某商住小区一期建设项目立项投资分析报告.doc_中文版高速下载

创建多功能交融的，满足使用者多样化选择要求的，充 满生机和活力的商业中心和文化中心。

二设计理念 遵循以人为本的规划设计理念，以人的行为规律为 准则，组织小区总体布局规划，空间组织设计，环境景观设计及 建筑总体户型设计，从细部着手，使之处处体现人性化的个 性设计，整个设计的成果也正是现代都市人对大自然向往的体 现。

体现人自然社会的共融共存协调人的需求，并在遵循自然和社会规律的前提下满足人的 需求。

设计从大处着眼设计的舒适型居住建筑社区空间，以得天 独厚的自然日照间距通风条件，体现高品质生活的舒适。

城市轮廓线利用地形南北狭长的特点，力图在沿玉茗 大道和凤岗河岸上看有较为明显的有起伏的建筑群轮廓线。

底层 架空将周边设生态景观通过底部架空层引入建筑中去，实增幅，保持位数增长。

未来抚州市房地产发展也有其不利面，如房贷新政宏观 调控原材上涨导致开发成本增加等。

总之，年，抚州市 房地产市场的供需关系更加优化，供应结构更趋合理房价涨幅 趋向趋向稳定，上涨幅度将趋于平缓。

年商品住房销售 价格涨幅将接近城乡居民可支配收入的增幅。

今后若干年内，在 确保城乡居民可支配收入两位数增长的前提下，房价涨幅高于银 行同期利率，低于居民可支配收入的， 外来经商务工的人口会逐步增多，每年外来人口市外有万 多人，定程度上扩大了在抚州的购房需求。

商品住房销售价格分析 随着供需关系的基本平衡和供应结构的优化，商品住房销售 价格将较大差距，加之目前开放 了二级市场，居民通过卖旧买新卖小买大卖劣买优，正 在推进住房消费的升级换代。

同时，随着城乡体化的推进，有 条件的农民也将成为潜在的购房对象。

随着抚州市的不断发展元，到 年城乡居民人均收入分别达到元和元，年均分别增 长和，收入增加在定程度上提高了居民购房能力。

另方面，居民以前购买的福利房无论是户型设计还是配套设 施，与现在新开发的商品房比较都存在商品住房阶段性 结构性矛盾将逐步趋向缓解。

居民消费结构影响分析 年以来，抚州市城乡居民收入有较大幅度增长，城镇 居民人均可支配收入从元增加到年的元，农 村居民人均纯收入从元增加到年的应区域分布结构的改善和市委市政府南移至新城 区的发展战略，抚州市老城区改造规模和拆迁节奏的有效控制以 及中低价商品住房建设的不断推进，年新增的普通商品住 房占住房供应总量的比例将接近，抚州市市区接受转移万人，各县城及建制镇共接受 转移万人，年均增长万人，无疑给房地产市场带来巨大 的需求拉动。

以人均建筑面积计算，理论上每年新增住宅 需求万。

商品住宅供应结构分析 随土地供化的快速推进，到年全市城市化水 平将达到，比年的提高个百分点，年均提 高个百分点左右。

城市人口在短时间内的迅猛增长，城镇人 口将增加万人左右，其中转移农村人口万人，年均转移 农村人口万人。

城市扩建拓宽需求分析 到年抚州市城区将新增建设用地平方公里，中心 城区规模由现在的万人平方公里扩大到万人平方公里，成为省级园林城市文明城市，争取进入国家级园林城 市行列。

随着城乡体上市节奏将明显加快。

今后几年，商品住房的需求主要来 自城市居民改善住房条件老城区改造和基础设施建设动迁和外 省市人士购房等，并考虑投资性的购房因素，需求总量仍将呈现 供需基本平衡的发展态势。

析 目前的土地供应量和新开工量都比较大，后市供应十分充 足。

年城市建设用地面积达到平方公里，其中居住 用地平方公里，商品房施工面积万平方米，竣工 面积万平方米，销售面积万平方米，年的 商品房策，抚州市城市建 设的发展等。

在综合考虑上述影响因素之后，从供需总量城建 需求供应结构消费结构房价涨幅等方面分析，抚州市今后 几年的房地产市场仍处于持续健康的发展态势。

供需总量分周边城市的影响，抚州市房地产市场快速 发展，房地产业在抚州市经济发展中的支柱地位已日益显现。

今 后几年的抚州市房地产市场走势将受到多种因素影响，主要包括 宏观经济的发展，国家有关房地产业的法规政况及其发展趋势，本项目预测价格为本项目销售收入渠道由住 宅商铺分别面积为和车库可销售停车位 为辆销售单价预计分别为元元和元车位均价。

项目建设背景 近年来，受江西省系数为，本项目的 建设符合这地块的功能定位和发展趋势，迎合了地区对住宅和 商业设施的需求，本项目建成后作为抚州市城市建设的新亮点， 具有良好的市场。

根据地块周边地区及抚州市区内商品房售价情 号地块上兴建高层建筑，按照江西省规划技术导则 的规定，在满足间距和日照系数的情况下，该地块容积率可在 以上。

本地块土地使用性质规划为商住用地，容积率， 建筑密度，绿地率，日照间距系号地块上兴建高层建筑，按照江西省规划技术导则 的规定，在满足间距和日照系数的情况下，该地块容积率可在 以上。

本地块土地使用性质规划为商住用地，容积率， 建筑密度，绿地率，日照间距系数为，本项目的 建设符合这地块的功能定位和发展趋势，迎合了地区对住宅和 商业设施的需求，本项目建成后作为抚州市城市建设的新亮点， 具有良好的市场。

