平安财富石1号全功能房地产基金集合资金信托项目立项投资分析报告.doc_中文版高速下载

房地产市场仍然是资本 投资的重要方向之，有较好的投资机会。

从理财市场来看，由于目前证券市场的波动性，投资于房地产市场的信托产品能够提供 相对稳定的较高回报率，因此市场需求较大。

本信托计划我司关联人以自有资金跟投，对投 资人信心有很大的提升。

总体来看，本产品符合市场预期。

五总结 本信托方案根据我司在交易中可能涉及的风险有相应的风控对策，产品的风险基本可控。

同时，经与销售人员了解，客户对于该产品的需求较为强烈，操作可行。

综上所论，本信托 基本具备可行性。

重要提示 本报告仅供平安信托投资有限责任公司以下简称本公司内部使用，作为本公司信 托业务及投资决策的重要依据。

二本报告所载信息均抵押贷款开发贷款子信托信托受益权等实业投资方面，由物业投资团队负责投 资评估和后续管理 在股票质押融资方面，由股权组信托经理评估和管理 在基金投资闲置期，仅用于进行短期的高流动性产品 八基金管理模式 专业投资管理按项投资审批的管理模式。

专业投资管理 充分发挥信托部门在资产配置物业投资团队在实业投资股权组信托经理在债 券投资方面的专业经验 在些大开发商建立了长期合作关 系，房地产项目投资渠道丰富。

七第三方监管服务机构 托管银行平安银行 法律事务所锦天城律师事务所 资产评估机构戴德梁行 证券经纪商平安证券门 有多位行业资深投资经理的公司物业投资部 管理团队拥有丰富的房地产项目投融资经验，成功发行和管理过数十款房地产及股票质 押融资信托产品。

平安信托凭借品牌和资源优势，在过去几年内，和国内设置专门的内部审计人员，定期对公司的各项内控制度 执行状况财务核算等内容进行检查，有效督促各项制度的贯彻执行。

六基金管理团队 位有丰富经验的房地产股权融资信托经理 专业的部的指令监督 项目进展情况审核信托收益和计算信托财产的分配方案等受托人客服部负责保存 客户的相关资料为客户提供查询服务定期进行信息披露等。

内部稽核制度 受托人制定了内部审计制度，责本信托计划的发行拟定资金运用方案跟踪项目进展情 况适时运用集合信托资金开展经营提出信托收益分配方案等受托人财务部负责 为本信托计划开立信托认购账户信托财产专户监督并执行信托经理中后台预 审及以总经理为核心的高级管理层决策审批三级审核，超过高级管理层授权决策事 项的，需董事会风险控制委员会审核，由公司董事会决策。

岗位分离及第三方保管制度 受托人信托业务部主要负 管控制度，形成了涵盖各项业务各个操作环节以及各部门的风险管控体系，较好地 规范了业务操作及风险管理工作。

审核批准制度 受托人设有健全的逐级授权批准制度。

业务审批需经过业务前台立项初审审慎性有效性和适时性的原则，受托人业已制订了整套全面系统 切实可行的信托业务内部控制制度。

风险控制制度 受托人设有专门的风险管理部门，并建立健全了各项业务的操作流程规范及业务风险 牌开发商具有良好合作关系或战略合作关系，包括中建国际金地 富力地产宋都集团中惠集团绿城中国等，通过强强联手，确保投资风险控制。

五投资管理制度 受托人内部控制制度 遵循全面性的投资策略 基金没有固定的投资目标，没有限定的投资路线，基金经理自主决定投资策略。

投资策略将根据市场的变化以及行业周期性的变化特点进行灵活调整。

战略合作确保控制风险 平安信托与很多品投资规模 灵活自由的资产配置 基金有分散投资降低风险的资产配置原则，但对各类资产的配置比例不作严格的限制。

针对房地产行业的不同周期阶段，基金经理可以选择不同的资产配置方案。

灵活多变 大胆进入房地产开发市场，利用资源优势开展强强合作 以高回报的权益投资为主 上涨中后期，锁定利润，落袋为安策略 以赚取合理利润为目的 资产逐步变现，收获投资成果 逐渐缩减长期权益的债权投资为主 关注市场机会，锁定合适的交易对手 下跌中后期，机会主义策略 寻找有潜力的房地产项目进行投资 以超跌项目的权益投资为主，减少债权投资比例 上涨初期，积极进取策略 中信泛华中惠等。

四投资策略 基金实施灵活的投资策略，捕捉房地产行业不同周期的投资机会 下跌初期，谨慎投资，控制风险策略 注重风险，提高项目和交易对手的准入标准 以低风险前的建筑商名单见附录 区域性销售额前五名企业中财务状况健康的企业，负债总资产低于 有知名外资基金机构投资者外资开发商参与的项目 或已经和平安有合作的房地产企业如宋都中前的建筑商名单见附录 区域性销售额前五名企业中财务状况健康的企业，负债总资产低于 有知名外资基金机构投资者外资开发商参与的项目 或已经和平安有合作的房地产企业如宋都中信泛华中惠等。

