临街高层，二期建设中，约多套，目前未发售。卖点梳理曹县中心环城公路以内户型佳南北通透，户型全明现房出售期已是现房，二期将封顶自建商业配套地中海风格采用地中海建筑风格符号，但辨识度般市场表现准现房发售，销售节奏跟随工程进度展开。年年底销售至今只余部分套型，月均去化套左右。阁楼与临街高层去化速度较慢首次开盘时均价为元，至目前均价元，累计涨幅磐石国际花园得益于曹县中心地段，但营销策略缺失，先推多层，再推高层，导致价值无法最大化。项目定位曹县中心高品质住宅基础指标物业位置湘江路中段占地面积亩物业形态多层层高层层主力户型三室销售均价元开盘时间年月开发商曹县瑞良房地产开发有限公司项目规划两期，共规划多套住宅，其中三栋高层栋小高，栋多层卖点梳理核心区位曹县核心户型佳南北通透，户型全明准现房出售期已是现房，二期将封顶自建商业配套市场表现准现房发售，次公开所有房源。期月开盘月售罄，个月去化多套住宅，月均去化套左右，二期多套，月份至今去化多套，去化速度较慢幸福人家规模社区，但期景观物业形象较为般，为二期三期推盘造成定难度。项目定位大型居住社区基础指标物业位置青荷南路中段占地面积亩物业形态多层主力户型三室销售均价元开盘时间年月开发商曹县龙海投资集团项目规划共三期，规划多户。期规划栋，二期规划栋。二期规划为小高和高层。卖点梳理园区设有大型幼儿园商业会所大型湖景花园广场低密度建筑超大楼间距高度绿化，绿化率达规模社区市场表现期入住，二期三期准现房发售月河康城占据曹县中心地段，产品质量项目形象般，并未实现价值最大化。基础指标物业位置青菏南路路西，湘江西路路南占地面积亩物业形态多层小高主力户型三室销售均价元开盘时间年开发商曹县广厦房地产开发有限公司项目规划总规划栋多层栋小项目概况项目建设单位菏泽万象房地产开发有限公司。项目建设地块磐石新城项目位于菏泽市曹县磐石街道，东到青岛路，南临赣江路，西接清河路，北靠湘江路。项目建设规模磐石新城项目工程总建设用地面积为平方米折合亩。条编文化代表。曹县条编主要指曹县倪集乡岳楼村魏庄村传统条编制作技艺。两村家家户户以条编工艺为生，形成了良好条编技艺与传统。曹县杨木桐木资源丰富，是中国桐木加工之乡，中国杨木加工之乡，桐木加工出口占全国以上，是中国桐木加工第镇。全县林产品加工产品主要有拼板细木工板胶合板锯末板纤维板贴面板指接板细木工板密度板家具桐木工艺杨木工艺雕刻工艺条柳编等十五大门类，上万个品种。林产品销售主要开辟了两大市场是国际市场，拼板桐木工艺等出口欧洲东南亚日本韩国美国等个国家和地区另个是国内市场，叉接板，贴面板细木工板主要销售到国内大中城市，全县各家大企业已在北京上海天津广州西安太原等地设有个办事处，在这些大中城市建筑装饰材料市场中占有较大份额。曹县经济情况曹县近年产业结构分析从产业结构上看，曹县第二产业是支柱性产业，对房地产发展有较强支撑作用。而第三产业比例由年提升至。第三产业发展缓慢滞后，第二产业快速增长必将带动第三产业快速发展，产业结构有进步优化内在需求。曹县总量分析第产业第二产业第三产业国民生产总值亿元百分比从近几年曹县增长情况来看，曹县经济发展相对稳定，年均增长率为左右，稳步增长经济为房地产发展奠定了坚实经济基础。曹县人均可支配收入分析曹县人均可支配收入逐年提高，且增长率逐年提高，消费潜力凸现，为商业发展提供了大量有效需求。曹县近年房投资完成总产值亿元曹县历年人均可支配收入百分比线性曹县历年人均可支配收入曹县近年房地产投资开发情况亿元百分比线性曹县近年房地产投资开发情况亿元曹县近年来房地产开发投资完成总产值逐年提高，年房地产开发投资额达亿元，表明曹县房地产市场逐年升温。曹县已基本形成了较具规模工业经济体系，并逐渐形成了以农副产品加工为主导林木加工畜产品加工和食品加工三大支柱产业及与化工纺织机械建材等行业共同发展工业格局。城市发展规划•曹县北展空间布局结构及重点发展该区域商业规划方向为本项目商业地产发展最大机遇•完善农贸成区域商业配套近期目标为本项目提供发展机会。产业•曹县第二产业必将带动第三产业快速发展，产业结构进步优化为商业发展带来机遇，第三产业人口将大量增加•农贸商圈主导产业未来以商贸物流农副产品批发与零售专业性市场间互动拉动。城市化•随着曹县城市化水平提高，城市人口不断加大，带来消费需求令商业开发市场前景广阔•曹县城市化进入高速发展阶段，古都商城地块商业中心集聚效应将得到加强。