除销售税费后 与总投资相等的状态。分析如下 在项目开发成本及销售价格等其它条件不变的情况，净销售收入 总投资达到盈亏平衡净销售收入 总 投资，得出，销售率，此时盈 亏平衡。 在项目开发成本和销售面积等其他条件不变的情况下，净销售收 入总投资达到盈亏平衡净销售收入 总投资，得出元，此时盈亏平衡。 项目敏感性分析 我们对销售收入工程成本土地成本变化进行敏感性分析测算。 基销售收入变 化土地成本 项目 方 案 本变 化工程 成本变化 内部收 益 率 财务净 现 值 万元下半年，各年价格定位元沿街商业和地下商 业部分年下半年进入销售期，截止至年下半年。其中沿 街商业各年售价为元，地下商业各年售价元。 资金来源与运用分析 根据委托方提供的资料，对项项目的正常销售情况及本项目的实际情况，确定 预计销售进度，计算各时期的销售回款金额。 项目总体销售计划为年下半年正式进入项目的销售期，销 售期至年下半年公寓部分年下半年进入销售期，截至 到年所得税测算 根据相关规定，开发项目位于县级市城区及郊区的，不得低 于，按税后净利润的预缴所得税。 本项目预缴所得税按照销售收入的计取，合计 为万元。项目销售回款计划 根据新沂市住宅 土地增值税结合各地房地产开发实务，各城市土地增值税的预 征比例大多在，本项目住宅预征比例为销售收入的，商业 按计取 本项目项目销售税金及附加合计为万元。 企业预缴街商业销售收入为万元地下商业可售 面积为，采用市场比较法确定项目商业入市均价为元 ，预计销售收入为万元。 销售税金及附加测算 营业税及附加销售收入的，印花税销售收入 的宅总建筑面积为万，经过计算 项目公寓部分销售收入为万元。 商业部分 项目商业分为沿街和地下两部分，其中沿街商业总建筑面积 为万，采用市场比较法确定项目商业入市均价为元 ，经过计算沿收入测定 物业销售收入估算 项目销售收入测算 住宅部分通过市调，采用市场比较法确定项目公寓产品入市均价 为元，由于项目体量较小，为降低项目开发风险，销售 期内均价不考虑增幅。项目住。经济测算时，本项目建设周期从年下 半年取得项目地块开始，年下半年，滚动开发。年下半年 正式进入项目的销售期，销售期至年下半年。对项目的经济 测算期，从年下半年至年下半年为止。 销售及经营自有资 金 银行融 资 销售收入再投 入 总投 资 投资使用计划 根据企业提供的资料，结合项目开发实际付款情况和工程进度合 理计划资金投入量测算 管理费用 开发建设成本 说 明 资金筹措 项目投资的资金来源包括自有资金银行融资及销售回款。项目 总投资为万元，各项资金来源金额见下表序号项目资金万 元比例 工程量楼面价格 工程投资 土地款 前期费用及行政性规费 工程建造成本 室外配套工程建 设费 供水工程 供电工程 热 力 自营商业装修 不可预见费 营销费用 财务费用设塔楼部分万。 投资估算与资金筹措 项目总投资估算 根据测算，项目的总投资为万元含地价详见下表 总地上建筑面积 综合容积率暂按 序 号 工程费用名称总金额程计划说明根据项目开发规模区域市场发展市场 承接力委托方预计的开工时间等综合分析，我们确定本项目施工总 进度计划如下 总体项目建设期为年，年建设地下部分万，年 建设裙楼万，年建下停车场。项目发展设想评估意见新沂商业形态有更新换代的需求，具 有市场发展空间，本项目商业的发展设想反应出项目市场定位明确， 项目商业具有良好的市场前景。 项目开发建设进度安排 有关工 展示等方面进行规划布局 主体地块分为地上和地下两部分，地上建设购物中心酒店 公寓及商铺，地下建设大卖场及地下停车场。 广场地块地上作为市民休闲娱乐的绿地广场，地下建商业街区 及地地上为休闲广场 地下层为万时尚商业街区 地下二层为万大型停车场 形态定位休闲广场地下商业街区 项目发展设想评估意见 项目发展设想项目结合地块商业价值建筑设计商业文化 广场部分 业态定位 地下为产权商铺，以品牌零售为主的 地上为休闲广场，将按照新沂政府标准打造成高品质的城市 绿地广场，并承担市民休闲健身娱乐功能。 规模定位 地 广场部分 业态定位 地下为产权商铺，以品牌零售为主的 地上为休闲广场，将按照新沂政府标准打造成高品质的城市 绿地广场，并承担市民休闲健身娱乐功能。 