涉境多公里，明长城横贯东西多公里。地域东西长公里，南北宽约公里，总面积平方公里。二气象条件榆林气候属暖温带和温带半干旱大陆性季风气候，四季分明，日较差大，无霜期短，年平均气温，平均降水毫米左右，无霜期天左右。三水文条件境内有大小条河流汇入黄河，主要是四河四川无定河秃尾河窟野河佳芦河，皇甫川孤山川清水川石马川。北部沙区有多个内陆湖泊，红碱淖是陕西最大内陆湖泊，总面积平方公里，总蓄水量亿立方米四地质条件地貌大体以长城为界，北部为风沙草滩区，占总面积，南部为黄土丘陵沟壑区，占总面积。平均海拔至米。第二节经济条件近几年来，随着西部大开发战略实施，榆林作为西部重要城市之，经济保持了稳定快速持续地发展，近几年来各项经济指标继续保持了良好增长势头。榆林年国民经济初现跨越发展态势，六项指标再创历史新高，多项经济指标位居全省前列，实现了十五良好开局，为跨越式发展奠定了坚实基础。是经济增长速度稳居全省第。全市预计达到亿元，增长，高出全省个百分点，连续五年为全省第。二是财政收入增速全省第。财政收入突破百亿元大关，达到亿元，增长，增速全省第其中地方财政收入亿元，增长，高于全省百分点。三是固定资产投资再创历史新高。全市完成固定资产投资亿元，增长。能源化工基地个重点项目全面推进，其中个在建项目完成投资亿元，增长。已落实个超百亿元项目。四是工业增速实现历史第。预计全年实现规模以上工业总产值亿元，增长，创历史新高，工业对全市经济贡献率达。煤电油气化工四大工业支柱产业项目总论第节项目背景项目名称紫陌园二建设单位三承担可行性研究工作的单位陕西君安房地产咨询有限公司四拟建地址本项目位于榆林城区西南即在规划中的榆林城市第五组团用地范围内第二节项目概况场地概述具体用地榆林紫陌园小区位于榆林城区西南即在规划中的榆林城市第五组团用地范围内。小区东侧紧邻片荒地，西邻创二路圣湖路，南邻西区路苏兴路，北邻榆部收益率达，具有良好经济效益同时由于本项目采用了先进规划设计理念，其开发实施将有力推进榆林市开发区住宅片区发展，对于榆林市房地产业发展具有显著带动作用，因此该项目具有明显社会效益此外，本项目具有定抗风险能力，且从技术方面看也充分具备可行性。项目综合评价结论本项目可行第二章房地产市场分析第节榆林市房地产市场概况随着资源开发和城市发展，房地产开发商对榆林市房地产市场前景普遍看好。自年以来，榆林市房地产开发投资逐渐向规模化方向发展全年房地产开发完成建设投资亿元，超额年度计划，竣工面积万平方米。近两年来，榆林市房地产开发竣工和销售面积曲线走势致，商品房空置率有所下降，商品房供应和需求基本保持平衡，房产市场呈现出供需两旺态势。作为新经济增长点，房地产业在榆林已经步入了高速发展快车道。目前榆林市个在建开发项目中，规划设计建设规模都在几万至十几万平方米。其中桃花园住宅小区，占地亩，开发建筑万平方米，总投资亿元，全年竣工万平方米圣景名苑住宅小区，占地亩，开发建筑万平方米，总投资亿元荟景家园住宅小区，占地亩，建筑万平方米，总投资亿元神木县人民小区占地亩，建筑万平方米，总投资亿元，竣工万平方米。这些大盘住宅项目已相继进入投资高峰期，对房地产开发投资拉动效益明显凸现。在高端市场方面，由于开发理念区域文化等种种因素影响，榆林市房地产高端市场潜力未能发掘和有效利用，市场几乎片空白，而有购买力消费群体见多识广，对于高品质住宅具有定有效需求。随着城市化进程推进，大规模人口增长和就业迁移成为榆林市城市发展趋势，城市发展发展最基本表现在土地范围扩展，居住是城市基本功能，也是人类生活基本要素。人口快速增长推动了房地产居住业发展，对于榆林来说，由于老城区人口和就业面饱和，新增本地人口和迁移外来人口必然会向日趋成熟中开发区集中，榆林市开发区房地产市场逐渐呈现出供销两旺发展势头。第二节榆林市房地产市场发展趋势从总体上看，榆林市房地产市场呈现出稳定健康有序发展态势，随着住宅建设快速发展及国家对房地产市场管理逐步规范，居民收入稳步增长，榆林市房地产业即将迎来个重大发展机遇，今后几年榆林市房地产市场还将保持持续稳步增长态势，市场环境将进步改善，房地产市场体系更趋完善。供给市场发展趋势房地产市场将逐渐步入市场化运作，竞争也会日趋激烈由于国家调控政策影响，加之真正有计划有能力生产高档产品开发商凤毛麟角，因而高档住房开发面积供应将不会迅猛增长住宅销售价格将保持稳中有升高档住宅市场将开始迈出步伐被挖掘，旦出现领袖级产品，必将使得低中档住宅建筑风格规划设计环境景观社区配套物业管理等体现产品质素指标有较大改观甚至出现质飞跃开发经营理念不断突破，营销策划包装推广逐步被重视，产品面，应聘请高水准物业管理公司实行规范化管理，以降低本项目管理风险。第页共页三金融财务风险分析本项目投资资金以自有资金以及项目销售回款两部分为主，辅以少量银行贷款组成，为了保证项目成功运作，同时从自有资金使用成本和开发资金回收考虑，应尽量减少占用资金回收风险。