四投资策略 基金实施灵活的投资策略，捕捉房地产行业不同周期的投资机会 下跌初期，谨慎投资，控制风险策略 注重风险，提高项目和交易对手的准入标准 以低风险的债权投资为主 关注市场机会，锁定合适的交易对手 下跌中后期，机会主义策略 寻找有潜力的房地产项目进行投资 以超跌项目的权益投资为主，减少债权投资比例 上涨初期，积极进取策略 大胆进入房地产开发市场，利用资源优势开展强强合作 以高回报的权益投资为主 上涨中后期，锁定利润，落袋为安策略 以赚取合理利润为目的 资产逐步变现，收获投资成果 逐渐缩减长期权益投资规模 灵活自由的资产配置 基金有分散投资降低风险的资产配置原则，但对各类资产的配置比例不作严格的限制。

针对房地产行业的不同周期阶段，基金经理可以选择不同的资产配置方案。

灵活多变的投资策略 基金没有固定的投资目标，没有限定的投资路线，基金经理自主决定投资策略。

投资策略将根据市场的变化以及行业周期性的变化特点进行灵活调整。

战略合作确保控制风险 平安信托与很多品牌开发商具有良好合作关系或战略合作关系，包括中建国际金地 富力地产宋都集团中惠集团绿城中国等，通过强强联手，确保投资风险控制。

五投资管理制度 受托人内部控制制度 遵循全面性审慎性有效性和适时性的原则，受托人业已制订了整套全面系统 切实可行的信托业务内部控制制度。

风险控制制度 受托人设有专门的风险管理部门，并建立健全了各项业务的操作流程规范及业务风险 管控制度，形成了涵盖各项业务各个操作环节以及各部门的风险管控体系，较好地 规范了业务操作及风险管理工作。

审核批准制度 受托人设有健全的逐级授权批准制度。

业务审批需经过业务前台立项初审中后台预 审及以总经理为核心的高级管理层决策审批三级审核，超过高级管理层授权决策事 项的，需董事会风险控制委员会审核，由公司董事会决策。

岗位分离及第三方保管制度 受托人信托业务部主要负责本信托计划的发行拟定资金运用方案跟踪项目进展情 况适时运用集合信托资金开展经营提出信托收益分配方案等受托人财务部负责 为本信托计划开立信托认购账户信托财产专户监督并执行信托经理的指令监督 项目进展情况审核信托收益和计算信托财产的分配方案等受托人客服部负责保存 客户的相关资料为客户提供查询服务定期进行信息披露等。

内部稽核制度 受托人制定了内部审计制度，设置专门的内部审计人员，定期对公司的各项内控制度 执行状况财务核算等内容进行检查，有效督促各项制度的贯彻执行。

六基金管理团队 位有丰富经验的房地产股权融资信托经理 专业的部门 有多位行业资深投资经理的公司物业投资部 管理团队拥有丰富的房地产项目投融资经验，成功发行和管理过数十款房地产及股票质 押融资信托产品。

平安信托凭借品牌和资源优势，在过去几年内，和国内些大开发商建立了长期合作关 系，房地产项目投资渠道丰富。

七第三方监管服务机构 托管银行平安银行 法律事务所锦天城律师事务所 资产评估机构戴德梁行 证券经纪商平安证券 八基金管理模式 专业投资管理按项投资审批的管理模式。

专业投资管理 充分发挥信托部门在资产配置物业投资团队在实业投资股权组信托经理在债 券投资方面的专业经验 在抵押贷款开发贷款子信托信托受益权等实业投资方面，由物业投资团队负责投 资评估和后续管理 在股票质押融资方面，由股权组信托经理评估和管理 在基金投资闲置期，仅用于进行短期的高流动性产品的投资如利鑫等 按项投资审批 基金的投资空闲期投资于同业存款和低风险高流动性的利鑫等信托受益权除外决 策时，逐项报信托管理层和集团投管会审批，确保投资风险控制 九投资风险及其控制 基金主要风险来自于投资，投资方面风险主要有投资管理风险和投资闲置期风险 投资管理风险的控制措施 在房地产公司或项目公司的抵押担保贷款项目上，按照我们拟定的投资标准严格选择 交易对手，并由物业投资部进行相关的评估和后续贷款管理等方面了房地产项目， 因此，基金的投资在项目储备上有定保证，预计闲置期较短 三风险分析和风控对策 投资风险 市场风险 房地产市场房地产相关证券价格因受各种因素的影响所引起的波动，将对本信托产生 潜在风险，主要包括 政策风险货币政策财政政策产业政策等国家政策的变化对房地产市场及证券市场 产生定的影响，导致市场波动，从而影响本信托投资收益而产生风险 经济周期风险经济运行具有周期性的特点。

宏观经济运行状况对房地产市场及债券市 场的收益水平产生影响，从而产生风险 利率风险利率的变化直接影响房地产项目资金成本，同时也影响到债券市场资金供求 关系，还会在定程度上影响上市公司的盈利水平。

上述变化将直接影响到本信托的收 益水平 被投资项目经营风险被投资项目的经营状况受多种因素影响，如业内竞争市场前景 管理能力财务状况等都会导致项目盈利发生变化，从而给本信托的投资带来风险 管理风险 本信托的投资由受托人运作，本信托投资活动的成功将主要依靠受托人挑选的投资项目 之能力。

因此，有可能因受托人判断有误获取信息不充分等因素影响本信托的投资收 益水平，使信托财产蒙受损失 由于受托人的经验技能等因素的限制，可能会在管理信托财产的过程中对信息的占有 和对经济形势的判断导致影响信托财产管理效果的风险 保管银行风险 本信托的保管银行中国深圳平安银行股份有限公司，可能存在因其