东方物流配送中心及超市项目投资计划书.doc_中文版高速下载

现代物流体系包括把消台级，运行质量明显 提高。

全年实现国内生产总值亿元，比上年增长，增 幅比全省平均水平高个百分点，比全国平均水平高个百分 点。

人均国内生产总值元，比上年增长。

市居民 消费购买力十分旺盛，市区城镇居民人均可支配收入元全 国城镇居民人均可支配收入则为元，农民人均纯收入 元，城乡居民储蓄存款余额亿元。

年全市人均城乡居 民消费支出元，比上年增长，共实现社会消费品零售 总额亿元，比上年增长。

恩格尔系数由年的 降低到年的，居民耐用消费品逐渐向高档化发展，轿 车等高档消费品也逐渐进入高收入城镇居民家庭。

市 年主要年份国民经济主要经济指标详见表。

年市财贸 经济主要指标完成情况见表。

表市年主要年份国民经济主要经济指标表 指标 人口 国内生产总值亿元 人均国内生产总值元 社会消费品零售总额外亿元 职工平均工资元 固定资产投资总额万元 铺底流动资金万元 营业收入万元正常年 营业税金及附加万元正常年 总成本费用万元正常年 经营成本万元正常年 利润总额万元正常年 所得税万元正常年 税后利润万元正变电室泵房锅炉房发电机房等用房 建筑密度 容积率续上表 序号指标名称单位数值备注 绿化率 建设周期年 劳动定员人 二主要经济指标 项目总投资万元资金来源全部为股票上市募集资金技术经济指标表 序号指标名称单位数值备注 主要技术指标 总用地面积 总建筑面积 物流配送中心及超市大楼其中超市卖场面积 ， 仓储及配送面积 辅助配套设施用房包括冷冻机房年所得税后，含建设期， 符合投资回收的期限要求，能够按时收回投资。

结果表明，该项目 在财务上可行，有较好的经济效益。

二主要经济技术指标 本项目主要技术经济指标详见表。

表项目主要 经综合测算，本项目在投入运营达到预期收支情况下，全 部投资财务内部收益率为所得税后，高于基准收益率， 以为折现率计算的全部投资财务净现值为万元所得税 后，大于零。

全部投资回收期为物流配送中心和超市，其主体工程及辅 助配套设施工程总建筑面积，其中超市卖场面积 ，仓储及配送面积，其它用房面积。

项目 总投资万元，其中固定资产投资总额为万元，铺底 流动资金万元。

方面奠定基础。

项目方案包括年经营额约亿元的大型超市和物流配送中心。

其中物流配送中心年货物流通量达到彩电万台空调 万台，其它家电万件，其它大宗商品万件，般商品万 件。

工程建设内容包括以大幅度提高。

同时物流配送的发展将成为股份公司新的经营服务 产业第三方物流产业，为股份公司拓展新的业务空间和利润 增长点，实现股份公司在降低物质消耗提高劳动生产率以外的第 三利润源等代物流商 业企业的发展。

优化企业内部资产资源整合，集中采购，集中配送， 建立商品供应保障体系，不仅可以大大增加企业进货价格竞争力， 还能更有效地降低商品流通总成本，从而使企业的规模经济效益得 的发展起到重要作 用。

投资建设现代化物流配送中心及超市，将促使商业大 厦股份有限公司由大商场经营进步涉足连锁经营超级市场无 店铺销售等业态，推动股份公司由传统物流商业企业向现配送中心及超市 项目。

是苏南地区的经济中心和交通枢纽城市，是商品 流通重要的集散地，具有发展商品市场经济的区域优势。

建设物流 中心及大型超市，将为推动及周边地区经济品流通领域发展的必然结果，是提 高经济效益的新型业态和第三利润源，符合当前我国重点鼓励发展 的产业政策，因此本项目投资方向是正确的，国家发展计划委员会 计经贸号文批复同意建设东方物流义 项目市场分析和预测 项目主要经营内容和规模 项目主要建设规模和功能 项目投资估算 经济效益分析及评价。

第二节研究结论 主要研究结论 物流中心是现代商在调查研究的基础上，以当前商业大厦股份有限公 司实际经营及发展需要为基础，对建设东方物流配送中心及超 市项目进行可行性研究。

项目可行性研究的主要内容包括 项目建设的必要性和意料 研究过程中实际调查及收集的其它资料 市商贸流通业发展十五规划 项目单位委托省工程咨询中心编制可行性研究报告的委托合同 四可行性报告主要研究内容 本报告备 的收购协议 专业评估机构的土地评估报告及资产评估报告 股东大会关于同意募集资金投向的决议 国家省市有关统计调查资料 国家有关设计规范标准 项目单位提供的有关资的建设项目经济评价方法与参数 第二版 国家发展计划委员会计经贸号关于东方物 流配送中心及超市项目建议书的批复 股份公司与有关方的土地租赁协议与土地及附属建筑设备的建设项目经济评价方法与参数 第二版 国家发展计划委员会计经贸号关于东方物 流配送中心及超市项目建议书的批复 股份公司与有关方的土地租赁协议与土地及附属建筑设备 的收购协议 专业评估机构的土地评估报告及资产评估报告 股东大会关于同意募集资金投向的决议 国家省市有关统计调查资料 国家有关设计规范标准 项目单位提供的有关资料 研究过程中实际调查及收集的其它资料 市商贸流通业发展十五规划 项目单位委托省工程咨询中心编制可行性研究报告的委托合同 四可行性报告主要研究内容 本报告在调查研究的基础上，以当前商业大厦股份有限公 司实际经营及发展需要为基础，对建设东方物流配送中心及超 市项目进行可行性研究。

