城中村综合改造拆迁安置房项目立项投资分析报告.doc_中文版高速下载

武汉有丰富的旅游资源。

武汉风景秀丽，名胜众多，名闻天下的黄城中村改造安置项目可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 鹤楼，位居江南三大名楼之首江城明珠东湖，是国家级风景名胜 区佛都古刹归元禅寺，内藏惟妙惟肖五百罗汉。

此外，还有古琴 台晴川阁楚天台等名胜古迹，令人留恋忘返。

武汉在新的历史发展阶段，提出了在本世纪初基本实现现代化和建 设现代化国际性城市的两大战略目标 长远战略目标争取经过多年的持续奋斗，进步增强城市综 合实力，强化城市综合服务功能，优化城市综合发展环境，提高城市综 合竞争力，把武手好闲 无所事事。

村民素质的低下及其安于现状的性格，使他们的就业问题相 当严重，即便是征地时安排了些就业机会，但很容易下岗，就业问题 的严重还会引发社会危机。

城中村改造的历史使个社会文 化素质的提高。

同时，由于土地的征用，城中村村民的可耕地大量 减少，而村落内的村民由于历史原因，普遍文化素质不高，但由于有高 额房租收入，生活水平富裕，在就业过程中，高不成低不就，游思进取的状 态，并缺乏在文化和专业知识技能上进步提高的能力。

另外，城中 村这种独特的存在和发展模式使城市居民难以理解村民，而村民本身 也缺乏获取政治权利和社会公正的追求，影响村民的发展和整内道路既狭窄又杂乱无章，很容易引发交通事 故。

村民素质较低，就业问题严峻 由于城中村村民和外来人口素质普遍不高，加上出租等手段获 取收益比较容易，城中村村民普遍表现出游手好闲不电力邮电通讯等基础设施严重不足，超负荷 运转，导致污水横溢，垃圾乱倒蚊蝇丛生，空气质量较差。

缺乏统 规划的凌乱建筑，形成不了统连续的街景立面，视觉环境很差，城市 形象低下此外，由于村市的健康发展。

公共设施缺乏，环境问题严重 城中村的基础设施是与原来低密度的建筑和低密度的人口相适 应的，现在由于部分市民和大量外来人口的入住，小企业的开办，使给 水排水道路交通报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 聚居了大量缺乏有效管理且职业构成和宗教信仰十分复杂的人员，因此 可能成为滋生黄赌毒的温床和违法事件发生的策源地，这种状况的 存在制约着城民的户籍实际上已经成为市民，其次是租用 城中村村民住宅的城区市民，第三是来自外地职业构成十分复杂 的外来人口。

由于租金低廉，城中村容易吸引外来人口，出租房中城中村改造安置项目可行性研究地严重超标。

人口构成多元，社会治安堪忧 城中村的人口构成十分复杂，并不是以前所认为的城乡二元结 构。

据调查，城中村的人口主要由以下几个方面构成首先是当地 的原有村民部分村形成矛盾和冲突，有时又会出现管理上的真空， 城中村的性质使城市管理部门管不到，街道村镇管理又不力。

这样，村集体组织和村民受利益的驱动，乱搭乱建成风，违法违章用地 十分普遍，住宅用周围已经被城市社区所包围，而城中村是种特殊 类型的社区，它既像城市又像农村，既不是城市又不是农村。

从管理体 制上考察，城市社区的管理体制与农村社区的管理体制有较大的区别， 它们在城中村区位条件和相对于城市低廉的土地价格，使城中村中 不规范的房地产二级市场特别活跃，导致由于规划和基础设施改善而使 土地升值的部分国有土地资产的流失。

管理体制不顺，管理难度较大 城中村筑占地面积大，建筑风格与城市规划不够衔接，且往往含 有院落和小块菜地猪圈等，房屋容积率低，土地利用十分粗放。

同时， 城中村的土地区位条件相对优越，土地的产权又属于村集体所有， 这样，优越的 活方式也发生了根本的变化，已不再是传统意义上的农民。

城中村 存在着诸多的弊端 土地利用粗放，土地资产流失 由于城中村缺乏统的规划和管理，造成土地利用率和产出率 低下，房屋建 政上已是城市的范畴，属于街道管理，但城中村仍然实行农村集体 所有制和农村管理体制。

城中村农民的土地大部分已经被国家征用， 不再从事农业耕作，其经济来源主要依靠第二三产业及土地收益，生周边的村庄，现在区域位臵上已成为城区的组成部分，成为 道城市建设发展中的特殊景观城市里的村庄。

城中村在行城中村改造安置项目可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 建设单位进行投资决策和金融机构贷款 提供比较可靠的依据。

第二部分拆迁还建的必要性研究 城中村存在的弊端 近几年来，随着城市化建设进程的加快发展，城区范围不断扩大， 原先城区周建设单位进行投资决策和金融机构贷款 提供比较可靠的依据。

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城中村在行城中村改造安置项目可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 政上已是城市的范畴，属于街道管理，但城中村仍然实行农村集体 所有制和农村管理体制。

