本处于停运状 态。 市政设施现状 自来水自打井水和海淀供水厂供水 雨污水无市政管网。雨水从山区自然排洪沟汇集于梁家园排水 沟，最后流往上庄水库，排洪能力五年遇。无污水处理设施。自建 化粪池或沉淀池，上层清水自然排除，沉淀污物定期抽运。 天然气无天然气管道，主要燃料为液化气。 电力有聂各庄变电站，万伏万伏。居民用电分别由昌平 区阳坊供电和海淀区沙涧路供电提供。 通讯西山农场场部内有电话机房，容量门，有门投入 使用。电话线空中架设，无地下管沟敷设。 有线电视由海淀区有线电视局提供。 周边大市政现状 北清路 北清路期敷设有上水，末端距凤凰岭地区约公里。 北清路期敷设有中压天然气管，末端距凤凰岭地区约 公里，且估计中压管线的压力不足以到达本地区。 颐阳路只是道路柏油面，路下没有敷设任何管道。 公共设施状况 宗地附近有环绿艺苑实创总公司培训基地等小型度假旅游设 施。聂各庄村分布有邮局卫生院商店等简单公共设施。总体规模 较小档次偏低布局分散，不能满足该区域未来发展需要 宗地开发目标 的西北部，对于土地 用途要按照控制性详细规划执行，具体用途以规划意见书为准。 项目的自然条件与区位 项目土地的自然特征 本项目总用地面积为公顷，项目区比较规整，近似为长 方形，地形平坦，排地公顷，占用的总面积的 家具厂，已停产。厂房及林地均为当地农民租赁使用，租期三十 年。 宗地规划用途为旅游度假及文化用地。 宗地区域的历史价值 该宗地位于北京市海淀区大西山风景旅游区。属于国 有土地。厂房及林地均为当地农民租赁使用，租赁三十年。 图地块用地规划图 宗地实际用途与规划用途 现状用地构成以果园为主，面积约公顷，占用地总面积的 另有少量村镇企业用至发凤凰岭景区和龙泉寺级山区公路，北 至凤凰岭路。总用地面积公顷，其中建设用地面积公顷， 代征道路面积公顷，代征绿地公顷。可规划地上面积 万平方米。 项目地块为车耳营村和西山农场所有，共公顷定与现状描述 宗地法律关系 宗地性质及基本情况 北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施项目地均为集体土 地，项目位于海淀区大西山风景旅游区的西北部，东至规划旅游专用 道，南至聂各庄西路，西时间的研究及市场分析 所取得的，如有偏差，仅供参考。 本研究报告作为办理土地级开发项目立项使用。 第二章项目的界在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 本报告中的分析意见和结论是我们自己公正的专业分析意见 和结论。 我们已对本报告中的研究对象进行了实地勘查。 本报告中所引用的经济数据系经过我们长目财 务净现值为万元，年内部收益率为，项目在财务上可行。 编写说明 本报告是在委托方提供基础文件有关数据资料的基础上做出的。 委托方对所提供的文件以及相关数据的真实性和可靠性负责。 我们土地收益测算，得到项目评价的综合结论为 成本支出项目总投资为万元。 出让收入土地出让地价款测算为万元。 利润通过测算利润为万元。 综合考虑土地开发价值后，按基准收益率折算，项价技术规范 京国土房管拆号 北京地价 项目区基础资料 拆迁估价市政预算等行业标准 项目效益分析 项目建设期为个月，回收期为个月。通过对项目地块的土 地开发成本测算及景旅游区控制性详细规划征求意见 稿 北京市海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计要点 说明 北京市房屋重置成新价评估技术标准 京国土房管拆号 北京市非住宅楼房估海淀区土地利用规划 关于海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计指标有 关问题的批复市规函号 海淀区北部地区总体规划 海淀区苏家坨镇镇域规划 北京市海淀区大西山风编制目的 为土地级开发单位提供决策依据 为政府管理部门提供审批土地级开发项目的依据 为金融部门提供审查贷款可行性的依据。 项目申请报告的编制依据 北京市城市总体规划年年 位的提高创造 条件，提高人民物质文化生活水平及社会福利 改善就业结构，增加就业机会优化建设结构，改善环境 实现经济效益社会效益和环境效益的统和城市的可持续发展。 项目申请报告的的现代化旅游度假圈， 良好的区域环境快捷方便的交通适度的商业规模合理的规划布 局新颖的建筑形式以及健全的配套功能，有助于提高区域成熟度， 体现高品质的区域形象，为人们整体生活质量和生活品府的社会目 标。建成后的项目区将成为具有较强辐射能力和带动能力的区域文化 经济中心的部分，形成定的区域优势，对整个地区的良性发展有 着重要的社会意义 项目区将形成以住宿商务会议为主体 项目的实施将具有以下意义 实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用， 提升周边土地价值，满足本地区经济发展和城市建设用地的需求 符合海淀区经济发展和整体规划的要求，满足政府 项目的实施将具有以下意义 实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用， 提升周边土地价值，满足本地区经济发展和城市建设用地的需求 符合海淀区经济发展和整体规划的要求，满足政府的社会目 标。