来，大型主题游乐园要求要有较客流来源，因此比较倾向于定位在大都市中心或近邻地区，或者选择建在地方都市及其近邻，以方便包容预定客源市场所需绝对人口数量。这也是基于我国绝大部分游客仍主要依赖大众交通工具而不似欧美国家居民般皆有汽车这原因考虑，因此主题公园般选择在经济较发达旅游人数多大城市周边或交通基础设施便利有公共交通系统连接地区。小型主题公园客流吸引力较弱，需要利用园址所在地区已有旅游资源和市场知名度带来客源，因此它们般设在大型主题公园主要市场附近，或设在避暑和旅游观光胜地，又或者多个小型不同主题主题公园组合聚集在起，为游客提供多样化服务。孤零零偏处隅小型主题公园般很难吸引到足够客源。主题公园选址影响因素在假设主题公园主题投资规模项目内容已经确定前提下，市场因素投资环境自然条件文化因素是主题公园选址关键影响因素。市场因素主要包括客源市场状况和竞争市场状况两个方面。客源市场不仅要有充足量，而且要有定质。客源市场量是由主题公园所在地常住人口数量和流动人口数量决定。客源市场质是由目标客源消费能力和消费习惯决定。市场竞争状况指在同空间区域内，竞争对手积聚程度和竞争状况。集聚经济指出多个竞争个体在定空间上集聚，会提高整体竞争力，同时过分集聚，则会引起恶性竞争。因此主题公园选址过程中，既要考察依托地竞争对手数量，是不是具有集聚效应，又要注意是不是竞争过于激烈，没有发展空间。投资环境主要是对投资依托地软硬件及其投资成本进行分析，考察是否适宜投资。投资环境主要包括以下指标法律制度，基础设施，交通状况，区域经济水平，土地价格，劳动力成本等。法律制度是投资软环境，是进行投资制度保障。基础设施主要是该依托地欢乐时光七个主题区组成。项目相关数据规划定位国内最为国际化现代化主题公园，以文化景观艺术表演和游乐体验为核心，集海陆空三栖游乐于体。用地性质城市经济开发用地用地开发强度要求建筑密度容积率绿地率项目现状北京欢乐谷坚持社会效益经济效益环境效益和文化效益并重，它成功开发与高质运营产生了良好连带效益和集聚效应，在带动区域发展完善城市功能构建和谐社会满足大众娱乐生活创造城市综合效益等方面，起到了重要促进作用。北京欢乐谷以动感时尚激情品牌个性创新经营模式和优质服务赢得广大游客认同，被评为中国文化创意产业高成长企业百强首都旅游紫禁杯先进集体首都文明旅游景区等百余项荣誉第二章项目背景主题公园数量据有关资料统计至年底，我国各类主题公园大约有余左右，这个数字和欧美及日本等西方发达家相比虽然有定差距。但是随着我们经济快速发展，以及年以后我国第二轮主题公园热兴起，据预测我国主题公园数量在年左右还会有个较大增长期。二主题公园地域分布根据兴建主题公园内外条件分析，主题公园兴建主要有两个必须条件是经济发展水平二是自然人文资源稀缺性。所以，我国主题公园基本呈三级阶梯结构东部沿海分布较多规模较大中部分布次多且规模不大，西部分布较少且规模较小当然，不排除中西部个别省份主题公园数量较多和规模较大，如河南与四川。三主题公园经营模式从我国主题公园经营模式来看，也主要有三种模式华侨城模式吴文化园模式和第三极模式。华侨城模式是在东部深圳这个自然资源比较缺乏但经济发达城市，运用强大经济手段，把国内和国外世界著名景点移到起，形成世界微缩景观种模式。吴文化园模式则利用自身深厚文化底蕴，挖掘地方文化因子。所谓第三极模式，实际上是指我国其他大多数主题公园经营模式通过简单关起门来收门票模式。在这三种模式中，目前华侨城模式最为成功。四主题公园盈利分析项目投资估算及盈利分析编制依据建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据各种费率依据国家相关文件。投资估算投资估算表序号成本项目每平米单价元目标总成本合计万元说明土地获得价款开发前期准备费按类似楼盘价估算勘察设计费报批报建增补费三通平费主体建筑工程费按类似楼盘价估算基础工程主体结构工程含砌体工程装修工程含楼地面屋面天棚内外墙面工程门窗工程水电安装工程按类似楼盘价估算室内水暖气电管线设备含室内燃气室内设备及安装费室内智能化系统社区管网工程费按类似楼盘价估算室外给排水系统室外智能化系统合计开发间接费按类似楼盘价估算工程监理费预结算审核售楼部装修物业管理费物业完善费不可预见费开发成本合计期间费用按类似楼盘价估算资本化利息营销费用管理费用税金及附加项目总投资销售收入营业总收入七其中营业收入七二营业总成本其中营业成本七营业税金及附加七销售费用七管理费用七财务费用七资产减值损失七加公允价值变动收益损失以号填列投资收益损失以号填列七其中对联营企业和合营企业投资收益三营业利润亏损以号填列加营业外收入七减营业外支出七其中非流动资产处臵损失，四利润总额亏损总额以号填列减所得税费用七五净利润净亏损以号填列归属于母公司所有者净利润少数股东损益六每股收益基本每股收益七二稀释每股收益七七其他综合收益七八综合收益总额归属于母公司所有者综合收益总额归属于少数股东综合收益总额法定代表人任克雷主管会计工作负责人王晓雯会计机构负责人林育德第五章结论华侨城在创新中开创了入还有待开发二跟风现象严重尽管我国主题公园数量大，类型多，但规模较小。