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些小散乱，负债率过高 缺乏实力的公司将被清理出市场。

而另些资金充足实力雄厚的企 业将填补其空缺，从而获得更大更多的发展空间目前这趋势已 经相当明显。

未来走势 在对主要的宏观调控政策进行回顾之后，我们可以就当前及未来的房 地产形势得出这样的结论 房地产投资增幅将趋缓，房价增速将减慢 房地产市场出现所谓的调整，与当前的宏观调控有关，但更是 次全行业的自我调整。

宏观调控只是推动它向着既定的方向走得更快 而已。

杭州房地产投资已连续多年以高于增长率倍的 速度超常规增长，目前的年投资额占的比例已经高达左右。

这 样高的速度与比例是通常快于增长率，总体供不 应求的状况还很难在短短几年内改变。

政策效应消失后，未来推动房 地产发展的力量主要来自于城市化与消费结构升级，两年后土地囤积闲置和炒卖地皮现象，近期我国还准 备出台规定，为土地规划许可证设立期限即两年内必须完成规划指 标，否则就取消规划许可证。

从而缓解土地供应紧张的矛盾。

因此，虽然有人认为土地市场收紧要权威部门予以 确认的消息，但它仍具有定的标志性意义即中国多年的扩张性财 政政策已经走到尽头了。

三土地整风 年接二连三的土地收紧政策后，月，新轮土地市场查处工作 展开。

同时，为打击不多。

税收政府采购 转移支付等收效更快的手段并没有大量采用。

我们见得最多的只是大 型公共工程尤其是国债项目在迅速减少。

最典型的事件是斥资百亿元 的中央电视台新办公大楼工程被叫停，尽管这是个需产在内的部分行业投资过热引 起的，其执行的结果却并非仅对这些行业发生作用。

适度从紧的货币 政策将对整个固定资产投资以及国民经济发生影响。

二财政政策 相对于货币政策而言，此次出台的财政政策并发展，避 免出现通货膨胀。

目前看来，这政策是有效的。

但由于货币政策效 应的最终显现有个月的时滞，因此它对宏观经济的影响要再过 段时间才能更好地看出来。

不过，虽然货币政策的出台是包括房地和当前的宏观调控联系在起， 这两者之间所具有的因果关系 货币政策 此次央行货币政策运用较多，其最主要的目标显然是减少货币供应量 抑制投资过快增长，从而防范金融风险保持宏观经济平稳地产体制改革的政策性效应衰减以后形成的全国性现象，而并非 是杭州独有。

只是由于杭州的房价收入比更高投资比例更大而萎缩 的幅度也将更大而已。

关于宏观调控 些人喜欢将房地产市场出现调整在平方米以下的房 源停止按揭的政策，等等和加息传闻也会使投资成本大幅上升，预 期收益率下降。

因此，这部分需求也同样在缩小。

综上所述，我们可以很清晰地看出，房地产市场的需求正在萎缩。

这 是房工商银行将要求在杭买二手房的外 地客户提供本地人作担保，如无担保但在本地有固定职业的，首付款 增加到四成，既无担保又在本地无固定职业的，首付款则增加到五成 些银行出台对建筑年代在年以前面积。

加上些地方性政策性因素比如以开征期房 转让契税，二手房恢复征收的个人所得税，经济适用房用地不得低 于房产用地投放总量的等为主要内容的所谓杭州房产新政 月日起开始实施自月日起求关系和受供求 关系影响最明显，因此有必要给予重视。

决定投资需求的是预期，目前虽然不能说对房地产市场的预期已经发 生了根本性转变，但随着价格的过快上升房价收入比异常偏高，风 险确实正在加大，是缓解因拆迁积累的各种社会矛盾，客观上 它也使拆迁安置形成的被动住宅需求大大减少。

四投资需求虽然投资需求并非于上述诸项之外的另种 的需求类别，但由于它对市场反映最为敏感影响供高。

在目前的宏观调控形势下，城市公共工程的建设规模正 在缩小，旧城改造的拆迁速度也在放缓，其主要的政策诱因是月 日国务院办公厅下发的关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的 通知。

该通知的初衷特殊情况，旧城改造导致的新增需求是比较稳定的。

参照国 际通行的房产折旧率，杭州每年因拆迁形成的被动需求为万平方 米左右。

但是，随着拆迁成本的加大私有产权保护力度的加强，拆迁的难度 正日益提平均薪资较高而且既有的住房可以 提供融资抵押，但购买欲望却已经下降，故而需求同样降低。

三拆迁安置指因旧城改造二次城市化和城市公共工程建设拆 迁安置所形成的被动住房需求。

如果没有房地产体制改革对福利分房体制下所累积的庞大需求的集 中释放作用正不断减弱，有迫切购房意愿的居民已减少，他们的需求 更多的是希望借购买不动产实现保值增值的投资目的。

因此，这部分人虽然有购买能力左右。

住房品质更是获得快速提升住宅成套率从不到提高到 现在的左右。

可以说，目前老杭州人的基本居住需要已经得到 初步满足，接近的住宅自有率甚至已经远高于欧美日等发达国家。

因此，目前房左右。

住房品质更是获得快速提升住宅成套率从不到提高到 现在的左右。

可以说，目前老杭州人的基本居住需要已经得到 初步满足，接近的住宅自有率甚至已经远高于欧美日等发达国家。

因此，目前房地产体制改革对福利分房体制下所累积的庞大需求的集 中释放作用正不断减弱，有迫切购房意愿的居民已减少，他们的需求 更多的是希望借购买不动产实现保值增值的投资目的。

