神木县黄庄小区住宅楼项目立项投资分析报告.doc_中文版高速下载

我们分析，如果没有大的政策变化，应能实施，同时在与土地方的合同 中约定，土地方必须保证土地出让金降到以下，否则，我方可从其土地款扣除出 让金超出的部分费用。

二项目合作方式及风险评估 合作方介绍 土地方为神木县黄庄村，为神木黄庄村集体土地。

合作方式合作方式 陕西昌晟房地产开发有限公司与黄庄村集体合作开发。

操作方式 昌晟与土地方黄庄村集体签定土地开发补偿协议，然后在市土地局办理土地出让手续，与市 土地局签定土地出让合同交纳土地出让金，办理国有土地使用证。

主要合作条件 与土地方黄庄村的土地价款及付款进度 土地价款总占地面积为亩，土地补偿费总额约为万元以万元亩的价格 计算，最终以实际测量面积为准，每亩单价不变，补偿数额多退少补，土地补偿费包括土 地使用权转让及地上地下建构筑物各项目周边的现状市政道路只有条解放南路，为天津市区条重要出入 市干道，向北直达市中心区，向南与津港公路连接直通大港区，其现状路宽米。

项 目南侧的米宽的浯水道正在修建，联接梅江和小海地片区，使项目目门前有去新村的路路公交线路，距项目公里处有路中点站，项 目开发后，该路公交线会很方便延伸到项目门前设置站点，并可引进其他线路，方便 项目业主出行。

五市政配套 道路情况 现状情况目前本项目西北侧为人民小区居住区，将建设成为以广场和生态环保为主题的高档居 住区，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升，为该项目的定位和提升档次会有非常积极的意义。

目前项黄庄路规划为米宽城市主干道，两边绿化带宽米，到外环线区段，两边绿 化带宽米，在项目周边有大量的商业娱乐项目，形成道生态景观，既调节了空气， 又带来了休闲，对项目带来的好处可谓多多。

本是规划的八大园区之，是神木县规划的重要园区 的组成部分，其功能是完善神木县工业布局，联系县城为县城的城市保障和城市保障 提供服务的作用，快速通道的建设已列入交通发展规划中，预计年年底通车。

的优良区域优势使之成为县城上佳人的住宅项目。

周边近期及远期规划对周边环境的主要影响 该项目距离规划的神木锦界快速通道不足公里，快速通道的修建对该项目的出行 将会带来很大的方便，锦界工业园区教育工业园区逐步带动了该 区域的住宅市场滨河路的改造为项目区域的快速交通提供了保障，窟眼河的整治为县城 提供了良好的水景和气候。

二郎山的亮化使县城美如画，使得城市品位大大提高。

黄庄小 区历史原因，规划区域内为农业用地年代后期，随着神府煤田的开发，城市房 地产也快速发展，原来的部分农业用地，由于城市发展的原因，大多已搬迁改造，像华山 小区，新村，四中等已经建成了如今的新的生活商业合分析，从该项目沿主干路网乘车分钟内可方便到达以下二个中心，是人民广场商 业中心，二是人民政府县级行政中心，这些中心的设施能辐射为该项目服务。

四项目周边环境 现状项目所在区域环境 由于旧住宅区，基本社区配套比较多，足以为项目提供服务，该项 目在规划实施时应考虑布置相应数量的生活配套设施即可。

宗地周边米外可辐射到的主要公共设施如下 公用设施种类公用设施名称 教育设施 综融设施神木农村商业银行中国银行工商银行农业银行等 市场水龙市场交通设施东兴街麟州路黄庄路水龙路气象路等 文化设施神木县图书馆博物馆等 体育设施老年活动中心大悦运动城 总的来说，规划小区周边原为程地质条件。

三项目周边的社区配套 周边米范围内的社区配套 配套设施分类名称 教育设施神木第二八中学，神木县第四小学等 医疗卫生设施大兴医院麟州医院等 商业设施大悦百货商场 金设施，处于规划的绿化带内，对项 目建设无影响。

项目用地内有玻璃厂自己打的口水井，可根据规划予以保留，可为项目提供部 分水源。

地质情况 场地原为村民旧居，规划用地已有年历史，无不良工管线较多，有村民集体自用管线，有横穿厂区市政的管线。

项目用地内没有需要保留的文物等设施。

项目用地内的临时建筑为自用的休闲用房，可根据规划要求拆除。

项目用地西侧有个平方米的人防舍约户间房。

用地 内绿化树木较多为政府园林种植，在园林局已登记，可根据规划要求进行申请拆除或保 留。

空中线路地下管线人防构筑物等情况有无变电站，换热站等 项目用地内地下街，南至黄庄路，西至气象路，北至规划道路。

地势状况 项目用地主要为黄庄村住宅用地，地势平坦，场地标高黄庄路标高基本相致。

地上物现状 地上物主要为原村民旧住宅区，另有很少量职工住宅和单身宿 恒生国际购物中心 人民小区 华山小区 黄庄小区 麟 州 路 杏花滩公园 东 兴 街 东 山 路净住宅用地率 二宗地现状 四至范围 东至东兴街 恒生国际购物中心 人民小区 华山小区 黄庄小区 麟 州 路 杏花滩公园 东 兴 街 东 山 路净住宅用地率 二宗地现状 四至范围 东至东兴街，南至黄庄路，西至气象路，北至规划道路。

