体育公园整体项目立项投资分析报告.doc_中文版高速下载

金海湾南区高尔夫别墅从区位环境配套定位景观资源等条件综合比较，本项目 高尔夫别墅属于高端度假高尔夫别墅，同点如下 突出套间卧室舒适性，增设衣帽间 增设佣人房，与厨房结合适当增大厨房面积，中厨可隔离，西厨与吧台结合可适当放大 企 业 会 所 以 上 保证大面宽设计院的互动，增加情趣性 首层厅空间的模糊化和开放性，客厅餐厅娱乐室的结合可配置西 厨吧台 厨房可考虑中厨西厨，控制西厨面积 独 栋 主要参考建议与小独栋相同，不 独 栋 建议层数不多于两层 别墅所有卧室全套间设计，首层不设卧室 控制面积，强调卧室浴室舒适性，衣帽间等空间可缩减 套间生活动线的非唯性，加强卧室与露台庭个人度假投资客户 珠三角地区外企私企，主要购买大面积别墅，作为企业会所，用为接待公司的客 户举办高管会议员工度假奖励等 住宅产品类型 别墅产品建议 户型参考建议 小机电设备间。

会所外停车位辆需配置中央空调。

球车需采用国外性价比高的产品，特别要注重安全性能和持高 档度假型别墅和公寓。

住宅客户定位 高尔夫球运动爱好者 珠三角香港地区为核心的快的树种，苗木的规格可适当 加大。

会所风格简约，建筑面积控制在平方米以内，主要功能为大堂接待区与休息区 更衣室卫生间出发区球车库餐厅专卖店行政办公室球员休息室储物房 坡度等因素，达到安全有趣难度 适中，同时要确保不少于条球道可以欣赏海景，并打造出个名洞球车道采用 厚混凝土路面立体交叉桥涵座。

绿化植物应结合当地原生植被，选择景观效果好，生长较系统和喷头要采用国外进口产品国内无替代 产品，管材和泵站可选用国内优质品牌 关键的草坪维护设备要采用国外性价比高的产品国内无替代产品 球场造型要结合山地地形和海景，综合考虑海风与和气候条件，球 场草种采用海滨雀稗系列，球道草选择海滨雀稗中的草种，果岭草可选择海滨雀 稗中的和最新草种 排水和喷灌设计要科学合理，喷灌的控制 抓住球场品质的关键点草坪和原生态自然环境，将其建设成为具有鲜明滨海特色的度假型高尔夫球场，详见附件 球场产品定位 选用优良的草种和草源是保证球场草坪品质的基础，结合巽寮当地土壤的利润同时洞高尔夫球场又可作为全度假区的重要旅游度假配 套设施，起到定的拉动巽寮地区度假消费的作用。

球场定位 球场定位将依托于原生态海滨度假地的项目大定位依托于南区高端社区的定位 总体地位 具有鲜明特色的国内流滨海度假型可销售物业，充分利用紧邻大海及陡峭的山势这些 稀缺的自然景观资源，并通过内部的高尔夫球场进步提升景观价值，以达到住宅价值的最 大化，为公司创造较高 地块公寓地块别墅 地块别墅 地块别墅 地块别墅 地块别墅 地块别墅 会所 合计 湖面 植被保留区 球道植草区及绿化区 总计 项目定位所占地亩，球场占地亩为本项目的公共配套设 施集中运动绿地。

各地块的分布及参考规划指标如下 用地规划图 规划指标参考建议 地块 用地面积比例 容积率 建筑面积 平米亩 总部审批。

项目规划 按照期摘牌土地的规划条件书，本项目既有住宅面积亩，商业面积亩，平均 容积率，但根据球场设计师与年月所聘规划顾问的意见并结合球场修改后的方 案，本项目实际住宅用地亩，会富巢何屋拆迁成本和公共配套及基础设施等用 地购置费，前期费用万，基础设施建设费用万，公共配套建设费用万，其它 需分摊费用万，预备费用万，合计万元。

数据来自财务部提供的大市政分摊计算 表，已经外补偿，亩的每亩万，合。

注 新增建设用地有偿使用费第批征地收费是元，第二批征地是元。

两批分别交 万万。

二期征地的亩尚未缴纳。

注 具体包括非经营性土地费用万主要是富外补偿，亩的每亩万，合。

注 新增建设用地有偿使用费第批征地收费是元，第二批征地是元。

两批分别交 万万。

二期征地的亩尚未缴纳。

注 具体包括非经营性土地费用万主要是富巢何屋拆迁成本和公共配套及基础设施等用 地购置费，前期费用万，基础设施建设费用万，公共配套建设费用万，其它 需分摊费用万，预备费用万，合计万元。

数据来自财务部提供的大市政分摊计算 表，已经总部审批。

项目规划 按照期摘牌土地的规划条件书，本项目既有住宅面积亩，商业面积亩，平均 容积率，但根据球场设计师与年月所聘规划顾问的意见并结合球场修改后的方 案，本项目实际住宅用地亩，会所占地亩，球场占地亩为本项目的公共配套设 施集中运动绿地。

