销 售计划实现的可行性分析。 第六部分投资收益分析成本预测 说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面 积，容积率，项目总投资直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税 等。并参照下面列示 项目投资总额万元单位成本元 土地成本 前期工程费 基础设施费 建安工程费 配套费用 开发间接费 直接建造成本 小计 营销费用 管理费用 总计 二税务分析 营业税及附加 所得税 土地增值税 上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率， 若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及 如何解决，具体的操作的过程是什么。 三经济效益分析经济效益分析的假设条件，如是否享受政府各种税费的减免等 项目利润率投资回报率素等对产品规划设计和环境保护 的影响及解决方法。周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如道路状况可能与小 区主要出入口有关供水排水通讯有线电视电话网络永久性用 电和河流水塘地上附着物地下管 线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。 周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如治安环境噪声环 境污染环境空气情况危险源风水因硬指标转化成现实产品的可能性。 容积率变化对产品设计概念产品类型和特征的影响。 土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如地势高低地形起伏地块的 完整性地质状况较深的沟壑小峡谷二规划设计的可行性分析 在既定容积率净用地面积住宅面积配套公建面积控高建筑密度条 件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念。主 要从规划设计角度判断将上述平均消化率平均容积率 物业在区域内分布特征 区域内表现最好个案状况 附图项目周边楼盘个城市中，生产新型别具格产品的可能性。 如果是大型超大型项目，对营造大社区概念的考虑。 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势 二区域内供应产品特征 各档次产品供应状况 各档次产品的集合特征 尤其研究与本案类似档次物业的特征 平均售价 开发规模 产品形式 市场成长状况 区域住宅市场简述 形成时间 各档次住宅区域内分布状况 购买人群变化 区域住宅市场各项指标成长状况近年 开工量竣工量 销售量供需比 平均售价 的可控性进行评价。如签约 合同中明显对我方不利的条款及其考虑部分或全部条款存在的不确定性因素的 控制不利不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。 第三部分市场分析 区域住宅政策等政府因素导致项目中断开发报批报建流程 无法完成项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失 的可能性判断。 六总体评价 对各项法律手续和程序的可操作性合法性，风险 四土地性质变更的评估已经是商品房用地可以不写 土地性质变更的程序和理由 土地性质变更的政策支持或障碍 土地性质变更需要的工作日 五政策性风险评估 城市规划限制或更改突发性 三取得土地使用权程序评估 取得土地使用权的程序 取得土地使用权需要的工作日 取得商品房用地土地使用权所需条件 取得土地使用权的风险及控制取得土地使用权存在的不确定因素及解决 条件 与合作方式相关的其它法律规定 二土地法律性质评估 现状 土地所有权归属 土地使用权归属 土地的用途 二规划 规划所有权归属规划使用权归属 规划的用途 建后分利润共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方定能 够提供正规税务发票。对分房分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。 付款进度及与拿地程序的配合 其他合作的主要法律及政策性风险分析 合作方式及条件 合作方基本情况名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间特殊背 景等 合作方式例如次性买断土地建后分房面积建后分销售收入 的面积 综合容积率住宅容积率 建筑密度 控高 绿化率 其他 七土地价格土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价 楼面地价。 第二部分量和接口位置，及未来规划扩容和增加 的情况。 六规划控制要点 总占地面积代征地面积净用地面积绿化面积道路面积 住宅建筑面积公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建 地距离涉及线路 成本等。 燃气现有管线管径上源位置距宗地距离接口位置。 供热及生活热水现有管线管径上源位置距宗地距离接口位置。 附图说明上述配套设施的管线走向容量地距离涉及线路 成本等。 燃气现有管线管径上源位置距宗地距离接口位置。 供热及生活热水现有管线管径上源位置距宗地距离接口位置。 附图说明上述配套设施的管线走向容量和接口位置，及未来规划扩容和增加 的情况。 六规划控制要点 总占地面积代征地面积净用地面积绿化面积道路面积 住宅建筑面积公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建 的面积 综合容积率住宅容积率 建筑密度 控高 绿化率 其他 七土地价格土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价 楼面地价。 第二部分法律及政策性风险分析 合作方式及条件 合作方基本情况名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间特殊背 景等 合作方式例如次性买断土地建后分房面积建后分销售收入 建后分利润共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方定能 够提供正规税务发票。