物流配送中心及超市项目立项投资分析报告.doc_中文版高速下载

为促进我国物流事业发展的需要，国家十五规划已将物流配送列为重点发展的产 业。

省为促进省内物流发展及物流布局的需要，在十五规划中也明确指出要积 极培育和发展现代化大型区域性物流中心，推进区域物流中心网络工程，加快南京 苏州连云港徐州物流中心仓储货场电子商务及配套设施建设，以区域性 中心城市和交通枢纽为依托，建成区域性综合物流中心。

在商贸流通业十五发展 规划也明确提出要建立全国性区域性地区性的市场，要发展大配送大卖场 大连销，形成立足，面向华东辐射长江三角洲地区的大商圈，并与国际市场连接， 形成多层次多功能通畅高效可调控的市场体系。

因此，本项目的建设，将是 我国省尤，本项目在投入运营达到预期收支情况下，全部投资财务内部收益率为所得税后，高于基准收益率，以为折现率计算的全部投资财务净现值为 万元所得税后，大于零。

全部投资回收期为年所得税后，含建设期心和超市，其主体工程及辅助配套设施工程总建筑 面积，其中超市卖场面积，仓储及配送面积，其它用房面 积。

项目总投资万元，其中固定资产投资总额为万元，铺底流 动资金万元。

经综合测算础。

项目方案包括年经营额约亿元的大型超市和物流配送中心。

其中物流配送中心 年货物流通量达到彩电万台空调万台，其它家电万件，其它大宗商品万件， 般商品万件。

工程建设内容包括物流配送中高。

同时物流 配送的发展将成为股份公司新的经营服务产业第三方物流产业，为股份公司拓展 新的业务空间和利润增长点，实现股份公司在降低物质消耗提高劳动生产率以外的 第三利润源等方面奠定基物流商业企业的发展。

优化企业内部资产资源整合，集中采购， 集中配送，建立商品供应保障体系，不仅可以大大增加企业进货价格竞争力，还能更 有效地降低商品流通总成本，从而使企业的规模经济效益得以大幅度提济 的发展起到重要作用。

投资建设现代化物流配送中心及超市，将促使商业大厦股份有限公司由大 商场经营进步涉足连锁经营超级市场无店铺销售等业态，推动股份公司由传统 物流商业企业向现代意建设东方物流配送中心及超市 项目。

是苏南地区的经济中心和交通枢纽城市，是商品流通重要的集散地，具有发 展商品市场经济的区域优势。

建设物流中心及大型超市，将为推动及周边地区经 物流中心是现代商品流通领域发展的必然结果，是提高经济效益的新型业态和 第三利润源，符合当前我国重点鼓励发展的产业政策，因此本项目投资方向是正确的， 国家发展计划委员会计经贸号文批复同括 项目建设的必要性和意义 项目市场分析和预测 项目主要经营内容和规模 项目主要建设规模和功能 项目投资估算 经济效益分析及评价。

第二节研究结论 主要研究结论 四可行性报告主要研究内容 本报告在调查研究的基础上，以当前商业大厦股份有限公司实际经营及发展需要为 基础，对建设东方物流配送中心及超市项目进行可行性研究。

项目可行性研究的主 要内容包有关设计规范标准 项目单位提供的有关资料 研究过程中实际调查及收集的其它资料 市商贸流通业发展十五规划 项目单位委托省工程咨询中心编制可行性研究报告的委托合同 股份公司与有关方的土地租赁协议与土地及附属建筑设备的收购协议 专业评估机构的土地评估报告及资产评估报告 股东大会关于同意募集资金投向的决议 国家省市有关统计调查资料 国家我国现代物流发展的 若干意见 国家计委和建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第二版 国家发展计划委员会计经贸号关于东方物流配送中心及超市项目建 议书的批复 已以计经贸 号文批复同意东方物流配送中心及超市项目建议书，并纳入商业大厦 股份有限公司拟上市申报项目。

三可行性研究报告编制依据国家经贸易委等六部委国经贸运行号关于加快申报，争取尽快上市，以推动股 份公司强有力的持久发展。

建设东方物流配送中心及大型超市是为了实现股份公司发展战略而实施的主要建设 项目之，为此股份公司进行了大量前期准备工作。

国家发展计划委员会以后完全放开的市场和国内外商业行业日趋激烈的竞争，股份公司决定打破传统 的商业经营模式，积极探索新的经营业态领域，发展多元化经营，全方位拓展发展空 间，培育新的经济增长点。

股份公司正抓紧进行上市运作规范化功能完善化规模最大化的 改制目标并在领导班子基本素质市场份额基础管理水平员工素质技术装备更 新水平行业影响力以及长期发展能力等多方面有了极大提升，为了应对我国加入 运作规范化功能完善化规模最大化的 改制目标并在领导班子基本素质市场份额基础管理水平员工素质技术装备更 新水平行业影响力以及长期发展能力等多方面有了极大提升，为了应对我国加入 以后完全放开的市场和国内外商业行业日趋激烈的竞争，股份公司决定打破传统 的商业经营模式，积极探索新的经营业态领域，发展多元化经营，全方位拓展发展空 间，培育新的经济增长点。

