城市休闲中心项目资金申请报告.doc_中文版高速下载

如果没有足够实 力打破这种平衡，再将投资方向定位为传统百货是不明智的。

超市是商业业态发展的趋势，但是从项目地块本身的环 境考虑，此地块在发展商超的机会也是不大的，地块周边已经存在了 多家大型超市，趋于饱和状态。

专业店专业市场从地块的条件来讲，可以寻找突破口 的就是细分的专业店，目前地块周边存在有日常用品专业市场，装修 电器专业店等业态。

可以突破的方向有结合高尚住宅区，发展专业体育健身专营店时尚家居生活馆以及餐饮娱乐文化产业。

三从竞争环境的角度分析竞争策略 从规避竞争的角度出发来考虑这地块的商业用途，可以发现， 这商业地块缺少的正是大型的高品位的休闲娱乐场所，因此发展 休闲娱乐业是这地块错位竞争的个最好选择。

四从发展商务休闲产业的优势角度分析 从发展休闲娱乐业的优势劣势角度出发，我们发现 地块处于交通要道为零售物业其地缘优势不明显。

根 据商圈的理论研究，整个核心商圈的二级干道是发展餐饮娱乐业的 最好地区。

从地块周边的环境状况来看，这理论是成立的。

从商业业态分析竞争策略 地块周围过 剩，因此，淮南的商业地产发展，应当是种补缺式的开发，根据 市场需求地块优势做理性投资精品开发。

本项目地处龙湖路商圈的边缘地带，处于核心商圈的二级干道 上，从商圈的整体位置来看，作泛公务群体和生意人，倾向定档次和品 牌，主要消费形式为购物，部分需求外溢合肥，娱乐休闲方式为吃 饭唱歌。

四项目地块的商业竞争策略 从上述分析可以看出，淮南商业地产呈现的是种结构性淮南市是个矿业城市，城区分散城市基础建设相对滞后， 消费者需求没有被满足，尤其是高端需求外流。

目前城市的商业 业态只能满足中档以下人群的消费需求，城市高端客户大量外流。

消费主力为年轻人较好。

分析根本原因，宏观上是城市新区发展拉动，中观是龙湖路商 贸迎合了城市商业升级的需要，微观方面是商业开发和管理水平 商品档次和业态聚积三大因素。

四消费者满足度低，高端消费外流 成为淮南新商业中心 龙湖路两侧集中了全市主要的商场，有市区最繁华的步行街 主要的专卖店和商场，面积超过万专卖店以及目前最繁荣的 商贸广场步行街区，总面积超过万，以服饰专卖为主要业态，经营铺供应结构两极分化，核心商圈中高档铺面稀缺，主要空 置部中是小部分核心区中位置较差的铺面以及次核心区的铺面。

主 要为集中商业，其次为内街。

图表年淮南各商圈商铺租金统计 三龙湖路商圈 医疗保健 交通和通信 教育文化 居住 杂项商品 食品衣着家庭设备医疗保健 交通和通信教育文化居住杂项商品 图表年淮南市消费支出结构 同时商要原因在于人口总量有限，特别是有购买力消费者总量 受到限制。

其次是由消费结构决定仍停留于较低层次和少量业态，短期 不会大幅变化。

年淮南市消费支出结构图 食品 衣着 家庭设备年年淮南社会消费品零售总额 二商铺空置率上升，住宅需求较好 目前淮南市场，商业物业的开发已经过多，空置面积不断增加， 主城区商业物业保有量约万，空置量约万，占存量的。

商业空置的首会消费品零售总额 消费品零售总额增长指数 图表城市培养了批中高端消费群体，主要分 布于煤电化等产业，月均收入元以上，总人数近万。

综合看 目前淮南的商业发展动力充足城市具有数量可观的高收入人群，居民 收入增长高于支出，消费潜力较大。

年年社的城市中发展服务 业零售业大有可为。

三项目市场环境分析 收入不断提高，消费需求旺盛 年，淮南社会商品零售总额达到亿元，增长， 其中城区比重占，人均元。

能源需求的快速增长为城市，淮南具有强大的发展 潜力，整体经济发展呈现种积极向上的态势，同时，由于经济发展 带动了人民收入的提高，城市整体需求在不断的提高，这就给服务业 零售业带来了巨大的产业机会。

因此在淮南这样。

全年农民人均纯收入元，增长农民人均生活 消费支出元，增长。

城乡恩格尔系数分别为和 。

从以上分析可以看出，由于煤炭是国家重要的生产资料资源，在 国家经济大发展的宏观背景下，能源型的增长在岗 职工年平均工资为元，增长，为全省第。

高工资水平反映了淮南快速发展的经济形势高工资水平真实再现了淮南能源工 业的支柱地位高工资水平提升了淮南居民的整体购买力，促进了地 区消费 人均可支配收入增长指数 图表年年淮南人均可支配收入 年，淮南在岗职工工资总额亿元，增 人均可支配收入增长指数 图表年年淮南人均可支配收入 年，淮南在岗职工工资总额亿元，增长在岗 职工年平均工资为元，增长，为全省第。

高工资水平反映了淮南快速发展的经济形势高工资水平真实再现了淮南能源工 业的支柱地位高工资水平提升了淮南居民的整体购买力，促进了地 区消费。

全年农民人均纯收入元，增长农民人均生活 消费支出元，增长。

城乡恩格尔系数分别为和 。

从以上分析可以看出，由于煤炭是国家重要的生产资料资源，在 国家经济大发展的宏观背景下，能源型的城市，淮南具有强大的发展 潜力，整体经济发展呈现种积极向上的态势，同时，由于经济发展 带动了人民收入的提高，城市整体需求在不断的提高，这就给服务业 零售业带来了巨大的产业机会。

