即将投入以及大重集团威海实德集团等新项目陆续进驻，使本项目区域将获得超常规发展，使本项目住宅产品发展前景看好。威海到龙王塘快轨项目正在规划中威海到龙王塘快轨项目目前正在规划之中，建成后将大大缩短龙王塘至威海市中心距离，对本项目也是大利好。威海市最适宜居住区域本项目区域临近海边，拥有月亮湾海滨浴场，周边山丘高低起伏，环境优美，空气质量较好，非常适宜居住。而在城区中心区内，随着各个产业发展，空气污染较严重，环境受到了破坏，本项目区域周边无大型工厂，无污染，月亮湾浴场更是威海市唯无污染海滨浴场，因此，本项目区域成为威海市最适宜居住区域。旅游观光度假区及旅游商业发达区本项目毗邻旅游景点鸡冠山自然保护区，紧邻樱桃园和月亮湾海滨浴场，旅游产业较发达，随着本项目建设，本项目区域内旅游产业将得到进步发展，相关旅游配套产品如酒店旅游商业项目等将快速发展，鉴于本项目良好旅游资源基础及环境，旅游观光度假区及旅游商业未来发展潜力巨大。高等学府聚集区如前面提到，除威海交通大学科技园区交通大学信息工程学院及辽宁对外经贸职业学院外，本项目区域内未来几年还将有吉林大学学院等几所院校投入使用，本项目区域内学生人数将越来越多，大学园区将形成。港口产业发展区本项目毗邻羊头洼港区为威海市拟建大港区之，该港区建成后，相关船舶产业和物流产业也将不断发展，加上威海世东北亚航运中心建设有力支撑，原有龙王塘新港发展，开发区内八大园区建设及投入使用，本项目区域港口产业将得到快速发展。四区域市场分析龙王塘区项目售价水平及销售分析龙王塘区中心住宅项目销售水平及销售情况随着年威海市住宅价格整体大幅上扬，龙王塘区住宅价格也呈现出上升趋势，但上升幅度相对平缓，现龙王塘区住宅项目销售价格集中在元。该区域住宅项目售价普遍在元之间。由于该区域属于龙王塘商业文化中心，生活配套设施完善，因此该小区楼盘除定价过高港湾山庄外，其销售情项目总论项目背景二项目概况第二章市场分析地理位置分析二基地条件及周边环境分析三项目地块优势机会分析四区域市场分析五项目定位分析六客户需求分析七住宅项目面积配比八价格策略第三章开发计划第四章项目投资估算及盈利分析第五章第期项目投资经济分析第六章结论核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,项目总论大，呈长方形形状，具有定深度和宽度，比较利于进行建筑物布置。本项目靠近海边，毗邻月亮湾海滨浴场，拥有良好海景和浴场资源，同时项目南侧和东侧均靠近山丘，故本项目规划可以充分利用海景和山景资源。二周边环境本项目相邻项目较多，住宅项目如海景家园期二期华美园威海交通大学信息学院已投入使用，含教学楼学生公寓和住宅杨家村动迁住宅楼和龙王塘经济开发区供热公司，除此之外还有部分在建项目，包括吉林大学在建交通大学学生公寓和教工楼以及海景家园三期在建。本项目北侧为威海交通大学科技园，地势较高，包含学生公寓和教工楼，该学院计划招生人数人，目前已有名学生在读。交通大学隔山后侧还有吉林大学及辽宁对外经贸职业学院。项目东北侧主要为山丘，山林茂盛具有定高差起伏地理特点，使本项目拥有良好山丘自然景观资源。海辉街北侧尚有伯阳小学，是该区域唯所中小学。通过海辉街向东可通往铁山镇中心。沿兴发路向南延伸可通往鸡冠山自然保护区，位于本项目南侧，这里有旅游度假区鸡冠山温泉。除此之外，本项目南侧景观主要以山丘为主。本项目西侧靠海，有旅游景点樱桃园，樱桃园内月亮湾海滨浴场，海岸线长米，是威海市唯无污染浴场，环境优美，该浴场二期还有米长海岸线正在规划之中。综合来看，本项目周边已经初步形成规模，住宅面积已达万，高等院府已开学三所，在建二所。随着开发区大环境不断完善，本项目发展潜力巨大。三项目优势机会分析优势分析龙王塘口区具有厚重人文历史资源龙王塘历史悠久。年，清政府在此兴办北洋水师，建军港修炮台筑船坞扎营盘，龙王塘口成为军事要塞。年中日甲午战争和年日俄战争，都在龙王塘口历史上留下了沧桑页。形成了牧羊城遗址东鸡冠山景区中苏友谊塔胜利塔龙王塘苏军烈士陵园电岩炮台清代南子弹库日俄监狱旧址万忠墓纪念馆等遗址，使龙王塘成为中国乃至世界近代史上露天博物馆，各界人士竞相前往参观游览。具有规模优势本项目占地面积约万平方米，地块面积较大，易形成规模，具有定规模优势。海景山景浴场资源丰富本项目靠海，并毗邻月亮湾海滨浴场，夏季时游客较多，包括龙王塘口区内居民威海市内游客以及外地旅游者。空气质量好，自然环境优美由于本项目周边山丘较多，临近大海，且周边无大型工厂，无污染，故空气质量好，自然环境优美，非常适合建设住宅项目，尤其适宜老年人居住。旅游资源丰富本项目靠海，临近樱桃园及鸡冠山自然环境保护区，而且龙王塘口区历来以旅游资源丰富著称，拥有八大景区个景点个文物保护单位以及个海滨度假区，如鸡冠山自然保护区龙王塘水上人间蛇岛黄渤海分界线樱桃园甲午战争遗址白玉山景区二三景区等，旅游资源非常丰富。