北京安贞桥项目立项投资分析报告分析报告.doc_中文版高速下载

未经允许，请勿外传， 项目指标 目前用地性质住宅年，地下车库年 建设用地面积 建筑面积，其中地上建筑面积 地下建筑面积 其中地下车库建筑面积 容积率 建筑层数层，其中地上层，地下层 项目区位图 本案 地块现状 周边情况 地块西侧 地块南侧安贞大厦 地块南侧环球贸易中心 地块北侧居民楼 地块内部情况 地块内部的成树 二项目现行状态分析 合作模式 由于除东城区北三环东路号二期座项目待开发外，北京首元房地产开 发有限公司名下还有其他若干零星资产，且该公司目前的债权债务关系比较复 杂。

所以此次不能以收购项目公司的方式进行项目转让，而是北京首元房地产 开发有限公司直接对我公司进行项目转让。

根据北京市钟车程。

人文炎黄艺术馆奥林匹克公园元大都遗址公园中华民族园等。

休闲娱乐奥林匹克体育中心地坛体育馆地坛公园圣淘沙酒楼等。

本，北接亚运村及奥运主会场，附近有华联商场木偶剧院等，生活 设施完备条件便利。

本案 星级酒店五洲大酒店皇冠假日酒店长城饭店昆仑饭店兆龙饭店 等。

机场项目距首都国际机场仅需分 距首都国际机场仅需分钟车程三十多条公交路线在项目附近经停，便于出 行。

二周边环境与配套 项目南侧有环球贸易中心万平米，级写字楼五星级酒店酒店式 公寓综合体中关村 亚奥商圈 本案 安贞马甸商圈丽都商圈 燕莎商圈 金融街距地铁安定门站为公里，城铁太阳宫站瞬间即至，正在建设的地铁 号线和平西桥站近在咫尺距奥运主会场仅公里，驱车分钟内即可抵达， 目位于北京市重要的商业区，地处燕莎丽都金融街中关村亚运 村诸商圈簇拥之中，与六大商圈交相辉映，快速便捷的立体式交通均好的地 理位置，将时间与空间完全掌控。

第二部分项目区位分析 地理位置及交通状况 项目位于北三环安贞桥东南角，南邻北三环主干线，西侧为安外大街。

项响，即使在六个月内取得施工许可证以前 的全部手续，届时也有可能被建委以奥运会前不能完工为由拒发施工许可证。

如此来项目将被拖延年半到两年的时间，所以进度风险是本项目必须要考 虑的重要问题。

常优越，调整户型也不 会对市场产生任何不良影响，但项目前期时间将会延长。

基于上述原因，再考 虑到元旦春节等长假的影响，首元所承诺的六个月内协助我方取得施工许可 证的可能性不大。

况且受奥运会的影缴纳该山庄的土 由于该项目前期转让手续比较复杂，且该项目已经取得的所有报批手续目 前已全部过期，需要重新办理并变更至我方名下。

如果重新办理规划，还有可 能受的平米的户型限制，尽管本项目地理位置非我方取得国 有土地使用权证前，第笔项目转让费是存在着资金风险的。

基于上述考虑， 用海淀区北安河村北的山庄作为资产抵押，本意是规避我方第笔项目转让费 的资金风险，但经过深入调查得知，首元由于未定，必须先由首元用我方支付的第笔项目转让费偿还欠缴的土地出让金和 土地补偿费，以首元的名义取得国有土地使用权证后再与我方办理国有土地使 用权转让手续，所以尽管在协议中可以进行严密约定，但事实上在挡补偿费。

我方取得施工许可证后三日内，向首元付清剩余项目转让费人民币 万元。

项目转让风险 第笔项目转让费风险 由于首元目前没有自有资金，我方若想取得国有土地使用权证，根据相关 规办理完国有土地使用权转让手续且我方取得国有土地使用 权证后，首元收回海淀区北安河村北资产所有权。

我方于进行建设工程规划许可证申报手续前三日内，向首元支付第二笔项 目转让费人民币万元，用于支付遮项目转让费归首元所有，用于立即支付欠缴的土地出 让金及相应的滞纳金资金占用费约万元拖欠原土地方白菊洗衣机 厂的土地补偿费约万元和项目期拖欠城建集团的工程款约 万元。

首元与我公司之日起三日内，将第笔项目转让费人民币 万元打入双方共管账户，首元将其名下的海淀区北安河村北资产抵押给我 方该资产须事先经过评估，保证资产总值不小于其所承诺的亿元，待 抵押手续完成后，第笔价款遮挡补偿费。

涉及过户或重新 办理到乙方名下各项手续具体包括座土地使用权证建设用地规划许可证 建设工程规划许可证，根据国家有关规定由甲方支付的相关费用。

我方于正式转让合同签署 操作流程与付款梯度 项目转让费总额为人民币亿元，其中包括已交纳和尚欠缴的土地 出让金及相应的滞纳金资金占用费办理建设工程规划许可证及其他已由甲 方交纳的各项前期费。

原土地方价 操作流程与付款梯度 项目转让费总额为人民币亿元，其中包括已交纳和尚欠缴的土地 出让金及相应的滞纳金资金占用费办理建设工程规划许可证及其他已由甲 方交纳的各项前期费。