批发市场集聚区人口密度及流动性大外来商户比重高，该区域以批发为主，零售消费为辅曹县老城区人口密度大，企事业单位及商业主力店密集，该区域零售消费为主老城区当地居民为主，普通消费多就近选择，大型购物多在盛玛特汉光等商业中心消费沿湖景观带以老居民和高收入者为主，消费多在老城区内消费以当地居民和钢材市场五金市场从业者为主，普通消费多就近选择，大型购物以后将以农贸商圈为主北部片区现人口稀少，未来是曹县政府及事业单位工作及生活聚居区北部未来行政总部鲁西南专业性市场农贸商圈汉光购物广场商圈汽车站圈年份城市化水合体万年年月高端居住区万年年第二批开发剩余面积年内第八章工程项目投资估算及资金来源本项目建设总投资估算为万元，其中土地及动迁费万元，建安工程费为万元，工程建设其它费为万元，预备费为万元，税金为万元。工程建设资金为自筹资金。详见下表序号项目面积金额万元平方米指标元备注土地及动迁费二建安工程费多层住宅楼高层住宅楼商业地下建筑幼儿园居委物业等用房总体工程三工程建设其他费设备费市政配套费前期管理费四预备费二三五税金六建设投资合计第九章综述结论为贯彻政府城市建设战略布局，配合城市建设实施，本项目建设进步体现城市建设，使生活更美好，进步美化城市环境，有必要尽快落实项目建设，使其符合曹县发展需要。本项目所处位置属于曹县城市北部新商业文化和娱乐中心区。由于特定地利位置，休闲商务及住宅经济飞速发展，周边租售呈不断上升趋势，形成新需求量。根据规划部门要求和物业市场分析，本项目定位为世界顶级城市综合体项目，适合未来市场需求，与周边环境相协调，未来市场销售前景较为乐观。建筑考虑三个地块建筑形态合理配置，适应曹县整体规划实施。对项目建筑风格，外立面具有非常鲜明造型色彩线条和风情。现代化完善设施配置，地下停车库，人性化物业管理保障，将成为高档精品商住社区，为曹县及周边县市人群提供商业商务休闲居住等功能服务。项目方案财务效益较好，具备定偿债能力和抗风险能力，在财务上是可行。本项目注意处理与周边环境建设人关系，着力于改善目前杂乱现状，提升了区域环境品质，与高档大型商住小区功能定位相匹配，提高土地利用率，响应节约社会资源要求，能实现项目社会效益和经济效益良好结合。附件综合体和小户型公寓等高租金物业，并不断向外扩散城市用地扩展，市区土地集约化产业结构变化城市人口增长城市化发展年直处于平稳发展状态年年，伴随曹县中心地段多个项目开发，市场进入快速发展阶段。经过年整时间，目前，曹县当地开发商枝独秀，尚无品牌开发商进驻。价格从年初余元涨至年元，年均涨幅，累计涨幅达。二曹县房地产市场现状分布特征经过几年发展，曹县房地产市场形成核心区和周边零星项目格局市场供应量目前中心区在售项目较少，主要是世纪名城磐石国际花园月河康城市场供应量约在万世纪名城磐石国际花园为热卖中新盘，规模较大，月河康城尾盘销售。其他零星项目为幸福人家罗兰现代城等，环岛花园三期项目月份开盘，零星项目市场供应量约为万。在售项目列表产品形态在售项目规划为小高多层高层产品组合开发规模目前市场开发以中小规模开发为主，片区开发并未出现。项目开发第章项目概况项目建设单位菏泽万象房地产开发有限公司。项目建设地块磐石新城项目位于菏泽市曹县磐石街道，东到青岛路，南临赣江路，西接清河路，北靠湘江路。项目建设规模磐石新城项目工程总建设用地面积为平方米折合亩。总建筑面积为平方米。项目清河路到东顺河是平方米商业东顺河到东侧地块内规划路是平方米，青岛路到西侧规划路安置区是平方米，安置区西侧规划路与赣江路交汇处是农贸市场水果和蔬菜批发市场。项目主要经济技术指标规划总用地面积西块用地面积百货建筑面积品定位项目综合定位鲁西南地区最具规模城市中央商务区最具规模中国林产品流通和研发基地最具居住价值中国人居典范项目战略定位曹县首席都市综合体个充满城市意向商业。探测器选择与设置主要设置在走道前室强弱电间电梯机房商铺内部等处，火灾探测器选用带地址码智能模拟量感烟感温探测器，地下车库采用普通感温探测器，并通过信号模块接入总线。防火卷帘门两侧设置智能感温感烟探测器。联动控制消火栓按钮水流指示器防火阀防火阀通过监视模块向消防控制室报警，另外设有手动报警按钮报警。各种消防设备联动与信号返回，如排烟阀正压送风阀非消防电源切断防火卷帘门控制通过控制模块来实现对消防泵喷淋泵消防电梯等特别重要设备，由控制室联动柜拉专线控制，消防中心既可通过报警信号联动开启与运行又可手动强制启停。火警通信在消防控制室设置火警电话主机，在各层公共部位设置火警电话插孔与手动报警按钮做在起。排烟正压送风机房消防电梯机房等处设置火警专用电话来实现火警通信，在消防控制室设置火警直拨电话。劳动安全电气防雷及接地设计保护接地采用系统，各建筑物均设总等电位联结，住户卫生间内设局部等电位联结接地装置利用建筑物基础作为自然接地体，要求接地电阻不大于欧姆。防雷等级根据年雷击次数计算，按照三级防雷建筑设计，于屋面上装设不大于避雷网格，防雷引下线利用建筑物结构柱主筋，接地装置利用建筑物基础作共用接地体，要求接地电阻不大于欧姆。设计采取以下防侧击和等电位保护措施混凝土柱子内钢筋互相连接，作