洛阳市史家屯城中村改造项目资金申请报告.doc_中文版高速下载

地震裂度 根据中国地震烈度区划图洛阳市属于基本烈度六度地区，按 六级设防。

外部配套条件 本项目地处洛阳市中心，各项基础设施比较完善，具有良好的外 部配套条件。

供电 电力由区域变电站统供电。

市电力部门具有为本项目的供电 能力。

给水 主要是生活用水及消防用水，水源为城市自来水，由洛阳市供水 管就近引接。

排水 按照规定，排水实行雨污水分流制。

项目所在区域已经有完善的雨水和污水管网，生活污水雨水可排入拟建的道南路和棉麻路污水 管网和雨水管网，项目建成后排水可以保障。

通迅 洛阳市电信业发展迅速，网通移动铁通等具备条件，完全可 以满足本项目通讯工程的需求。

有线电视 该项目位置在洛阳有线电视网复盖范围内，可以满足本项目需求。

热源 本项目所处区域位于洛阳开源热力公司供热范围内，开源热力公 司有能力满足项目冬季采暖用热需求。

煤气 洛阳市煤制气公司在项目位置周边已铺设煤制气管道，可以满足 项目煤制气需求。

交通运输 项目地理位置优越，项目地市西工区，陇海铁路以南，道南路以北，纱厂北 路以西，棉麻路以东。

紧邻火车站周围居民区密集，商业繁荣，为洛阳 市区黄金地段。

从周围地块住宅及办公楼销售情况看，由于地处市中心火车站附 近，周围环将更加理性， 会充分发挥市场机制的作用，政府的宏观调控的力度会得到加强，房地 产市场将呈现出以住宅建设为重点的平稳发展的态势。

项目的市场前景分析 项目的环境分析及市场定位 本项目拟建于洛阳售形势较好，这 与国家目前的房改政策有关。

从城市居民对住房的需求看，随着人们观 念的转变和房改深入，会有越来越多的人购买住房，住宅销售将保持在 个较高水平上。

伴随着新轮经济的发展，房地产发展已 基本形成。

房地产业正逐步走向理性和成熟，房地产开发的全过程已步入法制化规范化。

在上述种种利好情况下，可以预见洛阳市地产市场前景广阔，令人 看好。

特别是住宅开发呈现出较大的开发力度，而且销关政策，国 务院颁布了住房公积金管理条例，不仅为个人住房提供了融资渠道， 而且为房地产开发商快速回笼资金提供保障，使预售率大大提高。

房地产已逐步纳入法制化规范化发展轨道，房地产法规体系信贷， 各地成立了公积金管理中心推出住房公积金贷款，逐步使住房消费成为 热点。

此项目融资环境大大改善，与中融信托投资集团公司联合开发， 配合国家房改政策出台了支持发展个人住房信贷的系列相易市场。

我国酝酿多年的城镇住房改革步入实施阶段，为房地产的发展提供契 机。

住宅制度改革已进入实施阶段，逐步实行住房分配货币化，切 断了个人对福利分房的依赖，鼓励个人购房，银行支持个人购房出台了国 务院关于深化城镇住房制度改革的决定，改革的目标是停止住房实 物分配，逐步实行住房分配货币化建立和完善以旧城改造住房为主的 多层次城镇住房供应体系发展住房金融，培育和规范住房交经济形势，还是政策面都有利于房地产 业的发展，具体原因如下 宏观调控政策成功地实现了经济的软着陆，为房地产市场 发展提供了宏观经济基础。

政府明确把住宅业培养成为新的经济增长点，相应不可预见 费 总建安成本 合计政府对部分减免 税 后 利 润 约 二三 第二章市场分析 洛阳房地产市场分析从目前情况看，无论从整体缴维修基 金 总价 管理费用 总销售额 财务费用 年利息融资 按年计 销售费用 销售额 税 建设用地面积 印花税 合同金额 企业所得 税 总收入预缴 房产交易 税 住宅商业 开发商应 收 平米单价 合计 三 税 金 营业税及 附加 总收入 土地增值 税 总收入预缴及 费 用 等 土地使用 平米 单价 安置房建 安费 室内外配 套工程 电梯消防水电接 入道路路灯绿化 停车位车棚围墙 灯平米单价 竣工验 基础设施配套费 人防建设 平米单价 商品房建 安费 土建安装含水电 入户门煤暖弱点 太阳能热水器管道 门窗消防等 地质勘探等 基础检测 费 基础荷载试验沉降 观测等 监理费 工程总造价的 消防审查 平米单价 社保基金 平米单价 报建报批 费用 项回迁安置以洛阳市 政府号文件执行 设计费 方案及设计 文物普探 文物勘察及发掘 勘探测量 费 宗地图坐标图定 位图实测定位图套 设 施 支 出 项回迁安置以洛阳市 政府号文件执行 设计费 方案及设计 文物普探 文物勘察及发掘 勘探测量 费 宗地图坐标图定 位图实测定位图套 设 施 支 出 地质勘探等 基础检测 费 基础荷载试验沉降 观测等 监理费 工程总造价的 消防审查 平米单价 社保基金 平米单价 报建报批 费用 基础设施配套费 人防建设 平米单价 商品房建 安费 土建安装含水电 入户门煤暖弱点 太阳能热水器管道 门窗消防等平米 单价 安置房建 安费 室内外配 套工程 电梯消防水电接 入道路路灯绿化 停车位车棚围墙 灯平米单价 竣工验收 平米单价 合计 三 税 金 营业税及 附加 总收入 土地增值 税 总收入预缴及 费 用 等 土地使用 税 建设用地面积 印花税 合同金额 企业所得 税 总收入预缴 房产交易 税 住宅商业 开发商应 缴维修基 金 总价 管理费用 总销售额 财务费用 年利息融资 按年计 销售费用 销售额 不可预见 费 总建安成本 合计政府对部分减免 税 后 利 润 约 二三 第二章市场分析 洛阳房地产市场分析从目前情况看，无论从整体经济形势，还是政策面都有利于房地产 业的发展，具体原因如下 宏观调控政策成功地实现了经济的软着陆，为房地产市场 发展提供了宏观经济基础。