本项目资金供应将随着开发进度不断推进而逐步投入，要保证各个开发期内资金能持续到位，防止临时性资金短缺而延长整个项目开发周期。应加快资金回笼，多渠道多方式加快销售进度，如在项目销售过程中可采用多种付款方式，即可有效促销，又可尽量减少占用资金，务求使得开发资金能按期尽快回笼。第页共页温馨提示本文来自文库巴巴文档下载平台，文库巴巴是个专注于文档在线分享平台，提供可研报告资金申请报告项目建议书商业计划书投资分析报告投标书管理手册教学案实施方案策划书立项申请报告免费在线阅读，全站资料均为文档，文档下载平台，让您工作变得更轻松,第页共页将被引进或崛起。二消费市场发展趋势消费能力随榆林市经济快速发展不断增强，高性价比产品供应有限，使得消费力不断蓄积消费日趋理性，更加注重产品综合品质住房投资意识有了萌芽，改善居住条件，提高居住质量意识日益加强追求高品位生活消费群日益壮大容易接受高质素住宅产品消费引导。第三节区域房地产市场发展状况分析本项目位于榆林城区西南即在规划中榆林城市第五组团用地范围内。该开发区设立于年月，是经陕西省人民政府批准设立陕西唯以能源重化工项目建设为主体省级经济开发区。经济开发区以能源重化工建设项目为主体，以荒沙地综合开发治理生态农业基础设施建设和房地产开发为突破口，产业发展与基础设施生态环境建设并举。具体实现基础设施超前化生态环境优美化空间形态景观序列化个性化三大目标。年左右时间，开发区将建成集农业工业商贸科技教育居住娱乐旅游为体，环境优美，基础设施完善，支第章项目总论第节项目背景项目名称紫陌园二建设单位三承担可行性研究工作单位陕西君安房地产咨询有限公司四拟建地址本项目位于榆林城区西南即在规划中榆林城市第五组团用地范围内第二节项目概况场地概述具体用地榆林紫陌园小区位于榆林城区西南即在规划中榆林城市第五组团用地范围内。小区东侧紧邻片荒地，西邻创二路圣湖路，南邻西区路苏兴路，北邻榆佳路苏榆路。地理位置前景优越，四面临路，交通状况良好，属于榆林市理想居住处所。场地周围自然与人文环境场地北边苏榆路沙梁北侧是景色优美尤家峁水库，这里每年夏季都吸引了大量游人前来避暑游玩。不久将来，这里将成为未来城市生态公园。占地面积核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,小区用地东西向最窄处为，最宽处为，南北长，总用地为公顷要技术指标根据项目前期市场调研结果，确定本项目各项和提取。通过计算，本项目预备费为万元。建设期贷款利息第页共页本项目利用银行贷款万元，经测算，建设期贷款利息共计万元。项目总投资本项目总投资为以上项之和，经过计算本项目总投资为万元。以上费用测算详细过程见附表投资估算表第页共页第二节项目销售收入及相关费用测算项目销售收入测算本项目各种类型物业销售价格测算方法主要是通过市场调研，然后根据具有可比性同类型物业价格水平，采用市场比较法确定最终销售价格。经过科学测算，各种物业销售价格具体如下住宅开盘后销售均价为元平方米，以后各期推出项目每期以涨幅增加。分期二期推出商业开盘后销售均价为元平方米，以后各期推出项目每期以涨幅增加。分期二期推出酒店开盘后以销售均价元平方米销售。不进行装修地上地下车库销售价格为万元个分期为万二期为万推出二应缴税费测算本项目按现行规定出售类物业应缴税费计算，项目应缴营业税为销售收入城市建设维护税为营业税教育费附加为营业税。另外对外出售房地产交易需交纳契税及手续费，按照销售收入计取。三销售费用本项费用主要指项目在销售过程发生销售推广费用，按照同类型项目取费标准，结合本项目实际，最终确定本项目销售费用按照各类型物业总销售收入计取。第页共页第三节项目销售进度计划本项目销售进度计划根据榆林市同类型项目销售状况，结合本项目分两期建设特点编制，各期项目开始销售时间为该年度第三季度，销售终止时间为下年度第四季度，结合房地产销售淡旺季特点，各期预测销售进度如下表所示项目各期销售进度计划表期二期第四节项目投资计划及资金筹措方案根据项目实际情况，结合建设单位资金实力，本项目投资计划以建设方资本金银行贷款以及销售收入扣除税金相结合作为资金筹措方式，其中自有资金万元，利用银行贷款万元。各阶段资金投入量以及资金来源根据项目各分期建设工作量具体确定，其中建设工程部分，结合建筑市场资金给付情况确定。具体各期资金投入数量详见附表附表附表附表附表第五节项目经济评价本次经济分析采用本章前节中所测算基础数据，结合项目投资计划及销售进度计划，确定以季度作为项目计算基本单位，项目计算期根据目前现行建筑工期定额，结合榆林地区施工建设条件，并考虑项目销售周期最终确定为年。本次经济评价主要对项目财务盈利能力及项目不确定性分析等方面