对分房分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。 付款进度及与拿地程序的配合 其他合作的主要条件 与合作方式相关的其它法律规定 二土地法律性质评估 现状 土地所有权归属 土地使用权归属 土地的用途 二规划 规划所有权归属规划使用权归属 规划的用途 三取得土地使用权程序评估 取得土地使用权的程序 取得土地使用权需要的工作日 取得商品房用地土地使用权所需条件 取得土地使用权的风险及控制取得土地使用权存在的不确定因素及解决 四土地性质变更的评估已经是商品房用地可以不写 土地性质变更的程序和理由 土地性质变更的政策支持或障碍 土地性质变更需要的工作日 五政策性风险评估 城市规划限制或更改突发性政策等政府因素导致项目中断开发报批报建流程 无法完成项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失 的可能性判断。 六总体评价 对各项法律手续和程序的可操作性合法性，风险的可控性进行评价。如签约 合同中明显对我方不利的条款及其考虑部分或全部条款存在的不确定性因素的 控制不利不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。 第三部分市场分析 区域住宅市场成长状况 区域住宅市场简述 形成时间 各档次住宅区域内分布状况 购买人群变化 区域住宅市场各项指标成长状况近年 开工量竣工量 销售量供需比 平均售价 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势 二区域内供应产品特征 各档次产品供应状况 各档次产品的集合特征 尤其研究与本案类似档次物业的特征 平均售价 开发规模 产品形式 平均消化率平均容积率 物业在区域内分布特征 区域内表现最好个案状况 附图项目周边楼盘个城市中，生产新型别具格产品的可能性。 如果是大型超大型项目，对营造大社区概念的考虑。 二规划设计的可行性分析 在既定容积率净用地面积住宅面积配套公建面积控高建筑密度条 件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念。主 要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。 容积率变化对产品设计概念产品类型和特征的影响。 土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如地势高低地形起伏地块的 完整性地质状况较深的沟壑小峡谷河流水塘地上附着物地下管 线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。 周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如治安环境噪声环 境污染环境空气情况危险源风水因素等对产品规划设计和环境保护 的影响及解决方法。周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如道路状况可能与小 区主要出入口有关供水排水通讯有线电视电话网络永久性用 电和临时施工用电燃气供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。 周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如交通状况与是否开通业 主班车有关商业设施大型购物中心教育现状体育娱乐公园等休闲场 所银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。 市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如市场价格限制总价控制原则 与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何 解决。 第五部分项目开发 土地升值潜力初步评估。 从地理位置土地供应周边环境及配套市场发展状况政府规划城市未来 发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。 二立即开发与作为土地储备优缺点分析 三工程计划工期计划各期开工面积竣工计划开竣工时占当地城市市 场和片区市场的占有率。 四销售计划各期销售时间价格面积，预计销售各期的市场占有率，销 售计划实现的可行性分析。 第六部分投资收益分析成本预测 说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面 积，容积率，项目总投资直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税 等。并参照下面列示 项目投资总额万元单位成本元 土地成本 前期工程费 基础设施费 建安工程费 配套费用 开发间接费 直接建造成本 小计 营销费用 管理费用 总计 二税务分析 营业税及附加 所得税 土地增值税 上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率， 若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及 如何解决，具体的操作的过程是什么。 三经济效益分析经济效益分析的假设条件，如是否享受政府各种税费的减免等 项目利润率投资回报率及主要经济指标。参照如下 经济指标单位数值元项目总金额万元 销售收入 直接成本 总投资 毛利率 税前利润 税后利润 销售净利率 投资回报率 项目开发各期的利润体现 经济指标年上半年年下半年年上半年年下半年合计 结算面积 单位利润元 利润万元 敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。 成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升下降定金额或上升 下降定百分比来比较，如 经济指标预测成本预测成本预测成本预测成本 总投资 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报