场南楼商场南楼家乐购物中心店及二店河西商场 登发装饰基地十八街麻花总店 文化设施天津日报大厦河西图书大厦天津科学技术馆天津国展中心天津 礼堂体育设施河西体育场 大型公园天津乐园 大型宾馆天津宾馆三星迎宾馆乐园宾馆三星津利华大酒店四星 水晶宫饭店四星天津钢管宾馆二星长青温泉宾馆 大型商住楼 钢管大厦万顺大厦澳东大厦天津科技大厦新安大厦 深圳发展银行大厦环渤海中心大厦天津日报大厦 综合分析，从该项目沿主干路网乘车分钟内可方便到达以下二个中心，是南楼市级商业中 心，二是规划的友谊路市级行政中心，这些中心的设施能辐射为该项目服务。 四项目周边环境 现状项目所在区域环境 由于历史原因，解放南路两侧原为工厂区,公路两侧工厂林立，年代后期，随着城市房 地产的发展，原来的部周边米范围内的社区配套 配套设施分类名称 教育设施电子仪表技术学校水浒武术学校 医疗卫生设施无 商业设施劝业超市津洋宾馆津洋酒店太平洋酒店 金融设施无 市场珠江装饰城环渤海装饰城厂区已有年历史，无不良工程地质条件。 厂内植被玻璃厂正门 厂区正门 厂区植被 厂区车间 厂区铁路 卫津河和南部水面照片 三项目周边的社区配套 处于规划的卫津河绿化带内，对项 目建设无影响。 项目用地内有玻璃厂自己打的口热水井在地热办有登记，出水温度左右,可根据规划予以保留,可为项目提供部分热水。 地质情况 场地原为农田，为玻璃厂自用管线，没有横穿厂区市政的管线。 项目用地内没有需要保留的文物等设施。 项目用地内的铁路为玻璃厂自用的铁路专用线，可根据规划要求拆除。 项目用地西侧有个平方米的人防设施，。 厂区内绿化树木较多为工厂自己种植，在园林局未登记,可根据规划要求进行拆除或保留。 空中线路地下管线人防构筑物等情况有无变电站换热站等设施 项目用地内地下管线较多，但均，北至规划路。 地势状况 项目用地主要为天津玻璃厂的厂区,地势平坦,场地标高与解放南路标高基本相致。 地上物现状 地上物主要为玻璃厂的生产厂房和办公区，另有很少量职工住宅和单身宿舍约户间房宅地块 住宅地块 住宅地块住宅地块 班小学及班幼儿园 用地 储蓄所物业管理等公 共服务设施用地 二宗地现状 四至范围 东至解放南路，南至规划路，西至卫津河 可建设用地用地率 净住宅用地率 项目地块内各种用地政府控制性规划指标 序号用地性质用地面积 万平米 容积率建筑密度 建筑限高 绿地率 住 含退解放南路道路及绿化带退卫津河道路及绿 化带退北侧道路及绿化带退南侧道路用地 可建设用地面积 其中区内配套用地 含小学及幼儿园配套公共服务设施用地 净住宅用地面积厂厂区用地。该宗地拟规划为 居住用地，规划用地内均为玻璃厂厂区用地，土地权属明确。按照市规划院编制的控规要 求，用地分析见下表 名称面积万平米折算成亩数 毛地面积 其中市政代征地 项目区位图 项目用地 该项目宗地为国有土地，毛地面积约亩,目前为天津市玻璃于天津市区南部,北侧紧临正在建设中的梅江居住区,行政区划属于河西区,距离 中环线围堤道段公里,距离正在建设的东南半环线约公里,距离南楼市级商业中心约公 里，距离规划友谊路市级行政中心约公里。 以上各种因素，为在此地块建设个高档居住社区提供个良好外部环境。 第二章项目概述 宗地区位及用地 项目区位 该宗地位侧为梅江居住区，是由市政府统组织建设的大型安居居住区，占地面积 公顷,将建设成为以水景和生态环保为主题的高档居住区，大大改善了该区域居住环 境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升。 所有南半环黑牛城道段不足公里，东南半环是天津市中心市区规划路 网中的两个半环之，是天津市规划路网骨架中快速交通体系的重要组成部分，东南 半环的修建对该项目的业主出行将会带来很大的方便。 项目西北设新的市级行政中心，现有市级行政 中心南迁，南部土地升值潜力大。 沿解放南路可方便直达南楼市级商业中心，这里有十八街麻花鸿起顺饭庄家乐大 型超市等全国闻名的商业设施。 项目距离规划的东的河西区是天津市经济最发达最富裕的城区之，该区的房地产起点直很高，集中了全市大部分的中高档楼盘。商品房销售均价明显高 于除和平区以外的其他各区。 ④规划在河西区天津宾馆地区友谊路两侧建设的河西区是天津市经济最发达最富裕的城区之，该区的房地产起点直很高，集中了全市大部分的中高档楼盘。商品房销售均价明显高 于除和平区以外的其他各区。 ④规划在河西区天津宾馆地区友谊路两侧建设新的市级行政中心，现有市级行政 中心南迁，南部土地升值潜力大。 沿解放南路可方便直达南楼市级商业中心，这里有十八街麻花鸿起顺饭庄家乐大 型超市等全国闻名的商业设施。 项目距离规划的东南半环黑牛城道段不足公里，东南半环是天津市中心市区规划路 网中的两个半环之，是天津市规划路网骨架中快速交通体系的重要组成部分，东南 半环的修建对该项目的业主出行将会带来很大的方便。 