算非营业公共配套免 施工合同鉴证费元按土建工程造价的计算 避雷安装检测费支检测避雷针元支 人防管理费平方米按建筑面积元平方米计算 防空地下室建设费平方米按地层面积元平方米计算 工地管理费项按元项 建筑方案评审费平方米元平方米 白蚁预防费平方米按元平方米建筑面积 三建筑安装工程费 桩工程平方米按概算造价 土建工程平方米按概算造价 室内供水供电线路安装工程平方米按概算造价 电梯安装工程项按概算造价 四小区配套建设费 室外排污排水工程米按概算造价 室外供水工程米按概算造价 室外供电安装工程项按概算造价 绿化工程平方米按概算造价 路灯安装工程盏按概算造价 直接费共项的和 五管理费 建设管理费元直接费的 六税费 建筑面积测量费平方米 房屋竣工总登记费元按评估价的 教育附加费元按土建造价的计算 目录 项目基本情况介绍 基准地价初步估 算土地出让金万。划拨土地使用权转 让收益估算约为万 土地成本约万 楼面成本土地成本建筑成本建筑面积 约元 成本预韶山南路何自强 总计 总计万元 根据长沙市城镇土地有偿使用规定长政发号文件 有关规定，土地出让金般占标定地价的最终应缴纳的土地出 让金由长沙市国土部门核定执行，则按万亩 土地成本土地成本本方案仅计算拆迁成本和土地出让金费用， 项目范围内拆迁补偿如下表 单位补偿金额元 韶山路信用社 市粮油食品公司二分公司 韶山南路黄石泉 韶山南路王德明 的高价，虽然目前 房地产不景气，但桔园小区这个位置土地如果是挂牌或拍卖出让， 估计市场最后成交价格在万元每亩，按万亩保守计 算，总计万元左右。 容积率根据对于项 成本预估算方案二设最小收益情况。 成本预估算方案 土地成本由于土地资源的稀缺性，目前来说，新建房地产市 场的平均土地成本已经开始接近和超过整个项目的，市区中心 地段的招拍挂土地在今年均达到多万元亩方案二土地成本仅考虑拆迁成本和部分出让金，容积率 采取最可行的方案。计算结果为我公司开发的最可能的收益情 况。 方案三假定地块为挂牌毛地计算成本土地，容积率采取 的不调整方案。计算结果为假成本估算影响很大。所以采用多种计算方式，计算 出项目的楼面成本，为决策提供依据。 方案假定地块为招拍挂熟地计算成本土地。容积率采 取最可行的方案。计算结果为开发该地段的市场般成本情况。 日照间距的退让，预计高层住宅的最大底建筑面积越为。 约合三房二厅住宅户 日照分析满足要求 二成本预估算 因为目前项目地块土地权属复杂，具体采用何种合作方式 对于项目的多低层居住建筑的山墙间距，按消防间距的规定控制，但 山墙有居室窗户的，其间距不小于米。 紫红色线为考虑建筑间距退让后的高层住宅可建设区域。面积约为。考虑道通风需 要，对于后面楼房建筑与高多低层居住建筑垂直布置时，间距不小于米。以相对面 为正面的建筑定向。垂直布置的居住建筑山墙宽度必须小于米，山墙宽度大于 米的，其间距按平行布置的居住建筑控制。 高层居住建筑与高高层居住建筑与其东西侧多低层居住建筑的间距按本条第项方位 的规定控制 高层居住建筑与其南侧多低层居住建筑的间距按南侧多低层居住建筑控制， 但最小值为米。 高层居住上的部分不再增加计算建筑间距。 高层居住建筑与多层低层居住建筑平行布置时的间距应符合下列要求 高层居住建筑与其北侧多低层居住建筑的间距按本条第项方位 的规定控制 注表中方位为正南向偏东西的方位角 当方位角时为南向建筑高度，当方位角时为相邻较高建筑高度 高度超过的高层建筑之间距，以多低层居住建筑的间距应符合下列规定 高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时最小间距按下表控制 方位高度Ⅰ类地区Ⅱ类地区Ⅲ类地区 高度小于米 项目需退让韶山路米，退让桔园路米。退让后的最大 可建设基地面积约为。 红线为项目退让道路红线后可建设范围示意图 建筑间距 高层居住建筑与高层居住建筑及高层居住建筑与 地 区 多低层 高层 高层 注表中指建筑物高度，指道路红线宽度 高层退让城市道路红线是指主体部分的退让，其裙房退让按多低层建筑退让要求控制裙房 城市支路 Ⅰ 类 地 区 多低层 高层 高层 Ⅱ 类 地 区 多低层 高层 高层 Ⅲ 类 城市支路 Ⅰ 类 地 区 多低层 高层 高层 Ⅱ 类 地 区 多低层 高层 高层 Ⅲ 类 地 区 多低层 高层 高层 注表中指建筑物高度，指道路红线宽度 高层退让城市道路红线是指主体部分的退让，其裙房退让按多低层建筑退让要求控制裙房 高度小于米 项目需退让韶山路米，退让桔园路米。退让后的最大 可建设基地面积约为。 红线为项目退让道路红线后可建设范围示意图 建筑间距 高层居住建筑与高层居住建筑及高层居住建筑与多低层居住建筑的间距应符合下列规定 高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时最小间距按下表控制 方位高度Ⅰ类地区Ⅱ类地区Ⅲ类地区 注表中方位为正南向偏东西的方位角 当方位角时为南向建筑高度，当方位角时为相邻较高建筑高度 高度超过的高层建筑之间距，以上的部分不再增加计算建筑间距。 