海西州天俊县藏式商业一条街建设项目投资计划书.doc_中文版高速下载

原有市场 本项目的建设是为了构建具有购物休闲和文化性消费娱乐 旅游观光餐饮美食等功能于体配套完善的现代化商业综合体系 和商业模式，完善商业服务功能，提升城市形象。

劣势 商业氛围不浓 天俊县内缺乏高档的购物中心和商品经营，商业配套设施落后，商 业购物环境普遍较差，有停车场和休息娱乐功能的购物场所少。

该区域 的商业氛围还没有营造起来，些原有的业主可能会持观望态度，不会 进行商铺的购买或者是租赁，这将大大的影响项目的正常运营。

资金用量大 本项目整体规模较大，前期工作当中涉及城中村拆迁改造，根据政 府相关规定，用于城中村安置补偿资金需足额存入指定银行账户，因而 导致本项目前期建设资金占用量大，这将对开发商自有资金投入量要求 较高，带来较大的资金压力。

离城区对该区域商铺价格的可接受程度较小。

但随着项目周边配套设施的建设及商业氛 围的日渐成熟，本项目的销售价格具有较大的提升空间。

付款方式 按揭贷款次性付款 多数商户认为次性付款方式经营，对商铺的销售价格并没有明确认识， 因此对商铺价格心理承受价位不高另方面，项目周边目前商业氛围并未成熟， 部分被调查者对本项目未来的投资潜力持怀疑态度。

因此，就目前而言，部分投资 者元万元万元以上 商铺可承受的最高单价集中在元，比例达到可承受 的总价在万元以下的比例高达。

这种调查结果出现的原因包括两个方面 方面，接受调研的商户多以租赁的应结合商户经营产品类型的特点进行设计，建议商铺 主力户型面积确定在。

商铺的最高单价和总价 单价 以上 总价 万元以下万元万元万 以下以上 考虑到经营产品类型的不同，不同的商户在面积需求上有定差异，其中，需 求面积在平方米的被调查者最多，占到了其次是平方米， 占到了总数的，因此， 希望商铺具有的功能 产品展示及销售仓储办公及商务洽谈居住 调查结果显示，绝大多数被调查者希望商铺的功能以产品展示及销售为主，以 仓储和办公及商务洽谈为辅。

商铺面积商铺这种商铺类型，其中选择办公楼和 住宅底商的被调查者分别占到和，可见部分被调查者除了希望商铺 具有产品展示及销售的功能，同时还希望能够方便其居住及办公，以满足日常生活 和业务洽谈的需要。

席位商铺底商商铺相结合，达到有效利用空间和提高市场档次的目的另 方面通过功能分区的形式将不同的产品类型进行区分。

商业街商铺 办公楼底商住宅底商 经统计，有的被调查者接受底商昭示性，建材家居的经营者多青睐于商业街商 铺，也有部分被调查者显示出对底商商铺和商场内席位商铺的偏好。

因此，在本项 目的规划设计中方面要充分考虑不同的建材家居产品的特点，将商业街商铺与商 场内问卷调查与面谈调查相配合的形式，进行抽样调查。

通过汇总调查问卷，得出了以下市场调研结论 商铺类型 商业街商铺底商商铺社区商铺商场内席位商铺 由于商业街形式具有良好的产品标客户的购买意向和购买能力，从而确定该项目的市场定 位。

调查的内容有客户购买商铺的意愿商铺类型需求的面积需求 单价及总价期望的配套设施等问题调查以大明宫建材家居市场内的 商户为主，采用观光餐饮美食等功能 于体配套完善的现代化商业综合体系和商业模式，完善商业服务 功能，提升城市形象。

市场需求分析 为了了解市场需求现状进行了针对现天俊县的商户商户市场调查， 意图了解目足。

传统的低端商业模式导致 商业竞争激烈，高端消费群体外流，市场消费替能不能得到有效释放， 商圈辐射能力受限。

商业配套与旅游城市的整体形象不相称，急需构 建具有购物休闲和文化性消费娱乐旅游底商临街商铺社区小卖店 成主流业态和消费模式。

缺乏真正的购物中心 天俊县商业市场不缺乏大型购物中心，但缺少真正意义上的现代 化多功能的大型购物中心。

结论商圈效应明显，项目效应不动用品体育场北社区型 商业购物环境普遍较差，有停车场和休息娱乐功能的购物场所少。

商业形态分析 商业业态档次较低，整体品位不高，高档次的大型购物中心凤毛 麟角，且未形成主流消费模式，商住楼饮娱乐专业街餐饮娱乐东二环区域型 康复路服装专业街服装日用品康复路社区型 古玩民俗商品专业街古玩旅游商品八仙庵社区型 建材专业街建筑材料家装材料太华路社区型 体育用品专业街体育服装运街服装布匹床上用品家居装饰用品文艺路区域型 精品购物步行街服装鞋帽皮具骡马市区域型 纸制品专业街各类纸品后宰门区域型 电子科技专业街电脑电脑配件打印机等电子产品兴庆路区域型 餐饮街服装布匹床上用品家居装饰用品文艺路区域型 精品购物步行街服装鞋帽皮具骡马市区域型 纸制品专业街各类纸品后宰门区域型 电子科技专业街电脑电脑配件打印机等电子产品兴庆路区域型 餐饮娱乐专业街餐饮娱乐东二环区域型 康复路服装专业街服装日用品康复路社区型 古玩民俗商品专业街古玩旅游商品八仙庵社区型 建材专业街建筑材料家装材料太华路社区型 体育用品专业街体育服装运动用品体育场北社区型 商业购物环境普遍较差，有停车场和休息娱乐功能的购物场所少。