建成后的项目区将成为具有较强辐射能力和带动能力的区域文化 经济中心的部分，形成定的区域优势，对整个地区的良性发展有 着重要的社会意义 项目区将形成以住宿商务会议为主体的现代化旅游度假圈， 良好的区域环境快捷方便的交通适度的商业规模合理的规划布 局新颖的建筑形式以及健全的配套功能，有助于提高区域成熟度， 体现高品质的区域形象，为人们整体生活质量和生活品位的提高创造 条件，提高人民物质文化生活水平及社会福利 改善就业结构，增加就业机会优化建设结构，改善环境 实现经济效益社会效益和环境效益的统和城市的可持续发展。 项目申请报告的编制目的 为土地级开发单位提供决策依据 为政府管理部门提供审批土地级开发项目的依据 为金融部门提供审查贷款可行性的依据。 项目申请报告的编制依据 北京市城市总体规划年年 海淀区土地利用规划 关于海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计指标有 关问题的批复市规函号 海淀区北部地区总体规划 海淀区苏家坨镇镇域规划 北京市海淀区大西山风景旅游区控制性详细规划征求意见 稿 北京市海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计要点 说明 北京市房屋重置成新价评估技术标准 京国土房管拆号 北京市非住宅楼房估价技术规范 京国土房管拆号 北京地价 项目区基础资料 拆迁估价市政预算等行业标准 项目效益分析 项目建设期为个月，回收期为个月。通过对项目地块的土 地开发成本测算及土地收益测算，得到项目评价的综合结论为 成本支出项目总投资为万元。 出让收入土地出让地价款测算为万元。 利润通过测算利润为万元。 综合考虑土地开发价值后，按基准收益率折算，项目财 务净现值为万元，年内部收益率为，项目在财务上可行。 编写说明 本报告是在委托方提供基础文件有关数据资料的基础上做出的。 委托方对所提供的文件以及相关数据的真实性和可靠性负责。 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 本报告中的分析意见和结论是我们自己公正的专业分析意见 和结论。 我们已对本报告中的研究对象进行了实地勘查。 本报告中所引用的经济数据系经过我们长时间的研究及市场分析 所取得的，如有偏差，仅供参考。 本研究报告作为办理土地级开发项目立项使用。 第二章项目的界定与现状描述 宗地法律关系 宗地性质及基本情况 北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施项目地均为集体土 地，项目位于海淀区大西山风景旅游区的西北部，东至规划旅游专用 道，南至聂各庄西路，西至发凤凰岭景区和龙泉寺级山区公路，北 至凤凰岭路。总用地面积公顷，其中建设用地面积公顷， 代征道路面积公顷，代征绿地公顷。可规划地上面积 万平方米。 项目地块为车耳营村和西山农场所有，共公顷。属于国 有土地。厂房及林地均为当地农民租赁使用，租赁三十年。 图地块用地规划图 宗地实际用途与规划用途 现状用地构成以果园为主，面积约公顷，占用地总面积的 另有少量村镇企业用地公顷，占用的总面积的 家具厂，已停产。厂房及林地均为当地农民租赁使用，租期三十 年。 宗地规划用途为旅游度假及文化用地。 宗地区域的历史价值 该宗地位于北京市海淀区大西山风景旅游区的西北部，对于土地 用途要按照控制性详细规划执行，具体用途以规划意见书为准。 项目的自然条件与区位 项目土地的自然特征 本项目总用地面积为公顷，项目区比较规整，近似为长 方形，地形平坦，排水状况比较好，工程地质状况良好，土壤无污染， 区内没有破坏性的大断裂分布。 项目的区位特征 项目所在地海淀区是著名的高科技文化教育旅游区。区内 山清水秀古迹繁多，属北京的上风上水之地。金代在这里建有八大 水院，明朝开始大规模建设，清代形成三山五园的宏大格局，海 淀区不仅有优美的自然景观，而且有丰富的人文景观。秀美的自然景 观与丰富的人文景观相映成趣，为园区内的地农民租赁使用，租期三十 年。 宗地规划用途为旅游度假及文化用地。 宗地区域的历史价值 该宗地位于北京市海淀区大西山风景旅游区的西北部，对于土地 用途要按照控制性详细规划执行，具体用途以规划意见书为准。 项目的自然条件与区位 项目土地的自然特征 本项目总用地面积为公顷，项目区比较规整，近似为长 方形，地形平坦，排水状况比较好，工程地质状况良好，土壤无污染， 区内没有破坏性的大断裂分布。 项目的区位特征 项目所在地海淀区是著名的高科技文化教育旅游区。区内 山清水秀古迹繁多，属北京的上风上水之地。金代在这里建有八大 水院，明朝开始大规模建设，清代形成三山五园的宏大格局，海 淀区不仅有优美的自然景观，而且有丰富的人文景观。秀美的自然景 观与丰富的人文景观相映成趣，为园区内的企业科研工作者提供了 个良好的生产生活和工作环境。 海淀区中关村是全国智力资源和科技人员最密集的地区，其智力 密集度在世界亦属罕见。海淀区发展高新技术产业有了得天独厚的条 件，确立了海淀区在全国高科技发展中的核心地位，具备发展知识经 济的条件。海淀区位于北京市区西北郊。东与西城朝阳区相邻，南 与宣武丰台区毗连，西与石景山门头沟区交界，北与昌平县接壤， 全区总面积平方公里。 总用地面积公顷，其中建设用地面积公顷，代征道 路面积公顷，代征绿地公顷。可规划地上面积万 平