城中村农民的土地大部分已经被国家征用， 不再从事农业耕作，其经济来源主要依靠第二三产业及土地收益，生 活方式也发生了根本的变化，已不再是传统意义上的农民。

城中村 存在着诸多的弊端 土地利用粗放，土地资产流失 由于城中村缺乏统的规划和管理，造成土地利用率和产出率 低下，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不够衔接，且往往含 有院落和小块菜地猪圈等，房屋容积率低，土地利用十分粗放。

同时， 城中村的土地区位条件相对优越，土地的产权又属于村集体所有， 这样，优越的区位条件和相对于城市低廉的土地价格，使城中村中 不规范的房地产二级市场特别活跃，导致由于规划和基础设施改善而使 土地升值的部分国有土地资产的流失。

管理体制不顺，管理难度较大 城中村周围已经被城市社区所包围，而城中村是种特殊 类型的社区，它既像城市又像农村，既不是城市又不是农村。

从管理体 制上考察，城市社区的管理体制与农村社区的管理体制有较大的区别， 它们在城中村形成矛盾和冲突，有时又会出现管理上的真空， 城中村的性质使城市管理部门管不到，街道村镇管理又不力。

这样，村集体组织和村民受利益的驱动，乱搭乱建成风，违法违章用地 十分普遍，住宅用地严重超标。

人口构成多元，社会治安堪忧 城中村的人口构成十分复杂，并不是以前所认为的城乡二元结 构。

据调查，城中村的人口主要由以下几个方面构成首先是当地 的原有村民部分村民的户籍实际上已经成为市民，其次是租用 城中村村民住宅的城区市民，第三是来自外地职业构成十分复杂 的外来人口。

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公共设施缺乏，环境问题严重 城中村的基础设施是与原来低密度的建筑和低密度的人口相适 应的，现在由于部分市民和大量外来人口的入住，小企业的开办，使给 水排水道路交通电力邮电通讯等基础设施严重不足，超负荷 运转，导致污水横溢，垃圾乱倒蚊蝇丛生，空气质量较差。

缺乏统 规划的凌乱建筑，形成不了统连续的街景立面，视觉环境很差，城市 形象低下此外，由于村内道路既狭窄又杂乱无章，很容易引发交通事 故。

村民素质较低，就业问题严峻 由于城中村村民和外来人口素质普遍不高，加上出租等手段获 取收益比较容易，城中村村民普遍表现出游手好闲不思进取的状 态，并缺乏在文化和专业知识技能上进步提高的能力。

另外，城中 村这种独特的存在和发展模式使城市居民难以理解村民，而村民本身 也缺乏获取政治权利和社会公正的追求，影响村民的发展和整个社会文 化素质的提高。

同时，由于土地的征用，城中村村民的可耕地大量 减少，而村落内的村民由于历史原因，普遍文化素质不高，但由于有高 额房租收入，生活水平富裕，在就业过程中，高不成低不就，游手好闲 无所事事。

村民素质的低下及其安于现状的性格，使他们的就业问题相 当严重，即便是征地时安排了些就业机会，但很容易下岗，就业问题 的严重还会引发社会危机。

城中村改造的历史使命 本项目是积极响应国务院文件精神，认真贯彻落实住房问题是重 要的民生问题，响应武汉市人民政府于年月日提出关于进城中村改造安置项目可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 步促进经济平稳较快增长的若干意见，加快推进城中村和旧城改造， 具有历史使命。

同时，从武汉房地产的发展历程里看，经历了从城区郊区 回归城区的发展历程，自从上世纪九十年度初期房地产热开始，开发项 目主要集中于老城区到九十年代末期，以常青花园百步亭花园为代 表的大型经济适用房项目开始逐步向城郊结合部扩展，其他开发商也顺 势而上，后湖片区沌口开发区东湖开发区东西湖区以及盘龙城开 发区等均成为开发热点，但由于远城区因交通商业教育金融等大 配套还存在定空白点，生活不便，房屋空臵率比较高反观老城区则 由于近几年武汉市大规模的市政基础设施的建设，城市面貌得到极大的 改观，交通绿化环保等均有长足的进步，开发热点又逐步回归城区。

武汉市人民政府于年月日提出关于进步促进经济平稳较快 增长的若干意见，要求加快推进城中村和旧城改造，计划用年时间完 成二环内个城中村的改造任务，这些迹象表明，进行城中村改造的春 天已经来临。

第三部分拆迁还建的规模及建设内容 拆迁内容 城中村改造项目拆迁总面积为平方米，其中 村民房屋拆迁面积为平方米，涉及拆迁村民户万元， 建设还建房平方米，占总还建面积的。

拆迁还建的成本 根据武汉市人民政府办公厅关于洪山区城中村改造成本测 算及开发规模的批复，拆迁还建总成本亿元。

第四部分开发项目的市场分析 武汉市的经济人文环境与城市概况 武汉市是湖北省省会华中地区的最大城市，也是中国重要的中心 城市，华中地区政治经济文化金融中心。

世界的三大河长江及其 最大支流汉水在市内交汇，将