写字楼项目立项投资分析报告.doc_中文版高速下载

由于经济的高速发展和新科技的广泛应用﹐目前广州的写字楼正逐渐由单纯的商业办公功能，而逐步向多功能智能型的方向发展，而且用家对写字楼硬件的要求越来越高。

硬设备周全而具国际水平﹐以客户需求为主要诉求的写字楼物业将在市场上处于主导地位。

而 目前广州此类甲级写字楼供应寥寥无几﹐有利于本项目的顺利推广。

广州服务业和信息科技行业蓬勃发展﹐令更多的外资企业大良涌现﹐因应此市场需求，预计甲级写字楼将有广阔的市场﹐而目前该类 物业的供应有限﹐本项目如抓紧机会切入﹐必将获得成功。

第二节东山区经济发展现状与趋势分析 東山區 第部分摘要与结论 广州市房地产开发投资额呈逐年增加的趋势﹐而且外来投资的比例不断上升﹓写字楼市场于年下半年复苏反弹﹐需求增长迅小结 广州经济稳定发展，外来投资逐步回升，市场对写字楼宇的需求随之增长，尤其是中国加入后﹐来自金融保险证券信息 科技﹑电信﹑零售等行业的需求将更趋殷切。

由于目前广州市甲级写字楼市场正处和社会发展达到或接近中等发达国家和地区平均水平产业结构实现现代化，第三产业高度发达，三次产业协调发展基础设施完 善高效科技教育发达，能够支持经济社会发展市民生活进入初步富裕阶段。

总值达到，亿元，年均递增人均国内生产总值达到万元，年均递增。

社会消费品零售总额超过 亿元，出口总值达到亿美元，年年均分别递增和。

城镇居民人均年生活费收入达到，元。

全市综合实力雄厚，经 济案等，为广州房地产开发提供了契机。

广州市未来八年的经济发展预测 目前广州总体城市规划目标是到年，广州基本实现现代化，建成国际大都市。

到年，全面建成现代化国际大都市。

届时﹐ 广州的国内生产产完成投资亿美元，比去年同期增长 ，到位资金亿元人民币约亿美元，增长近。

外资的不断涌入，使广州房地产重新升温。

特别是今年以来，广州城 市环境大改造，番禺和花都撤市建区，地铁三号线规划初步定展 经历了亚洲金融风暴后﹐广州房地产市场已经复苏。

在广州市的近万家外资企业中，注册投资房地产的外企有家注册资本总额 达亿美元外资占该市房地产投入的三分之。

年八个月，外资企业对广州房地车。

将进步提升广州市区的交通效率。

地铁三号线也于近期动 工﹐三号线则全长公里﹐预计对番禺的城市化进程将起到巨大的促进作用，标志着广州将更有资格跨入国际大都市行列。

房地产市场已经复苏并稳步发要来源之。

交通状况日趋完善 总投资亿元的内环路工程年底建成，广州市市区地面交通状况得到极大改善。

广州地铁号线已全线通车。

南北走向的地 铁二号线工程正在进行，线路全长公里，预计于年落成通在内的多种金融机构分工合作的金融组织体系金融资产规模居全国大 城市前列。

为数总多的外资金融机构都对广州未来的区域金融中心的地位充满信心﹐纷纷在广州设立分公司或代表机构﹐形成了高级 写字楼需求的主成为经济发展的主动力 在票据自动清算系统城乡居民储蓄存款余额金融机构等在全省以至全国都处于领先地位，已初步构建了以中央银行为领导 国家专业银行为主体商业银行非银行金融机构和外资银行亿美元﹐其中出口总额达亿美元，进口总额达美元。

实际利用外资达到亿美元，增长 。

投资环境日趋完善，对外商的吸引力不断加强。

中国加入世贸后，外商投资广州的比例将逐年递增。

第二﹑三产业稳步增长﹐總產值對比表億人民幣 上海廣州北京深圳 资料来源各市统计局估计数字预计数字 对外贸易发展迅速 年广州的外贸进出口总额达深圳 资料来源各市统计局估计数字 预计数字 表北京﹑上海﹑广州﹑深圳工业总产值对比表亿人民币 年份 北京上海 广州 深圳 北京﹑上海﹑廣州﹑深圳工業深圳国内生产总值增长对比表 年份 北京 上海 广州 深圳 北京﹑上海﹑廣州﹑深圳國內生產總值增長對比 北京上海廣州 深圳 资料来源各市统计局估计数字预计数字 北京﹑上海﹑廣州﹑深圳國內生產總值對比 表北京﹑上海﹑广州﹑ 人均可支配收入，元 金融机构存款余额，亿元 资料来源广州市统计局 表北京﹑上海﹑广州﹑深圳国内生产总值对比单位亿人民币年份 北京 上海 广州分析年 项目数据年增长率 面积平方公里 人口万 国内生产总值亿元 人均国内生产总值约，美元 工业总产值，亿元 社会消费品零售总额，亿元 固定资产投资亿元 分析年 项目数据年增长率 面积平方公里 人口万 国内生产总值亿元 人均国内生产总值约，美元 工业总产值，亿元 社会消费品零售总额，亿元 固定资产投资亿元 人均可支配收入，元 金融机构存款余额，亿元 资料来源广州市统计局 表北京﹑上海﹑广州﹑深圳国内生产总值对比单位亿人民币年份 北京 上海 广州 深圳 资料来源各市统计局估计数字预计数字 北京﹑上海﹑廣州﹑深圳國內生產總值對比 表北京﹑上海﹑广州﹑深圳国内生产总值增长对比表 年份 北京 上海 广州 深圳 北京﹑上海﹑廣州﹑深圳國內生產總值增長對比 北京上海廣州深圳 资料来源各市统计局估计数字 预计数字 表北京﹑上海﹑广州﹑深圳工业总产值对比表亿人民币 年份 北京上海 广州 深圳 北京﹑上海﹑廣州﹑深圳工業總產值對比表億人民幣 上海廣州北京深圳 资料来源各市统计局估计数字预计数字 对外贸易发展迅速 年广州的外贸进出口总额达亿美元﹐其中出口总额达亿美元，进口总额达美元。