地势状况 项目用地主要为黄庄村住宅用地，地势平坦，场地标高黄庄路标高基本相致。

地上物现状 地上物主要为原村民旧住宅区，另有很少量职工住宅和单身宿舍约户间房。

用地 内绿化树木较多为政府园林种植，在园林局已登记，可根据规划要求进行申请拆除或保 留。

空中线路地下管线人防构筑物等情况有无变电站，换热站等 项目用地内地下管线较多，有村民集体自用管线，有横穿厂区市政的管线。

项目用地内没有需要保留的文物等设施。

项目用地内的临时建筑为自用的休闲用房，可根据规划要求拆除。

项目用地西侧有个平方米的人防设施，处于规划的绿化带内，对项 目建设无影响。

项目用地内有玻璃厂自己打的口水井，可根据规划予以保留，可为项目提供部 分水源。

地质情况 场地原为村民旧居，规划用地已有年历史，无不良工程地质条件。

三项目周边的社区配套 周边米范围内的社区配套 配套设施分类名称 教育设施神木第二八中学，神木县第四小学等 医疗卫生设施大兴医院麟州医院等 商业设施大悦百货商场 金融设施神木农村商业银行中国银行工商银行农业银行等 市场水龙市场交通设施东兴街麟州路黄庄路水龙路气象路等 文化设施神木县图书馆博物馆等 体育设施老年活动中心大悦运动城 总的来说，规划小区周边原为旧住宅区，基本社区配套比较多，足以为项目提供服务，该项 目在规划实施时应考虑布置相应数量的生活配套设施即可。

宗地周边米外可辐射到的主要公共设施如下 公用设施种类公用设施名称 教育设施 综合分析，从该项目沿主干路网乘车分钟内可方便到达以下二个中心，是人民广场商 业中心，二是人民政府县级行政中心，这些中心的设施能辐射为该项目服务。

四项目周边环境 现状项目所在区域环境 由于历史原因，规划区域内为农业用地年代后期，随着神府煤田的开发，城市房 地产也快速发展，原来的部分农业用地，由于城市发展的原因，大多已搬迁改造，像华山 小区，新村，四中等已经建成了如今的新的生活商业教育工业园区逐步带动了该 区域的住宅市场滨河路的改造为项目区域的快速交通提供了保障，窟眼河的整治为县城 提供了良好的水景和气候。

二郎山的亮化使县城美如画，使得城市品位大大提高。

黄庄小 区的优良区域优势使之成为县城上佳人的住宅项目。

周边近期及远期规划对周边环境的主要影响 该项目距离规划的神木锦界快速通道不足公里，快速通道的修建对该项目的出行 将会带来很大的方便，锦界工业园区是规划的八大园区之，是神木县规划的重要园区 的组成部分，其功能是完善神木县工业布局，联系县城为县城的城市保障和城市保障 提供服务的作用，快速通道的建设已列入交通发展规划中，预计年年底通车。

黄庄路规划为米宽城市主干道，两边绿化带宽米，到外环线区段，两边绿 化带宽米，在项目周边有大量的商业娱乐项目，形成道生态景观，既调节了空气， 又带来了休闲，对项目带来的好处可谓多多。

本项目西北侧为人民小区居住区，将建设成为以广场和生态环保为主题的高档居 住区，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升，为该项目的定位和提升档次会有非常积极的意义。

目前项目门前有去新村的路路公交线路，距项目公里处有路中点站，项 目开发后，该路公交线会很方便延伸到项目门前设置站点，并可引进其他线路，方便 项目业主出行。

五市政配套 道路情况 现状情况目前本项目周边的现状市政道路只有条解放南路，为天津市区条重要出入 市干道，向北直达市中心区，向南与津港公路连接直通大港区，其现状路宽米。

项 目南侧的米宽的浯水道正在修建，联接梅江和小海地片区，使项目又多了条出行路 线。

规划情况麟州路规划为米宽城市主干道，两边绿化带宽米，到外环线区段，两 边绿化带宽米。

项目用地北侧为规划米道路，通过谭江道将该项目与人民小区居 住区联结在起。

市政管线配套情况 总体上讲，该区域原为旧城区，具备基本的市政配套条件，具体分析如下 给水在东兴街有的输水管，可从中引出配水管为该项目提供水源。

排水在该项目用地南侧规划有雨水泵站，小区内雨水通过该雨水泵站排入窟眼河。

电力按照规划，该控规单元的电力由区外变电站解决，原玻璃厂的两路千伏电力就 分别由东电塔千伏和锦界工业园区千伏电站提供，容量为，现有容量不 足以满足项目需要，还需通过上述电站提供增容。

通讯该项目为神木电信局的服务范围，解放南路现状有孔电信电缆。

燃气气源为天然气，在东兴街有的中压天然气管道，为项目气源源头。

供热为供热空白区，按照规划由陈塘庄热电厂提供集中供热，近期在集中供热不到位 时由政府供热部门提供临时锅炉房供热。

六土地价格 补偿费用 与土地方的补偿价格按总规划占地面积计算，市政代征地与可建设用地价格相同。

可建 设用地中，住宅用地与配套公建用地补偿价格相同，即总占地面积为亩，土地补偿 费总额约为万元以万元亩的价格计算，最终以实际测量面积为 准，每亩单价不变，补偿数额多退少补，土地补偿费包括土地上马定会对黄庄居住区造成很大的压力，政府出于地 方保护的原因，会控制该区域的商品房上市量，这样该项目会被推迟立项，不能马上 开发，由于政府政策的原因，该项目立项会遇到较大的阻力，但我们分析，根据昌晟 公司与当地政府的良好的关系，通过多方工作，应能解决立项问题。

政府对污染企业外迁和东移有许多优惠政策，如对利用污染企业原土地进行商品房 开发，土地出让金可按土地评估值的收取，但该项目能否顺利按执行，是 个待定因素。

我们分析，如果没有大的政策变化，应能实施，同时在与土地方的合同 中约定