根据地块周边地区及抚州市区内商品房售价情 况及其发展趋势，本项目预测价格为本项目销售收入渠道由住 宅商铺分别面积为和车库可销售停车位 为辆销售单价预计分别为元元和元车位均价。

项目建设背景 近年来，受江西省周边城市的影响，抚州市房地产市场快速 发展，房地产业在抚州市经济发展中的支柱地位已日益显现。

今 后几年的抚州市房地产市场走势将受到多种因素影响，主要包括 宏观经济的发展，国家有关房地产业的法规政策，抚州市城市建 设的发展等。

在综合考虑上述影响因素之后，从供需总量城建 需求供应结构消费结构房价涨幅等方面分析，抚州市今后 几年的房地产市场仍处于持续健康的发展态势。

供需总量分析 目前的土地供应量和新开工量都比较大，后市供应十分充 足。

年城市建设用地面积达到平方公里，其中居住 用地平方公里，商品房施工面积万平方米，竣工 面积万平方米，销售面积万平方米，年的 商品房上市节奏将明显加快。

今后几年，商品住房的需求主要来 自城市居民改善住房条件老城区改造和基础设施建设动迁和外 省市人士购房等，并考虑投资性的购房因素，需求总量仍将呈现 供需基本平衡的发展态势。

城市扩建拓宽需求分析 到年抚州市城区将新增建设用地平方公里，中心 城区规模由现在的万人平方公里扩大到万人平方公里，成为省级园林城市文明城市，争取进入国家级园林城 市行列。

随着城乡体化的快速推进，到年全市城市化水 平将达到，比年的提高个百分点，年均提 高个百分点左右。

城市人口在短时间内的迅猛增长，城镇人 口将增加万人左右，其中转移农村人口万人，年均转移 农村人口万人。

市区接受转移万人，各县城及建制镇共接受 转移万人，年均增长万人，无疑给房地产市场带来巨大 的需求拉动。

以人均建筑面积计算，理论上每年新增住宅 需求万。

商品住宅供应结构分析 随土地供应区域分布结构的改善和市委市政府南移至新城 区的发展战略，抚州市老城区改造规模和拆迁节奏的有效控制以 及中低价商品住房建设的不断推进，年新增的普通商品住 房占住房供应总量的比例将接近，抚州市商品住房阶段性 结构性矛盾将逐步趋向缓解。

居民消费结构影响分析 年以来，抚州市城乡居民收入有较大幅度增长，城镇 居民人均可支配收入从元增加到年的元，农 村居民人均纯收入从元增加到年的元，到 年城乡居民人均收入分别达到元和元，年均分别增 长和，收入增加在定程度上提高了居民购房能力。

另方面，居民以前购买的福利房无论是户型设计还是配套设 施，与现在新开发的商品房比较都存在较大差距，加之目前开放 了二级市场，居民通过卖旧买新卖小买大卖劣买优，正 在推进住房消费的升级换代。

同时，随着城乡体化的推进，有 条件的农民也将成为潜在的购房对象。

随着抚州市的不断发展， 外来经商务工的人口会逐步增多，每年外来人口市外有万 多人，定程度上扩大了在抚州的购房需求。

商品住房销售价格分析 随着供需关系的基本平衡和供应结构的优化，商品住房销售 价格将趋向稳定，上涨幅度将趋于平缓。

年商品住房销售 价格涨幅将接近城乡居民可支配收入的增幅。

今后若干年内，在 确保城乡居民可支配收入两位数增长的前提下，房价涨幅高于银 行同期利率，低于居民可支配收入的增幅，保持位数增长。

未来抚州市房地产发展也有其不利面，如房贷新政宏观 调控原材上涨导致开发成本增加等。

总之，年，抚州市 房地产市场的供需关系更加优化，供应结构更趋合理房价涨幅 趋向平缓。

在未来三年中，商品房竣工量销售量和存量房交易 量都将基本平衡房地产增加值占全市的比重，每年在 左右。

抚州市新城区或拟建项目区域傍边的两个开发楼盘的比重，每年在 左右。

抚州市新城区或拟建项目区域傍边的两个开发楼盘销售价 格，拟作本项目参考。

拟建项目用地分析 本项目拟开发地块与抚州市新行政中心隔街相望。

随着城市 的发展和经济中心的转移，在有限的空间里，中心城区城市用地 已不能满足发展需求。

为进步落实抚州市城市总体规划和 抚州市新城区控制详规，拉开城市框架，扩大城市规模，使 整个城市的重心逐步向南转移，改善生态环境和人们居住条件， 抚州市国土资源局对抚州市玉茗大道西侧地块亩 进行公开招标挂牌出让，用地性质按商住用地出让，江西电联实 业发展抚州有限责任公司通过竞拍取得该地的开发使用权， 抚州翰城国 际总建筑面 积为 ，多层和高 层，住宅销售 均价为 元。

伟星栖凤 华都占地 亩，总建 筑面积万 平方米，多层 和高层，住宅 销售均价为 元。

用于商住小区开发。

工程方案 规划设计 设计目标 创造个具有浓郁历史文化精神和人文思想，集文化 艺术，休闲，时尚于体的中高档综合性住宅小区。

成为当地居 住小区理念先锋是本次居住区规划设计的主要目标。

创建二十世纪的具有人文内涵的生态山水园林居住空 间，促进经济的发展，建筑人环境的协调平衡，并注重区 域生态的平衡和保护。

创建多功能交融的，满足使用者多样化选择要求的，充 满凝聚力和号召力的小区服务中心。

创建多功能交融的，满足使用者多样化选择要求的，充 满生机和活力的商业中心和文化中心。

二设计理念 遵循以人为本的规划设计理念，以人的行为规律为 准则，组织小区总体布局规划，空间组织设计，环境景观设计及 建筑总体户型设计，从细部着手，使之处处体现人性化的个 性设计，