实际利用外资达到亿美元，增长 。

投资环境日趋完善，对外商的吸引力不断加强。

中国加入世贸后，外商投资广州的比例将逐年递增。

第二﹑三产业稳步增长﹐成为经济发展的主动力 在票据自动清算系统城乡居民储蓄存款余额金融机构等在全省以至全国都处于领先地位，已初步构建了以中央银行为领导 国家专业银行为主体商业银行非银行金融机构和外资银行在内的多种金融机构分工合作的金融组织体系金融资产规模居全国大 城市前列。

为数总多的外资金融机构都对广州未来的区域金融中心的地位充满信心﹐纷纷在广州设立分公司或代表机构﹐形成了高级 写字楼需求的主要来源之。

交通状况日趋完善 总投资亿元的内环路工程年底建成，广州市市区地面交通状况得到极大改善。

广州地铁号线已全线通车。

南北走向的地 铁二号线工程正在进行，线路全长公里，预计于年落成通车。

将进步提升广州市区的交通效率。

地铁三号线也于近期动 工﹐三号线则全长公里﹐预计对番禺的城市化进程将起到巨大的促进作用，标志着广州将更有资格跨入国际大都市行列。

房地产市场已经复苏并稳步发展 经历了亚洲金融风暴后﹐广州房地产市场已经复苏。

在广州市的近万家外资企业中，注册投资房地产的外企有家注册资本总额 达亿美元外资占该市房地产投入的三分之。

年八个月，外资企业对广州房地产完成投资亿美元，比去年同期增长 ，到位资金亿元人民币约亿美元，增长近。

外资的不断涌入，使广州房地产重新升温。

特别是今年以来，广州城 市环境大改造，番禺和花都撤市建区，地铁三号线规划初步定案等，为广州房地产开发提供了契机。

广州市未来八年的经济发展预测 目前广州总体城市规划目标是到年，广州基本实现现代化，建成国际大都市。

到年，全面建成现代化国际大都市。

届时﹐ 广州的国内生产总值达到，亿元，年均递增人均国内生产总值达到万元，年均递增。

社会消费品零售总额超过 亿元，出口总值达到亿美元，年年均分别递增和。

城镇居民人均年生活费收入达到，元。

全市综合实力雄厚，经 济和社会发展达到或接近中等发达国家和地区平均水平产业结构实现现代化，第三产业高度发达，三次产业协调发展基础设施完 善高效科技教育发达，能够支持经济社会发展市民生活进入初步富裕阶段。

小结 广州经济稳定发展，外来投资逐步回升，市场对写字楼宇的需求随之增长，尤其是中国加入后﹐来自金融保险证券信息 科技﹑电信﹑零售等行业的需求将更趋殷切。

由于目前广州市甲级写字楼市场正处于供不应求的状态﹐而这种状态预计将在短期内仍 持续﹐因此，对于本项目的开发是次难得的机遇。

随着广州市市区地面交通状况改善﹐内外环连接道路快速交通干线和地铁二三号线的落成将进步提升东山区的作为广州市中央商务 区的地位﹐而本项目位于东山区的核心位置﹐物业升值潜力将进步提高。

由于经济的高速发展和新科技的广泛应用﹐目前广州的写字楼正逐渐由单纯的商业办公功能，而逐步向多功能智能型的方向发展，而且用家对写字楼硬件的要求越来越高。

硬设备周全而具国际水平﹐以客户需求为主要诉求的写字楼物业将在市场上处于主导地位。

而 目前广州此类甲级写字楼供应寥寥无几﹐有利于本项目的顺利推广。

广州服务业和信息科技行业蓬勃发展﹐令更多的外资企业大良涌现﹐因应此市场需求，预计甲级写字楼将有广阔的市场﹐而目前该类 物业的供应有限﹐本项目如抓紧机会切入﹐必将获得成功。

第二节东山区经济发展现状与趋势分析 東山區 第部分摘要与结论 广州市房地产开发投资额呈逐年增加的趋势﹐而且外来投资的比例不断上升﹓写字楼市场于年下半年复苏反弹﹐需求增长迅 速﹐而新供应﹐尤其是甲级写字楼供应增长缓慢﹐造成供不应求的局面。

东山区广州甲级写字楼新供应持续减少，相对于日渐膨胀的 市场需求，供不应求状态相当明显的。

根据现金流量计算之结果，可知本项目公司所得税前息后净现值方案为人民币亿元，方案二为亿元。

此为折现率时之计算结果。

税前息后内部回报率方案为，方案二为，均高于广州的平均水平。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传， 第二部分宏观经济形势分析 第节广州市经济发展现状与趋势 经济高速发展，位居全国前列 年，广州市经济保持了快速健康发展的良好势头，实现国内生产总值亿元，总量仅次于北京，比上年增长。

高于北 京天津和上海等城市，也高于全国和全省的水平。

至去年为止﹐广州市已连续年保持左右的增长速度﹐在全国十大城市中，广州经济增速居于前列。

广州已成为国内总量超亿元的三大城市之，其余两个城市分别 是上海亿元和北京亿元。

年广州市全年人均达到万元，按当年国家平均汇率计算，突