因此在淮南这样的城市中发展服务 业零售业大有可为。

三项目市场环境分析 收入不断提高，消费需求旺盛 年，淮南社会商品零售总额达到亿元，增长， 其中城区比重占，人均元。

能源需求的快速增长为城市培养了批中高端消费群体，主要分 布于煤电化等产业，月均收入元以上，总人数近万。

综合看 目前淮南的商业发展动力充足城市具有数量可观的高收入人群，居民 收入增长高于支出，消费潜力较大。

年年社会消费品零售总额 消费品零售总额增长指数 图表年年淮南社会消费品零售总额 二商铺空置率上升，住宅需求较好 目前淮南市场，商业物业的开发已经过多，空置面积不断增加， 主城区商业物业保有量约万，空置量约万，占存量的。

商业空置的首要原因在于人口总量有限，特别是有购买力消费者总量 受到限制。

其次是由消费结构决定仍停留于较低层次和少量业态，短期 不会大幅变化。

年淮南市消费支出结构图 食品 衣着 家庭设备 医疗保健 交通和通信 教育文化 居住 杂项商品 食品衣着家庭设备医疗保健 交通和通信教育文化居住杂项商品 图表年淮南市消费支出结构 同时商铺供应结构两极分化，核心商圈中高档铺面稀缺，主要空 置部中是小部分核心区中位置较差的铺面以及次核心区的铺面。

主 要为集中商业，其次为内街。

图表年淮南各商圈商铺租金统计 三龙湖路商圈成为淮南新商业中心 龙湖路两侧集中了全市主要的商场，有市区最繁华的步行街 主要的专卖店和商场，面积超过万专卖店以及目前最繁荣的 商贸广场步行街区，总面积超过万，以服饰专卖为主要业态，经营较好。

分析根本原因，宏观上是城市新区发展拉动，中观是龙湖路商 贸迎合了城市商业升级的需要，微观方面是商业开发和管理水平 商品档次和业态聚积三大因素。

四消费者满足度低，高端消费外流 淮南市是个矿业城市，城区分散城市基础建设相对滞后， 消费者需求没有被满足，尤其是高端需求外流。

目前城市的商业 业态只能满足中档以下人群的消费需求，城市高端客户大量外流。

消费主力为年轻人泛公务群体和生意人，倾向定档次和品 牌，主要消费形式为购物，部分需求外溢合肥，娱乐休闲方式为吃 饭唱歌。

四项目地块的商业竞争策略 从上述分析可以看出，淮南商业地产呈现的是种结构性过 剩，因此，淮南的商业地产发展，应当是种补缺式的开发，根据 市场需求地块优势做理性投资精品开发。

本项目地处龙湖路商圈的边缘地带，处于核心商圈的二级干道 上，从商圈的整体位置来看，作为零售物业其地缘优势不明显。

根 据商圈的理论研究，整个核心商圈的二级干道是发展餐饮娱乐业的 最好地区。

从地块周边的环境状况来看，这理论是成立的。

从商业业态分析竞争策略 地块周围商业业态已经基本齐全，紧邻大润发商城 ，超市营业面积，服装，百货，超市白马服装批，般情况下二线城市城区人口万以下的城市， 个购物中心应该控制在万平方米以下的规模 百货商场目前来说百货商场属于淘汰的商业业态，但是 在二线城市形成的格局是百货店与商超并立的局面。

同时实力强大的 后进入者，会逐步取代传统的老旧百货商场，形成总规模的动态平衡。

保持着家效益较好，其他专业商场配合的局面。

如果没有足够实 力打破这种平衡，再将投资方向定位为传统百货是不明智的。

超市是商业业态发展的趋势，但是从项目地块本身的环 境考虑，此地块在发展商超的机会也是不大的，地块周边已经存在了 多家大型超市，趋于饱和状态。

专业店专业市场从地块的条件来讲，可以寻找突破口 的就是细分的专业店，目前地块周边存在有日常用品专业市场，装修 电器专业店等业态。

可以突破的方向有结合高尚住宅区，发展专业体育健身专营店时尚家居生活馆以及餐饮娱乐文化产业。

三从竞争环境的角度分析竞争策略 从规避竞争的角度出发来考虑这地块的商业用途，可以发现， 这商业地块缺少的正是大型的高品位的休闲娱乐场所，因此发展 休闲娱乐业是这地块错位竞争的个最好选择。

四从发展商务休闲产业的优势角度分析 从发展休闲娱乐业的优势劣势角度出发，我们发现 地块处于交通要道，但偏离核心商圈，交通环境相对优越。

广场的设计，为发展休闲娱乐业提供了良好的自然环境。

周边拥有多处商业物业，积聚了大量客流。

周边没有高档次的整体休闲娱乐设施，可以实施错位竞争。

根据上面的分析我们认为本项目的商业地块，适宜建设休 闲广场，针对国人喜欢在相对宽松休闲的环境里进行商业洽谈活动 的习惯，以都市上班族为对象，提供休闲商务活动提供工作之余放 松生活的休闲商务区。

给商务人士提供个品位较高有特色，而 且距离工作单位不远的时尚商务休闲区域。

五商务休闲的概念定位 概念 直译为游憩商业区，也可译为旅游商业区休闲商务区 等，是城市中以游憩与商业服务为主的各种设施购物饮食娱乐 文化交往健身等集