政府明确把住宅业培养成为新的经济增长点，相应出台了国 务院关于深化城镇住房制度改革的决定，改革的目标是停止住房实 物分配，逐步实行住房分配货币化建立和完善以旧城改造住房为主的 多层次城镇住房供应体系发展住房金融，培育和规范住房交易市场。

我国酝酿多年的城镇住房改革步入实施阶段，为房地产的发展提供契 机。

住宅制度改革已进入实施阶段，逐步实行住房分配货币化，切 断了个人对福利分房的依赖，鼓励个人购房，银行支持个人购房信贷， 各地成立了公积金管理中心推出住房公积金贷款，逐步使住房消费成为 热点。

此项目融资环境大大改善，与中融信托投资集团公司联合开发， 配合国家房改政策出台了支持发展个人住房信贷的系列相关政策，国 务院颁布了住房公积金管理条例，不仅为个人住房提供了融资渠道， 而且为房地产开发商快速回笼资金提供保障，使预售率大大提高。

房地产已逐步纳入法制化规范化发展轨道，房地产法规体系已 基本形成。

房地产业正逐步走向理性和成熟，房地产开发的全过程已步入法制化规范化。

在上述种种利好情况下，可以预见洛阳市地产市场前景广阔，令人 看好。

特别是住宅开发呈现出较大的开发力度，而且销售形势较好，这 与国家目前的房改政策有关。

从城市居民对住房的需求看，随着人们观 念的转变和房改深入，会有越来越多的人购买住房，住宅销售将保持在 个较高水平上。

伴随着新轮经济的发展，房地产发展将更加理性， 会充分发挥市场机制的作用，政府的宏观调控的力度会得到加强，房地 产市场将呈现出以住宅建设为重点的平稳发展的态势。

项目的市场前景分析 项目的环境分析及市场定位 本项目拟建于洛阳市西工区，陇海铁路以南，道南路以北，纱厂北 路以西，棉麻路以东。

紧邻火车站周围居民区密集，商业繁荣，为洛阳 市区黄金地段。

从周围地块住宅及办公楼销售情况看，由于地处市中心火车站附 近，周围环境较好，住宅价格属洛阳市中高档水平，周边住宅及办公楼 开发量较大，而且销售情况良好。

根据项目的地理位置与销售对象的需 求结构分析，我们认为其商品房应以高档宾馆及商务用房为附近为市中心，是住宅机关银 行公司各类事务所集中区域，便于公务商务往来，具有定区位 优势。

该区环境较好，配套齐全，商业较为繁荣，外部环境较好。

设计方案新颖，规划完善，充分考虑绿地休闲场地，优质的 物业服务，可以为人们提供个良好的商住环境。

周围新的现代化居住区已基本形成，人气旺盛。

商品房价格分析 洛阳市由于地理环境以及城市发展先后时间整体布局等原因房 地产价格变化较大，基本呈由南到北价格明显的下降趋势。

但该区周 边由于环境质量好交通方便，商业气氛浓，售价远高于其他地区。

项目价格定位应主要根据其地理位置，高档商务办公楼价格在 元之间，住宅价格在元之间。

第三章项目地址及外部配套条件 项目地址 该项目位于邙山大渠以南王城大道以东国花路以西石油路 以北含经五路两侧部分地块。

距火车站不足米，邻近道南路， 交通便利。

周边多为近年新建的住宅，是办公商住居家理想之地。

地质条件 根据岩土工程勘察公司对项目所在地地质勘察报告，工程地质情 况如下 拟建场地区域构造背景稳定，地基岩埋藏浅，附近无活动性断裂 构造带，场区内无滑坡断层淤泥及古穴等不良地质现象，持力层 岩体较完整，强度较高，稳定性良好。

地震裂度 根据中国地震烈度区划图洛阳市属于基本烈度六度地区，按 六级设防。

外部配套条件 本项目地处洛阳市中心，各项基础设施比较完善，具有良好的外 部配套条件。

供电 电力由区域变电站统供电。

市电力部门具有为本项目的供电 能力。

给水 主要是生活用水及消防用水，水