从发展模式来看，我们现在有两类主题公园发展尤其值得关注。类是在传统计划经济体制下城市公园，他们出现是由于当时政治经济发展需要。但是由于体制困扰，他们面对市场往往缺乏主动，和市场不合拍。有公园本身就是地方长官意志下产物。另类是在市场经济体制下，由于时市场热度，跟风冒进主题公园。他们往往缺乏可行市场调查分析。从主题建设上看我国主题公园主题趋同化建设现象比较明显。比如北京市共有家起名宫馆洞祠主题公园。全国有类似北京世界公园深圳世界之窗主题公园多家，有西游记宫近家。机遇分析随着我国旅游经济不断深入，人们对休闲化产品需求不断升级，主题公园作为集观赏运动教育娱乐休闲等多种功能旅游产品，必将得到更加重视和关注。同时，经过第轮主题公园建设探索。我国现在主题公园建设亟待转型和升级。从以前单行政开发路子转向多元化市场化开发路子上来，运用改造提升创新手段来搞好我国现今主题公园建设。另外，在第轮主题公园建设中，我国也已经积累了相当经验和教训，这些经验和教训将在今后主题公园建设中发挥直接借鉴作用。来人群对旅游娱乐有很大需求，主题公园是非常对口旅游方式。上世纪八九十年代至年，是中国主题公园开创初期和探索期，这期间所涌现出是类似锦江乐园主题公园，而年至今则是主题公园自觉发展期，包括华侨城系列主题公园长隆欢乐世界大连极地海洋馆等劣势面临两大收入问题我国主题公园主要面临两大收入性问题收入自开园后呈明显下降趋势。般在开园后年之后，主题公园经营便会出现走下坡状况。收入来源单。我国主题公园门票收入占了，但是海外经营主题公园门票收入占，这个百分点差距就是我们真正经营上差距。收入主要来源于门票收入，其他类型经营收入还有待开发二跟风现象严重尽管我国主题公园数量大，类型多，但规模较小。从发展模式来看，我们现在有两类主题公园发展尤其值得关注。型主题公园般很难吸引到足够客源。主题公园选址影响因素在假设主题公园主题投资规模项目内容已经确定前提下，市场因素投资环境自然条件文化因素是主题公园选址关键影响因素。市场因素主要包括客源市场状况和竞争市场状况两个方面。客源市场不仅要有充足量，而且要有定质。客源市场量是由主题公园所在地常住人口数量和流动人口数量决定。客源市场质是由目标客源消费能力和消费习惯决定。市场竞争状况指在同空间区域内，竞争对手积聚程度和竞争状况。集聚经济指出多个竞争个体在定空间上集聚，会提高整体竞争力，同时过分集聚，则会引起恶性竞争。因此主题公园选址过程中，既要考察依托地竞争对手数量，是不是具有集聚效应，又要注意是不是竞争过于激烈，没有发展空间。投资环境主要是对投资依托地软硬件及其投资成本进行分析，考察是否适宜投资。投资环境主要包括以下指标法律制度，基础设施，交通状况，区域经济水平，土地价格，劳动力成本等。法律制度是投资软环境，是进行投资制度保障。基础设施主要是该依托地通信服务银行等基础设施以及与旅游业相关些辅助服务设施，如餐饮住宿中介组织等设施和组织。交通状况有外部交通和内部交通两种，外部交通主要是衡量该依托地可进入性，内部交通主要是依托地内部交通网络与主题公园区位选址影响。土地价格直接决定着主题公园投资成本和经营成本，在选择土地时价格因素是主要考虑因素之，另外还有土地面积等相关因素。劳动力成本是主题公园选址过程中要加以考虑问题，劳动力成本将影响到主题公园经营成本。自然因素这里主要是指气候状况和地理特征等。气候条件主要是指那些气候季节差异较大，影响主题公园经营状况地理特征不同，主要体现在依托地地貌地形状况，这些因素将会影响到主题公园前期建设成本。文化因素主要体现在三个方面既有区域形象社区居民文化观念和地方政府政策制度。第四章项目投资分析分析优势资源优势我国是个有着五千年世界文明国家。可以说，文化深况我国主题公园数量虽大。类型虽多。但从经营效果来看，还不太乐观，目前我国主题公园经营盈利中，还呈金子塔式。年到年，主题公园在中国处于亏损持平盈利状态年以后，主题公园才进入品牌化发展时代。北京大学旅游研究与规划中心主任亚太旅游协会秘书长吴必虎说，品牌时代主题公园开始与度假酒店高尔夫大型购物超市休闲度假生态休闲等产业结合起来，个旅游地产商业模式就此诞生。根据中国旅游研究院年监测，我国主题公园有处于亏损状态，基本持平，真正实现盈利只有。到目前为止，门票收入仍然是各个主题公园最大收入来源，收益链短，盈利模式单。龙城旅游控股集团董事局主席沈波给出了组数据迪斯尼公园