因此，这部分人虽然有购买能力平均薪资较高而且既有的住房可以 提供融资抵押，但购买欲望却已经下降，故而需求同样降低。

三拆迁安置指因旧城改造二次城市化和城市公共工程建设拆 迁安置所形成的被动住房需求。

如果没有特殊情况，旧城改造导致的新增需求是比较稳定的。

参照国 际通行的房产折旧率，杭州每年因拆迁形成的被动需求为万平方 米左右。

但是，随着拆迁成本的加大私有产权保护力度的加强，拆迁的难度 正日益提高。

在目前的宏观调控形势下，城市公共工程的建设规模正 在缩小，旧城改造的拆迁速度也在放缓，其主要的政策诱因是月 日国务院办公厅下发的关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的 通知。

该通知的初衷，是缓解因拆迁积累的各种社会矛盾，客观上 它也使拆迁安置形成的被动住宅需求大大减少。

四投资需求虽然投资需求并非于上述诸项之外的另种 的需求类别，但由于它对市场反映最为敏感影响供求关系和受供求 关系影响最明显，因此有必要给予重视。

决定投资需求的是预期，目前虽然不能说对房地产市场的预期已经发 生了根本性转变，但随着价格的过快上升房价收入比异常偏高，风 险确实正在加大。

加上些地方性政策性因素比如以开征期房 转让契税，二手房恢复征收的个人所得税，经济适用房用地不得低 于房产用地投放总量的等为主要内容的所谓杭州房产新政 月日起开始实施自月日起工商银行将要求在杭买二手房的外 地客户提供本地人作担保，如无担保但在本地有固定职业的，首付款 增加到四成，既无担保又在本地无固定职业的，首付款则增加到五成 些银行出台对建筑年代在年以前面积在平方米以下的房 源停止按揭的政策，等等和加息传闻也会使投资成本大幅上升，预 期收益率下降。

因此，这部分需求也同样在缩小。

综上所述，我们可以很清晰地看出，房地产市场的需求正在萎缩。

这 是房地产体制改革的政策性效应衰减以后形成的全国性现象，而并非 是杭州独有。

只是由于杭州的房价收入比更高投资比例更大而萎缩 的幅度也将更大而已。

关于宏观调控 些人喜欢将房地产市场出现调整和当前的宏观调控联系在起， 这两者之间所具有的因果关系 货币政策 此次央行货币政策运用较多，其最主要的目标显然是减少货币供应量 抑制投资过快增长，从而防范金融风险保持宏观经济平稳发展，避 免出现通货膨胀。

目前看来，这政策是有效的。

但由于货币政策效 应的最终显现有个月的时滞，因此它对宏观经济的影响要再过 段时间才能更好地看出来。

不过，虽然货币政策的出台是包括房地产在内的部分行业投资过热引 起的，其执行的结果却并非仅对这些行业发生作用。

适度从紧的货币 政策将对整个固定资产投资以及国民经济发生影响。

二财政政策 相对于货币政策而言，此次出台的财政政策并不多。

税收政府采购 转移支付等收效更快的手段并没有大量采用。

我们见得最多的只是大 型公共工程尤其是国债项目在迅速减少。

最典型的事件是斥资百亿元 的中央电视台新办公大楼工程被叫停，尽管这是个需要权威部门予以 确认的消息，但它仍具有定的标志性意义即中国多年的扩张性财 政政策已经走到尽头了。

三土地整风 年接二连三的土地收紧政策后，月，新轮土地市场查处工作 展开。

同时，为打击土地囤积闲置和炒卖地皮现象，近期我国还准 备出台规定，为土地规划许可证设立期限即两年内必须完成规划指 标，否则就取消规划许可证。

从而缓解土地供应紧张的矛盾。

因此，虽然有人认为土地市场收紧后会造成级市场上土地出让 的暂时短缺，但对市场的清理整顿其实也从另方面迫使此前大量闲 置的开发用地进入二级市场，因而土地供应整体上仍然是充足的考 虑到政策的倒计时特征，短期内甚至还会超过以往的供应量。

四行业政策 年月日，国务院发出通知，房地产开发资本金比例由 提高到以上，房地产正式进入调控行业大名单。

提升资本金比例的目的很明显降低金融风险。

因此，这政策的实 施结果将促使企业进入新轮洗牌。

些小散乱，负债率过高 缺乏实力的公司将被清理出市场。

而另些资金充足实力雄厚的企 业将填补其空缺，从而获得更大更多的发展空间目前这趋势已 经相当明显。

未来走势 在对主要的宏观调控政策进行回顾之后，我们可以就当前及未来的房 地产形势得出这样的结论 房地产投资增幅将趋缓，房价增速将减慢 房地产市场出现所谓的调整，与当前的宏观调控有关，但更是 次全行业的自我调整。

宏观调控只是推动它向着既定的方向走得更快 而已。

杭州房地产投资已连续多年以高于增长率倍的 速度超常规增长，目前的年投资额占的比例已经高达左右。

这 样高的速度与比例是通常快于增长率，总体供不 应求的状况还很难在短短几年内改变。

政策效应消失后，未来推动房 地产发展的力量主要来自于城市化与消费结构升级，两年后它们将刺 激这行业形成新的供求均衡，并以高出增长率即 左右的速度获得长期稳健的发展 四房价走势 由于需求正在萎缩，但近两年内的供给不会发生太大的变化随着对 土地市场治理整顿力度的加强，开发商囤积的多达万亩土地将在 定时限内转化为产品投入市场宏观调控虽然会使投资规模缩小，但 政策效应尤其是货币政策具有时滞，也不会立即大幅影响投资量， 因此，部分价格下降将不可避免。

价格的变动具有以下鲜明特征 降价从老小差远的低端二手房开始，这类二手房由于保值性 差，将被迫首先降价 新房年内降价不明显，真正的价格变动将会出现在年。

今年的均价仍将比年高，幅度大约