客户商户信心，有力地促进项 目的运营。

划小单元，售后返租。

售后返租是目前在售项目普遍采取的 种销售模式，被广大投资客