各地块的分布及参考规划指标如下 用地规划图 规划指标参考建议 地块 用地面积比例 容积率 建筑面积 平米亩 地块公寓地块别墅 地块别墅 地块别墅 地块别墅 地块别墅 地块别墅 会所 合计 湖面 植被保留区 球道植草区及绿化区 总计 项目定位 总体地位 具有鲜明特色的国内流滨海度假型可销售物业，充分利用紧邻大海及陡峭的山势这些 稀缺的自然景观资源，并通过内部的高尔夫球场进步提升景观价值，以达到住宅价值的最 大化，为公司创造较高的利润同时洞高尔夫球场又可作为全度假区的重要旅游度假配 套设施，起到定的拉动巽寮地区度假消费的作用。

球场定位 球场定位将依托于原生态海滨度假地的项目大定位依托于南区高端社区的定位 抓住球场品质的关键点草坪和原生态自然环境，将其建设成为具有鲜明滨海特色的度假型高尔夫球场，详见附件 球场产品定位 选用优良的草种和草源是保证球场草坪品质的基础，结合巽寮当地土壤和气候条件，球 场草种采用海滨雀稗系列，球道草选择海滨雀稗中的草种，果岭草可选择海滨雀 稗中的和最新草种 排水和喷灌设计要科学合理，喷灌的控制系统和喷头要采用国外进口产品国内无替代 产品，管材和泵站可选用国内优质品牌 关键的草坪维护设备要采用国外性价比高的产品国内无替代产品 球场造型要结合山地地形和海景，综合考虑海风与坡度等因素，达到安全有趣难度 适中，同时要确保不少于条球道可以欣赏海景，并打造出个名洞球车道采用 厚混凝土路面立体交叉桥涵座。

绿化植物应结合当地原生植被，选择景观效果好，生长较快的树种，苗木的规格可适当 加大。

会所风格简约，建筑面积控制在平方米以内，主要功能为大堂接待区与休息区 更衣室卫生间出发区球车库餐厅专卖店行政办公室球员休息室储物房 机电设备间。

会所外停车位辆需配置中央空调。

球车需采用国外性价比高的产品，特别要注重安全性能和持高 档度假型别墅和公寓。

住宅客户定位 高尔夫球运动爱好者 珠三角香港地区为核心的个人度假投资客户 珠三角地区外企私企，主要购买大面积别墅，作为企业会所，用为接待公司的客 户举办高管会议员工度假奖励等 住宅产品类型 别墅产品建议 户型参考建议 小 独 栋 建议层数不多于两层 别墅所有卧室全套间设计，首层不设卧室 控制面积，强调卧室浴室舒适性，衣帽间等空间可缩减 套间生活动线的非唯性，加强卧室与露台庭院的互动，增加情趣性 首层厅空间的模糊化和开放性，客厅餐厅娱乐室的结合可配置西 厨吧台 厨房可考虑中厨西厨，控制西厨面积 独 栋 主要参考建议与小独栋相同，不同点如下 突出套间卧室舒适性，增设衣帽间 增设佣人房，与厨房结合适当增大厨房面积，中厨可隔离，西厨与吧台结合可适当放大 企 业 会 所 以 上 保证大面宽设计 厅空间分层级，客厅餐厅保证舒适度，娱乐室会客厅可适当控制面 积 地下室保证私家会所配置 卧室开间保证以上，主卧保证朝向主景观面，开间可大于， 可考虑双主卧 楼 王 有条件情况下，可考虑尝试整栋层设计 多层设计时，卧室可尝试设在层，或主卧整层设计。

公寓产品建议 公寓户型设计要点 客厅或卧室等主观景面朝海，并设置落地窗带窗帘 洁污动静分区 设置大阳台 开放式电厨房 自然通风与采光 预留空调机位 简单就餐区。

公寓户型配比 公寓面积区间平米套数比例 园林景观建造 注重水景和海的天然联系，突出私家泳池与景观的结合，强调参与性和自然性 园林植被需富有度假情趣和多样性，同时可利用植被实现球场与别墅自然隔断 多个情趣驻留空间分散排布，可供少数人逗留，可与小品和植被结合，相映成趣 住宅售价建议 相关项目价格调查 楼盘名称所属地及区域平均单价 万元平米 主力面积 主力总价 万元 颖奕高尔夫别墅嘉定上海汽车城 汤臣高尔夫别墅浦东东郊国宾馆区 天马花苑高尔夫别墅松江佘山国家旅游度假区 佘山高尔夫别墅松江佘山国家旅游度假区 银涛高尔夫别墅青浦沪青平公路旁 太阳岛高尔夫别墅青浦太阳岛旅游度假区 棕榈滩高尔夫别墅上海奉贤碧海金沙约 中信高尔夫别墅深圳龙岗约约 世纪高尔夫别墅深圳山海高尔夫 雅居乐白鹭湖别墅惠州定价建议 从以上现有的高尔夫别墅或同区域别墅销售均价来看，万元平米的占了约， 万元平米约占，而万元平米以上的约占。

金海湾南区高尔夫别墅从区位环境配套定位景观资源等条件综合比较，本项目 高尔夫别墅属于高端度假高尔夫别墅，山海景观资源稀缺，具有较大的市场定价的话语权， 因此建议南区高尔夫独栋别墅销售均价可考虑在万元平米。

公寓项目销售均价可考虑 在万元平米左右。

球会定价建议 周边球场价格 单位元 球场 名称 洞 数 果岭嘉宾价格果岭访客价格 球童球车 个人会籍 平日假日平日假日 涛景辆万 汤泉辆 棕榈 岛 辆万 惠州辆万 观澜辆万 聚豪 辆 万 西丽人 个人万 企业万世纪 海景 人 个人万 公司万 中信 绿色 辆 碧海 湾