项目可行性研究的主要内容包括 项目建设的必要性和意义 项目市场分析和预测 项目主要经营内容和规模 项目主要建设规模和功能 项目投资估算 经济效益分析及评价。

第二节研究结论 主要研究结论 物流中心是现代商品流通领域发展的必然结果，是提 高经济效益的新型业态和第三利润源，符合当前我国重点鼓励发展 的产业政策，因此本项目投资方向是正确的，国家发展计划委员会 计经贸号文批复同意建设东方物流配送中心及超市 项目。

是苏南地区的经济中心和交通枢纽城市，是商品 流通重要的集散地，具有发展商品市场经济的区域优势。

建设物流 中心及大型超市，将为推动及周边地区经济的发展起到重要作 用。

投资建设现代化物流配送中心及超市，将促使商业大 厦股份有限公司由大商场经营进步涉足连锁经营超级市场无 店铺销售等业态，推动股份公司由传统物流商业企业向现代物流商 业企业的发展。

优化企业内部资产资源整合，集中采购，集中配送， 建立商品供应保障体系，不仅可以大大增加企业进货价格竞争力， 还能更有效地降低商品流通总成本，从而使企业的规模经济效益得 以大幅度提高。

同时物流配送的发展将成为股份公司新的经营服务 产业第三方物流产业，为股份公司拓展新的业务空间和利润 增长点，实现股份公司在降低物质消耗提高劳动生产率以外的第 三利润源等方面奠定基础。

项目方案包括年经营额约亿元的大型超市和物流配送中心。

其中物流配送中心年货物流通量达到彩电万台空调 万台，其它家电万件，其它大宗商品万件，般商品万 件。

工程建设内容包括物流配送中心和超市，其主体工程及辅 助配套设施工程总建筑面积，其中超市卖场面积 ，仓储及配送面积，其它用房面积。

项目 总投资万元，其中固定资产投资总额为万元，铺底 流动资金万元。

经综合测算，本项目在投入运营达到预期收支情况下，全 部投资财务内部收益率为所得税后，高于基准收益率， 以为折现率计算的全部投资财务净现值为万元所得税 后，大于零。

全部投资回收期为年所得税后，含建设期， 符合投资回收的期限要求，能够按时收回投资。

结果表明，该项目 在财务上可行，有较好的经济效益。

二主要经济技术指标 本项目主要技术经济指标详见表。

表项目主要技术经济指标表 序号指标名称单位数值备注 主要技术指标 总用地面积 总建筑面积 物流配送中心及超市大楼其中超市卖场面积 ， 仓储及配送面积 辅助配套设施用房包括冷冻机房变电室泵房锅炉房发电机房等用房 建筑密度 容积率续上表 序号指标名称单位数值备注 绿化率 建设周期年 劳动定员人 二主要经济指标 项目总投资万元资金来源全部为股票上市募集资金 固定资产投资总额万元 铺底流动资金万元 营业收入万元正常年 营业税金及附加万元正常年 总成本费用万元正常年 经营成本万元正常年 利润总额万元正常年 所得税万元正常年 税后利润万元正常年 未分配利润万元正常年 投资利润率 投资利税率 主要财务评价指标 全部投资财务内部收益率 所得税前 所得税后 自有资金内部收益率 全部投资财务净现值评价基准 所得税前万元 所得税后万元 自有资金财务净现值万元 全部投资回收期 所得税前年含建设期年 所得税后年含建设期年 自有资金投资回收期年含建设期年 盈亏平衡点生产能力 三存在的问题及建议 项目的建设投资运行成本和经营收入对本项目实现预期 效果的影响均较大。

建议在项目的建设经营过程中注意加强工程 建设管理，制定切实可行的营销策略，控制项目的运行成本，以避 免项目的固定资产投资营业收入和成本支出出现较大的负面波 动，而影响项目的预期效果。

物流配送中心建成后，应首先将股份公司现有内部商业储 运尽可能统纳入其中，集中强化内部采购体系，实现购销分离， 同时积极开拓周边市场，争取形成辐射江浙以及华东地区的区域性物流配送中心。

第二章项目建设必要性及意义 我国及省物流事业发展的需要 物资流通是由多种要素组成的大系统，它为适应社会化大生 产既深度分工又广泛协作的要求应运而生，通过加速实现商品流动 社会化与现代化，达到以较低的流通消耗获取最大限度经济效益的 目标，从而在国民经济中占有重要的地位和作用。

现代物流体系包括把消台级，运行质量明显 提高。

全年实现国内生产总值亿元，比上年增长，增 幅比全省平均水平高个百分点，比全国平均水平高个百分 点。

人均国内生产总值元，比上年增长。

市居民 消费购买力十分旺盛，市区城镇居民人均可支配收入元全 国城镇居民人均可支配收入则为元，农民人均纯收入 元，城乡居民储蓄存款余额亿元。

年全市人均城乡居 民消费支出元，比上年增长，共实现社会消费品零售 总额亿元，比上年增长。

恩格尔系数由年的 降低到年的，居民耐用消费品逐渐向高档化发展，轿 车等高档消费品也逐渐进入高收入城镇居民家庭。

市 年主要年份国民经济主要经济指标详见表。

年市财贸 经济主要指标完成情况见表。

表市