商业形态分析 商业业态档次较低，整体品位不高，高档次的大型购物中心凤毛 麟角，且未形成主流消费模式，商住楼底商临街商铺社区小卖店 成主流业态和消费模式。

缺乏真正的购物中心 天俊县商业市场不缺乏大型购物中心，但缺少真正意义上的现代 化多功能的大型购物中心。

结论商圈效应明显，项目效应不足。

传统的低端商业模式导致 商业竞争激烈，高端消费群体外流，市场消费替能不能得到有效释放， 商圈辐射能力受限。

商业配套与旅游城市的整体形象不相称，急需构 建具有购物休闲和文化性消费娱乐旅游观光餐饮美食等功能 于体配套完善的现代化商业综合体系和商业模式，完善商业服务 功能，提升城市形象。

市场需求分析 为了了解市场需求现状进行了针对现天俊县的商户商户市场调查， 意图了解目标客户的购买意向和购买能力，从而确定该项目的市场定 位。

调查的内容有客户购买商铺的意愿商铺类型需求的面积需求 单价及总价期望的配套设施等问题调查以大明宫建材家居市场内的 商户为主，采用问卷调查与面谈调查相配合的形式，进行抽样调查。

通过汇总调查问卷，得出了以下市场调研结论 商铺类型 商业街商铺底商商铺社区商铺商场内席位商铺 由于商业街形式具有良好的产品昭示性，建材家居的经营者多青睐于商业街商 铺，也有部分被调查者显示出对底商商铺和商场内席位商铺的偏好。

因此，在本项 目的规划设计中方面要充分考虑不同的建材家居产品的特点，将商业街商铺与商 场内席位商铺底商商铺相结合，达到有效利用空间和提高市场档次的目的另 方面通过功能分区的形式将不同的产品类型进行区分。

商业街商铺 办公楼底商住宅底商 经统计，有的被调查者接受底商商铺这种商铺类型，其中选择办公楼和 住宅底商的被调查者分别占到和，可见部分被调查者除了希望商铺 具有产品展示及销售的功能，同时还希望能够方便其居住及办公，以满足日常生活 和业务洽谈的需要。

希望商铺具有的功能 产品展示及销售仓储办公及商务洽谈居住 调查结果显示，绝大多数被调查者希望商铺的功能以产品展示及销售为主，以 仓储和办公及商务洽谈为辅。

商铺面积 以下以上 考虑到经营产品类型的不同，不同的商户在面积需求上有定差异，其中，需 求面积在平方米的被调查者最多，占到了其次是平方米， 占到了总数的，因此，应结合商户经营产品类型的特点进行设计，建议商铺 主力户型面积确定在。

商铺的最高单价和总价 单价 以上 总价 万元以下万元万元万元万元万元以上 商铺可承受的最高单价集中在元，比例达到可承受 的总价在万元以下的比例高达。

这种调查结果出现的原因包括两个方面 方面，接受调研的商户多以租赁的方式经营，对商铺的销售价格并没有明确认识， 因此对商铺价格心理承受价位不高另方面，项目周边目前商业氛围并未成熟， 部分被调查者对本项目未来的投资潜力持怀疑态度。

因此，就目前而言，部分投资 者对该区域商铺价格的可接受程度较小。

但随着项目周边配套设施的建设及商业氛 围的日渐成熟，本项目的销售价格具有较大的提升空间。

付款方式 按揭贷款次性付款 多数商户认为次性付款对其现金影响流较大，因此更愿意以分期付款的方式 购买商铺。

因此，开发商应积极为商户提供金融服务，帮助商户解决贷款难的问题， 以加快项目的销售和资金回流。

商铺周边的配套设施 金融 机构酒店餐饮 休闲娱 乐场所超市便利店 物流 中心 服饰 广场其他 其中对酒店的具体需求 快捷酒店三星级酒店四星级及以上酒店 对餐饮的具体需求 快餐特色小吃中档饭店高档饭店 对休闲娱乐场所的具体需求 洗浴中心康乐中心美容美发健身中心 数据显示，商户对餐饮金融机构休闲娱乐场所超市物流中心和酒店需 求较大，达到以上。

其中餐饮的需求主要集中在快餐特色小吃和中档饭店 酒店则偏向于快捷式和三星级酒店休闲娱乐设施则更偏好健身中心和洗浴中心等 能够满足日常生活需求的配套。

因此，本项目的配套设施，不仅要求能够满足商户 的日常生活工作的需要，同时要利用本项目的区位优势吸引周边客流，烘托人气， 从而增加项目的商业氛围，提高项目的增值潜力。

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