项目西北侧为梅江居住区，是由市政府统组织建设的大型安居居住区，占地面积 公顷,将建设成为以水景和生态环保为主题的高档居住区，大大改善了该区域居住环 境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升。 所有以上各种因素，为在此地块建设个高档居住社区提供个良好外部环境。 第二章项目概述 宗地区位及用地 项目区位 该宗地位于天津市区南部,北侧紧临正在建设中的梅江居住区,行政区划属于河西区,距离 中环线围堤道段公里,距离正在建设的东南半环线约公里,距离南楼市级商业中心约公 里，距离规划友谊路市级行政中心约公里。 项目区位图 项目用地 该项目宗地为国有土地，毛地面积约亩,目前为天津市玻璃厂厂区用地。该宗地拟规划为 居住用地，规划用地内均为玻璃厂厂区用地，土地权属明确。按照市规划院编制的控规要 求，用地分析见下表 名称面积万平米折算成亩数 毛地面积 其中市政代征地 含退解放南路道路及绿化带退卫津河道路及绿 化带退北侧道路及绿化带退南侧道路用地 可建设用地面积 其中区内配套用地 含小学及幼儿园配套公共服务设施用地 净住宅用地面积 可建设用地用地率 净住宅用地率 项目地块内各种用地政府控制性规划指标 序号用地性质用地面积 万平米 容积率建筑密度 建筑限高 绿地率 住宅地块 住宅地块 住宅地块住宅地块 班小学及班幼儿园 用地 储蓄所物业管理等公 共服务设施用地 二宗地现状 四至范围 东至解放南路，南至规划路，西至卫津河，北至规划路。 地势状况 项目用地主要为天津玻璃厂的厂区,地势平坦,场地标高与解放南路标高基本相致。 地上物现状 地上物主要为玻璃厂的生产厂房和办公区，另有很少量职工住宅和单身宿舍约户间房。 厂区内绿化树木较多为工厂自己种植，在园林局未登记,可根据规划要求进行拆除或保留。 空中线路地下管线人防构筑物等情况有无变电站换热站等设施 项目用地内地下管线较多，但均为玻璃厂自用管线，没有横穿厂区市政的管线。 项目用地内没有需要保留的文物等设施。 项目用地内的铁路为玻璃厂自用的铁路专用线，可根据规划要求拆除。 项目用地西侧有个平方米的人防设施，处于规划的卫津河绿化带内，对项 目建设无影响。 项目用地内有玻璃厂自己打的口热水井在地热办有登记，出水温度左右,可根据规划予以保留,可为项目提供部分热水。 地质情况 场地原为农田，厂区已有年历史，无不良工程地质条件。 厂内植被玻璃厂正门 厂区正门 厂区植被 厂区车间 厂区铁路 卫津河和南部水面照片 三项目周边的社区配套 周边米范围内的社区配套 配套设施分类名称 教育设施电子仪表技术学校水浒武术学校 医疗卫生设施无 商业设施劝业超市津洋宾馆津洋酒店太平洋酒店 金融设施无 市场珠江装饰城环渤海装饰城梅江装饰城 天津汽配城 交通设施门前有去大港区公交线路，距项目公里处 门前有去大港区公交线路，距项目公里处 有路终点站 文化设施无 体育设施无 总的来说，玻璃厂周边原为工厂区，基本社区配套比较少，不足以为项目提供服务，该项目在 规划实施时应考虑布置相应数量的生活配套设施。 宗地周边米外可辐射到的主要公共设施如下主要指南楼商业片区和友谊路沿线 公用设施种类公用设施名称 教育设施大学天津财经学院轻工业学院职业技术师范学院 高中校北师大天津附中市重点第四中学市重点 南楼中学区重点 医疗设施天津医院，河西医院，天津医大第二医院三级甲等 大型商业设施津华五金商场南楼商场南楼家乐购物中心店及二店河西商场 登发装饰基地十八街麻花总店 文化设施天津日报大厦河西图书大厦天津科学技术馆天津国展中心天津 礼堂体育设施河西体育场 大型公园天津乐园 大型宾馆天津宾馆三星迎宾馆乐园宾馆三星津利华大酒店四星 水晶宫饭店四星天津钢管宾馆二星长青温泉宾馆 大型商住楼 钢管大厦万顺大厦澳东大厦天津科技大厦新安大厦 深圳发展银行大厦环渤海中心大厦天津日报大厦 综合分析，从该项目沿主干路网乘车分钟内可方便到达以下二个中心，是南楼市级商业中 心，二是规划的友谊路市级行政中心，这些中心的设施能辐射为该项目服务。 四项目周边环境 现状项目所在区域环境 由于历史原因，解放南路两侧原为工厂区,公路两侧工厂林立，年代后期，随着城市房 地产的发展，原来的部分工厂企业,由于工业结构调整的原因，大多已搬迁改造，象天津市构 件厂等企业建成了如今的顺驰名都名都新园摩托罗拉住宅小区等新型住宅小区，逐步 带动了该区域的住宅市场市级迎宾线友谊南路的建成通车和梅江居住区的开发建设，拆迁 了原来的许多工厂和破旧房屋，建设了以水景和生态环保为主题的高档居住区，大大改善了 该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升，已成为天津市区上佳居住区位。 但就本项目目前主要出行方向解放南路两侧来看，仍有天津油毡厂天津无缝钢管厂等 工厂企业，同时道路两侧房屋均较破旧，同