龙王塘购房落户门槛低，对外地人有相当吸引力外地人在龙王塘口区购房，购房款达到万元，可以办理全家落户手续。宽松落户政策，加上龙王塘优美自然生态环境及靠海优势，吸引了大批外地人士在龙王塘区域购房。项目本身用地位置优势本项目地块区域东南二面环山西侧面海，与月亮湾海滨浴场相望，拥有优良山景及海景资源。二机会分析大威海建设，龙王塘口区被纳入主城区在大威海两城三效应，但考虑到项目刚刚上市，为形成热销局面，故均价定位元。预计销售计划和资金回笼情况通过以上对周边市场分析和把握，保守预计第期销售和资金回笼计划如下月份销售面积住宅销售额万元回款额万元合计三投资估算分析开发成本测算单位成本元总成本万元项目单位成本总成本备注地价二前期用费测量勘探费按建筑面积计算规划设计费报批报建费工地临时水电咨询评估费监理费其它三配套及基础设施费政府收费道路景观四建安工程费土方及护坡工程降水等桩基工程土建工程包括外墙砖或涂料入户门地下管网窗给排水电器照明消防自动报警煤气安装供暖智能化电梯水泵发电机高低压配电柜人防工程不可预见费五开发间接费财务费用万平均占用年销售费用按销售收入费管理费用六税金营业税及附加万所得税等预交万合计利润测算按实际销售面积测算项目单位金额总金额备注销售收入按销售率计算住宅销售收入万元商业销售收入元二销售成本三净利润四销售利润率五投资净回报率上述成本及售价预算，在全部出售后，可获税后利润万元。盈利能力分析财务现金流量表见附表第六章结论通过以上各项分析，本项目是个资产优良资本回收周期短项目自身连续滚动开发难度低风险低回报高启动资金相对较少利益潜力巨大优秀项目。在威海房地产市场蓬勃发展情况下，本项目定会创造良好销售业绩，及时回收资金。序号项目合计现金流入销售收入其它收入现金流出成本投资营业税及附加税前利润额项目税前利润率其公认东北地区最具活力最适宜居住对外开放程度最高以及自然环境优美空气清新气候宜人等特点，必将吸引更多外地人士前来威海及龙王塘工作生活，对住宅项目将形成巨大需求，本项目用地优越地理位置及稀缺性必将获得巨大增值空间。邻近规划羊头洼港区和建设中烟大轮渡本项目临近龙王塘新港，紧邻正在拟建威海市大港区之羊头洼港区，该港区建成后，龙王塘开发区内各大产业园区将得到快速发展，会有越来越多公司企业不断进驻，届时，这些公司企业内部工作人员对住宅商业项目会形成定购买需求。烟大火车渡轮目前正在加紧建设之中，该项目建成后，将成为东北三省连接国内其他城市往返威海重要口岸，会带来大量旅游者和商务人士，为本项目带来越来越多人流。这两个项目建成，将大大增加本项目亮点，使本项目未来具有广阔发展前景。教育产业软件产业面临较大发展空间本项目区域内目前已有威海交通大学科技园交通大学信息工目录第章项目总论项目背景二项目概况第二章市场分析地理位置分析二基地条件及周边环境分析三项目地块优势机会分析四区域市场分析五项目定位分析六客户需求分析七住宅项目面积配比八价格策略第三章开发计划第四章项目投资估算及盈利分析第五章第期项目投资经济分析第六章结论核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,第章项目总论项目建设背景二项目概况海景天下项目座落于威海市龙王塘开发区南端，基地为西北东南走向矩形地块，长约米，宽约米，总用地面积为平方米。基地西北侧毗度假疗养，本项目拟建沿海度假别墅和住宅，这对于渴望在家门口享受海滨漫步度假氛围海外购房者极具诱惑力。本项目所在区域产价格相对威海市内及国内其他旅游休闲城越强。尤其是威海市海滨住宅用地日益稀缺，价格也非常高，而本项目价格优势明显，而且环境条件优越，因此不排除部分喜爱海滨住宅消费者处于长期居住或者投资或者度假需求，在本项目购买产品。旅游业经营者随着本项目区域旅游业发展，会给旅游业经营者带来无限商机。他们可能会考虑购买定数量别墅或公寓项目用于针对游客出租经营活动。由于出租性物业人员较杂，容易产生噪音污染，可能会影响社区治安状况或清静氛围，在项目规划或销售时需重点把握。结论通过对本区域详细分析，本项目客户群定位以不断增长本地居民投资需求及外地移民各产业发展带来从业人员以及来龙王塘定居者为主要目标客户，以养老需求度假需求为辅助目标客户。随着威海和本区域经济发展加快，本地客户将会大量增加。七住宅项目面积配比客户需求面积分析通过综合对比分析，在充分考虑本项目优劣势分析未来市场变化及竞争格局保证投资回报率等因素后，确定本项目目标客户消费需求趋向主要体现在四个方面居住需求度假需求养老需求投资需求。因此根据客户规模及未来增长态势，确定以居住需求作为主要目标客户，本项目各类户型设计也着重考虑居住需求，遵循各类设计原则，注重面积配比尺度，营造舒适实用居住空间。居住需求户型面积主要在平方米之间度假项目建筑面积在平方米左右养老