股份公司正抓紧进行上市申报，争取尽快上市，以推动股 份公司强有力的持久发展。

建设东方物流配送中心及大型超市是为了实现股份公司发展战略而实施的主要建设 项目之，为此股份公司进行了大量前期准备工作。

国家发展计划委员会已以计经贸 号文批复同意东方物流配送中心及超市项目建议书，并纳入商业大厦 股份有限公司拟上市申报项目。

三可行性研究报告编制依据国家经贸易委等六部委国经贸运行号关于加快我国现代物流发展的 若干意见 国家计委和建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第二版 国家发展计划委员会计经贸号关于东方物流配送中心及超市项目建 议书的批复 股份公司与有关方的土地租赁协议与土地及附属建筑设备的收购协议 专业评估机构的土地评估报告及资产评估报告 股东大会关于同意募集资金投向的决议 国家省市有关统计调查资料 国家有关设计规范标准 项目单位提供的有关资料 研究过程中实际调查及收集的其它资料 市商贸流通业发展十五规划 项目单位委托省工程咨询中心编制可行性研究报告的委托合同 四可行性报告主要研究内容 本报告在调查研究的基础上，以当前商业大厦股份有限公司实际经营及发展需要为 基础，对建设东方物流配送中心及超市项目进行可行性研究。

项目可行性研究的主 要内容包括 项目建设的必要性和意义 项目市场分析和预测 项目主要经营内容和规模 项目主要建设规模和功能 项目投资估算 经济效益分析及评价。

第二节研究结论 主要研究结论 物流中心是现代商品流通领域发展的必然结果，是提高经济效益的新型业态和 第三利润源，符合当前我国重点鼓励发展的产业政策，因此本项目投资方向是正确的， 国家发展计划委员会计经贸号文批复同意建设东方物流配送中心及超市 项目。

是苏南地区的经济中心和交通枢纽城市，是商品流通重要的集散地，具有发 展商品市场经济的区域优势。

建设物流中心及大型超市，将为推动及周边地区经济 的发展起到重要作用。

投资建设现代化物流配送中心及超市，将促使商业大厦股份有限公司由大 商场经营进步涉足连锁经营超级市场无店铺销售等业态，推动股份公司由传统 物流商业企业向现代物流商业企业的发展。

优化企业内部资产资源整合，集中采购， 集中配送，建立商品供应保障体系，不仅可以大大增加企业进货价格竞争力，还能更 有效地降低商品流通总成本，从而使企业的规模经济效益得以大幅度提高。

同时物流 配送的发展将成为股份公司新的经营服务产业第三方物流产业，为股份公司拓展 新的业务空间和利润增长点，实现股份公司在降低物质消耗提高劳动生产率以外的 第三利润源等方面奠定基础。

项目方案包括年经营额约亿元的大型超市和物流配送中心。

其中物流配送中心 年货物流通量达到彩电万台空调万台，其它家电万件，其它大宗商品万件， 般商品万件。

工程建设内容包括物流配送中心和超市，其主体工程及辅助配套设施工程总建筑 面积，其中超市卖场面积，仓储及配送面积，其它用房面 积。

项目总投资万元，其中固定资产投资总额为万元，铺底流 动资金万元。

经综合测算，本项目在投入运营达到预期收支情况下，全部投资财务内部收益率为所得税后，高于基准收益率，以为折现率计算的全部投资财务净现值为 万元所得税后，大于零。

全部投资回收期为年所得税后，含建设期，符 合投资回收的期限要求，能够按时收回投资。

结果表明，该项目在财务上可行，有较 好的经济效益。

二主要经济技术指标 本项目主要技术经济指标详见表。

表项目主要技术经济指标表 序号指标名称单位数值备注 主要技术指标 总用地面积 总建筑面积 物流配送中心及超市 大楼 其中超市卖场面积 ，仓储及配送 面积 辅助配套设施用房 包括冷冻机房变电 室泵房锅炉房发 电机房等用房 建筑密度 容积率续上表 序号指标名称单位数值备注 绿化率 建设周期年 劳动定员人 二主要经济指标 项目总投资万元资金来源全部为股票 上市募集资金 固定资产投资总额万元 铺底流动资金万元 营业收入万元正常年 营业税金及附加万元正常年 总成本费用万元正常年 经营成本万元正常年 利润总额万元正常年 所得税万元正常年 税后利润万元正常年 未分配利润万元正常年 投资利润率 投资利税率 主要财务评价指标 全部投资财务内部收 益率 所得税前 所得税后自有资金内部收益率 全部投资财务净现值评价基准 所得税前万元 所得税后万元 自有资金财务净现值万元 全部投资回收期 所得税前年含建设期年 所得税后年含建设期年 自有资金投资回收期年含建设期年 盈亏平衡是得到了迅猛而蓬勃的发展。

因此，随着我国加入步伐的不断加快和国内企业对物流成本控制的日益重视，客 户对服务需求水平的逐步提高和日趋多元化，我国物流业的发展具有广阔空间。

在吸 收发达国家成功经验的基础上，结合中国国情，建设并发展具有特色的我国商业领域 新型运行业态物流产业，达到科学合理地利用经营资源加快物流周转的目的， 从而提高国家整体经济效益。

为促进我国物流事业发展的需要，国家十五规划已将物流配送列为重点发展的产 业。

省为促进省内物流发展及物流布局的需要，在十五规划中也明确指出要积 极培育和发展现代化大型区域性物流中心，推进区域物流中心网络工程，加快南京 苏州连云港徐州物流中心仓储货场电子商务及配套设施建设，以区域性 中心城市和交通枢纽为依托，建成区域性综合物流中心。

在商贸流通业十五发展 规划也明确提出要建立全