规模定位 地上为休闲广场 地下层为万时尚商业街区 地下二层为万大型停车场 形态定位休闲广场地下商业街区 项目发展设想评估意见 项目发展设想项目结合地块商业价值建筑设计商业文化 展示等方面进行规划布局 主体地块分为地上和地下两部分，地上建设购物中心酒店 公寓及商铺，地下建设大卖场及地下停车场。 广场地块地上作为市民休闲娱乐的绿地广场，地下建商业街区 及地下停车场。项目发展设想评估意见新沂商业形态有更新换代的需求，具 有市场发展空间，本项目商业的发展设想反应出项目市场定位明确， 项目商业具有良好的市场前景。 项目开发建设进度安排 有关工程计划说明根据项目开发规模区域市场发展市场 承接力委托方预计的开工时间等综合分析，我们确定本项目施工总 进度计划如下 总体项目建设期为年，年建设地下部分万，年 建设裙楼万，年建设塔楼部分万。 投资估算与资金筹措 项目总投资估算 根据测算，项目的总投资为万元含地价详见下表 总地上建筑面积 综合容积率暂按 序 号 工程费用名称总金额工程量楼面价格 工程投资 土地款 前期费用及行政性规费 工程建造成本 室外配套工程建 设费 供水工程 供电工程 热 力 自营商业装修 不可预见费 营销费用 财务费用 管理费用 开发建设成本 说 明 资金筹措 项目投资的资金来源包括自有资金银行融资及销售回款。项目 总投资为万元，各项资金来源金额见下表序号项目资金万 元比例 自有资 金 银行融 资 销售收入再投 入 总投 资 投资使用计划 根据企业提供的资料，结合项目开发实际付款情况和工程进度合 理计划资金投入量测算。经济测算时，本项目建设周期从年下 半年取得项目地块开始，年下半年，滚动开发。年下半年 正式进入项目的销售期，销售期至年下半年。对项目的经济 测算期，从年下半年至年下半年为止。 销售及经营收入测定 物业销售收入估算 项目销售收入测算 住宅部分通过市调，采用市场比较法确定项目公寓产品入市均价 为元，由于项目体量较小，为降低项目开发风险，销售 期内均价不考虑增幅。项目住宅总建筑面积为万，经过计算 项目公寓部分销售收入为万元。 商业部分 项目商业分为沿街和地下两部分，其中沿街商业总建筑面积 为万，采用市场比较法确定项目商业入市均价为元 ，经过计算沿街商业销售收入为万元地下商业可售 面积为，采用市场比较法确定项目商业入市均价为元 ，预计销售收入为万元。 销售税金及附加测算 营业税及附加销售收入的，印花税销售收入 的 土地增值税结合各地房地产开发实务，各城市土地增值税的预 征比例大多在，本项目住宅预征比例为销售收入的，商业 按计取 本项目项目销售税金及附加合计为万元。 企业预缴所得税测算 根据相关规定，开发项目位于县级市城区及郊区的，不得低 于，按税后净利润的预缴所得税。 本项目预缴所得税按照销售收入的计取，合计 为万元。项目销售回款计划 根据新沂市住宅项目的正常销售情况及本项目的实际情况，确定 预计销售进度，计算各时期的销售回款金额。 项目总体销售计划为年下半年正式进入项目的销售期，销 售期至年下半年公寓部分年下半年进入销售期，截至 到年下半年，各年价格定位元沿街商业和地下商 业部分年下半年进入销售期，截止至年下半年。其中沿 街商业各年售价为元，地下商业各年售价元。 资金来源与运用分析 根据委托方提供的资料，对项目的投资及资金筹措计划进行分析。 经测算各项资金来源如下 项目年投入资金万元，其中融资贷款万元 企业自有资金万元 年上半年需投入资金万元，来自于于银行贷款 年下半年以后无需投入资金 年下半年至年下半年项目竣工需投入资金万 元，全部来自于销售回款。 销售利润 经测算项目销售收入为万元，经营成本 为万元，税前销售利润总额为万元。 财务与敏感性分析赢利能力分析 经测算，总投资为万元，开发期为年，投资回收期 为年，未考虑持有物业收益的条件下，税前利润为万元， 税前成本利润率。 项目不确定性分析 项目盈亏平衡分析 项目盈亏平衡点临界点，是指项目销售收入扣除销售税费后 与总投资相等的状态。分析如下 在项目开发成本及销售价格等其它条件不变的情况，净销售收入 总投资达到盈亏平衡净销售收入 总 投资，得出，销售率，此时盈 亏平衡。 在项目开发成本和销售面积等其他条件不变的情况下，净销售收 入总投资达到盈亏平衡净销售收入 总