原土地方价款遮挡补偿费。

涉及过户或重新 办理到乙方名下各项手续具体包括座土地使用权证建设用地规划许可证 建设工程规划许可证，根据国家有关规定由甲方支付的相关费用。

我方于正式转让合同签署之日起三日内，将第笔项目转让费人民币 万元打入双方共管账户，首元将其名下的海淀区北安河村北资产抵押给我 方该资产须事先经过评估，保证资产总值不小于其所承诺的亿元，待 抵押手续完成后，第笔项目转让费归首元所有，用于立即支付欠缴的土地出 让金及相应的滞纳金资金占用费约万元拖欠原土地方白菊洗衣机 厂的土地补偿费约万元和项目期拖欠城建集团的工程款约 万元。

首元与我公司办理完国有土地使用权转让手续且我方取得国有土地使用 权证后，首元收回海淀区北安河村北资产所有权。

我方于进行建设工程规划许可证申报手续前三日内，向首元支付第二笔项 目转让费人民币万元，用于支付遮挡补偿费。

我方取得施工许可证后三日内，向首元付清剩余项目转让费人民币 万元。

项目转让风险 第笔项目转让费风险 由于首元目前没有自有资金，我方若想取得国有土地使用权证，根据相关 规定，必须先由首元用我方支付的第笔项目转让费偿还欠缴的土地出让金和 土地补偿费，以首元的名义取得国有土地使用权证后再与我方办理国有土地使 用权转让手续，所以尽管在协议中可以进行严密约定，但事实上在我方取得国 有土地使用权证前，第笔项目转让费是存在着资金风险的。

基于上述考虑， 用海淀区北安河村北的山庄作为资产抵押，本意是规避我方第笔项目转让费 的资金风险，但经过深入调查得知，首元由于未缴纳该山庄的土 由于该项目前期转让手续比较复杂，且该项目已经取得的所有报批手续目 前已全部过期，需要重新办理并变更至我方名下。

如果重新办理规划，还有可 能受的平米的户型限制，尽管本项目地理位置非常优越，调整户型也不 会对市场产生任何不良影响，但项目前期时间将会延长。

基于上述原因，再考 虑到元旦春节等长假的影响，首元所承诺的六个月内协助我方取得施工许可 证的可能性不大。

况且受奥运会的影响，即使在六个月内取得施工许可证以前 的全部手续，届时也有可能被建委以奥运会前不能完工为由拒发施工许可证。

如此来项目将被拖延年半到两年的时间，所以进度风险是本项目必须要考 虑的重要问题。

第二部分项目区位分析 地理位置及交通状况 项目位于北三环安贞桥东南角，南邻北三环主干线，西侧为安外大街。

项 目位于北京市重要的商业区，地处燕莎丽都金融街中关村亚运 村诸商圈簇拥之中，与六大商圈交相辉映，快速便捷的立体式交通均好的地 理位置，将时间与空间完全掌控。

中关村 亚奥商圈 本案 安贞马甸商圈丽都商圈 燕莎商圈 金融街距地铁安定门站为公里，城铁太阳宫站瞬间即至，正在建设的地铁 号线和平西桥站近在咫尺距奥运主会场仅公里，驱车分钟内即可抵达， 距首都国际机场仅需分钟车程三十多条公交路线在项目附近经停，便于出 行。

二周边环境与配套 项目南侧有环球贸易中心万平米，级写字楼五星级酒店酒店式 公寓综合体，北接亚运村及奥运主会场，附近有华联商场木偶剧院等，生活 设施完备条件便利。

本案 星级酒店五洲大酒店皇冠假日酒店长城饭店昆仑饭店兆龙饭店 等。

机场项目距首都国际机场仅需分钟车程。

人文炎黄艺术馆奥林匹克公园元大都遗址公园中华民族园等。

休闲娱乐奥林匹克体育中心地坛体育馆地坛公园圣淘沙酒楼等。

本案华联 木偶剧院安贞大厦 环贸中心 第三部分项目市场分析 区域市场概况 项目位于中关村亚运村金融街燕莎丽都六大商圈的中心位置 北三环核心商务区，其价值在多年被低估之后，随着经济格局的变化和城 市多中心发展，日益凸显出巨大的发展潜力。

如今，北京城市中心区域北移趋 势越来越明显，北三环核心商务区的中心地位将更加突出，关联此区域之多条 交通干道所形成的交通节点，更使其左右逢源，土地价值商业价值被全面激 活更有北京中轴路所代表的深厚传统文化底蕴和城市中轴的主导作用，将使 这区域更彰显出独特的文脉力量和经济价值。

项目南侧毗邻城北商业主干线北三环，西侧比邻安外大街，扼守亚奥南大 门，距离奥运主会场仅公里，奥运商机将给本项目所处区域带来无法预期 不可限量的巨大收益。

地块南侧的体量为万平米的环球贸易中心内规划建设栋智能化写 字楼及栋涉外酒店式公寓规划建筑总面积平方米座五星级酒店规 划建筑面积平方米。

环贸中心以其庞大的建筑集群，配置以多种国际水准 业态，将经步带动本区域的升值潜力。

二区域二级市场竞争板块分析 核心区板块 核心区板块是北京地产市场潜力最大的区域之，北京中央商务区规 划的确定，从年开始，各个公寓住宅项目纷纷取得规划证，并于年 纷纷进入市场销售，具有强大购买力支撑区域消费市场，该板块的公寓市场呈 第部分项目基本情况及现行状态分析 项目基本情况 项目所处区位 项目位于东城区安贞桥东北角，地块西侧紧邻北三环，交通便利，属三级 开发用地。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传， 项目指标 目前用地性质住宅年，地下车库年 建设用地面积 建筑面积，其中地上建筑面积 地下建筑面积 其中地下车库建筑面积 容积率 建筑层数层，其中地上层，地下层 项目区位图 本案 地块现状 周边情况 地块西侧 地块南侧安贞大厦 地块南侧环球贸易中心