高层居住建筑与多层低层居住建筑平行布置时的间距应符合下列要求 高层居住建筑与其北侧多低层居住建筑的间距按本条第项方位 的规定控制 高层居住建筑与其东西侧多低层居住建筑的间距按本条第项方位 的规定控制 高层居住建筑与其南侧多低层居住建筑的间距按南侧多低层居住建筑控制， 但最小值为米。 高层居住建筑与高多低层居住建筑垂直布置时，间距不小于米。以相对面 为正面的建筑定向。垂直布置的居住建筑山墙宽度必须小于米，山墙宽度大于 米的，其间距按平行布置的居住建筑控制。 高层居住建筑与高多低层居住建筑的山墙间距，按消防间距的规定控制，但 山墙有居室窗户的，其间距不小于米。 紫红色线为考虑建筑间距退让后的高层住宅可建设区域。面积约为。考虑道通风需 要，对于后面楼房日照间距的退让，预计高层住宅的最大底建筑面积越为。 约合三房二厅住宅户 日照分析满足要求 二成本预估算 因为目前项目地块土地权属复杂，具体采用何种合作方式 对于项目的成本估算影响很大。所以采用多种计算方式，计算 出项目的楼面成本，为决策提供依据。 方案假定地块为招拍挂熟地计算成本土地。容积率采 取最可行的方案。计算结果为开发该地段的市场般成本情况。 方案二土地成本仅考虑拆迁成本和部分出让金，容积率 采取最可行的方案。计算结果为我公司开发的最可能的收益情 况。 方案三假定地块为挂牌毛地计算成本土地，容积率采取 的不调整方案。计算结果为假设最小收益情况。 成本预估算方案 土地成本由于土地资源的稀缺性，目前来说，新建房地产市 场的平均土地成本已经开始接近和超过整个项目的，市区中心 地段的招拍挂土地在今年均达到多万元亩的高价，虽然目前 房地产不景气，但桔园小区这个位置土地如果是挂牌或拍卖出让， 估计市场最后成交价格在万元每亩，按万亩保守计 算，总计万元左右。 容积率根据对于项 成本预估算方案二 土地成本土地成本本方案仅计算拆迁成本和土地出让金费用， 项目范围内拆迁补偿如下表 单位补偿金额元 韶山路信用社 市粮油食品公司二分公司 韶山南路黄石泉 韶山南路王德明 韶山南路何自强 总计 总计万元 根据长沙市城镇土地有偿使用规定长政发号文件 有关规定，土地出让金般占标定地价的最终应缴纳的土地出 让金由长沙市国土部门核定执行，则按万亩基准地价初步估 算土地出让金万。划拨土地使用权转 让收益估算约为万 土地成本约万 楼面成本土地成本建筑成本建筑面积 约元 成本预估算方案三 容积率基于种消极的方案，执行现有规划的容积率，。 即可建设建筑面积仅为。 建筑成本建筑量的变化理应带来建筑单位成本的变化，但由 于计算复杂且比较性不大，我们任然按照元计算建筑成本。 楼面成本土地成本建筑成本建筑面积 元 三结论和建议 桔园二分公司办公楼及周边地块的整体开发，我们认为决 定因素在于规划。若不调整规划，采用的容积率必然不可 行。如能采取容积率，米的高度进行建设，还是有利可 图。按这个假定规划设想，估计自己拆迁开发楼面土地成本在 元左右，楼面建安成本在元左右，合计 元的建设成本。按目前周边房地产的价格，运 作得好项目能做到元左右的毛利润，按总建筑面积 万计算，即毛利约千万左右。 本项目未确定因素太多，本次计算由于建筑方案不能确定 而仅为粗算，且未考虑到销售公关财务利息等未知费用， 也未考虑商业门面地下车位附加的销售收入。但是根据目前 房地产状况和房价的水平，我们认为现在实施项目的风险较大 位于盈亏边缘。 建议如果本项目启动建设，应尽力争取政府在旧城改造 两帮两促等政策上的支持，将规划容积率限高做到最大化。 同时在拆迁方面节约成本，在建筑设计方面做好设计如选择 好适当的商业比例，商业用房销售价格都比住宅要高缺点是 销售速度较慢。 四附录 建安成本估算 桔园路口综合楼项目总成本费用表 未计算土地成本 编码工程项目费用名称造价或费用万元楼面造价元百分比计算公式或说明 开发建设成本费用 斟察设计和前期费 二建筑安装工程费 三小区配套建设费 四管理费 五税费 六不可预见费 建设期利息 桔园路口综合楼项目开发建设成本费用计算表 未计算土地成本 编码工程项目费用名称计量单位工程量单价或费率造价或费用万元楼面造价元百分比计算公式或说明 二斟察设计和前期费 总体规划设计费定点费平方米土地面积元平方米 建筑设计费平方米按元平方米建筑面积 城市市政建设配套费级地段平方米按元平方米建筑面积 规划管理费元土建造价的 放线费点放线点元点 招标费元按土建工程造价的计算 监理费元按土建工程造价的计算 预结算审计费元按土建工程造价的计算 消防配套费平方米按元平方米计算非营业公共配套免 施工合同鉴证费元按土建工程造价的计算 避雷安装检测费支检测避雷针元支 人防管理费平方米按建筑面积元平方米计算 防空地下室建设费平方米按地层面积元平方米计算 工地管理费项按元项 建筑方案评审费平方米元平方米 白蚁预防费平方米按元平方米建筑面积 三建筑安装工程费 桩工程平方米按概算造价 土建工程平方米