规划显示，荥阳市城区规模扩张的意图明显，城市框 架将快速拉大，城区人口规模将迅速增加。 城市规划区范围荥阳市行政辖区，总面积平方公里。城市规划区范围为 西起上街区界，东至郑州市区界，北界连霍高速，南至规划郑洛快速通道以村界为准， 总面积约平方公里。中心城区规划范围西起荥密路，东至西南绕城高速公路，北 界上高路，南至郑西高速客运铁路专线，规划建设用地面积平方公里。年， 荥阳市中心城区城市建设用地，人均建设用地，中心城区城市人口万 人。年中心城区城市建设用地，人均建设用地，中心城区城市人口 万人。 年 年 年 年 建成区面积城区人口万人 镇体系空间布局结构以依托三个经济区的三个城镇组团为基础，结合主干道路交 通系统，形成以三条城镇发展轴线为骨架的网络型城镇空的公园游园等，也没有 良好的自然景观，但南水北调工程距离本项目不远。 规划情况近期两三年内，郑州与荥阳体化的建设影响不到本项目，豫龙镇 的规划建设重点在绕城高速的西侧。 大市政配套 基本无噪声污染。 污染情况无化工厂河流湖泊污染等。 危险源情况项目东侧有多条高压线路电线，无放射性易燃易爆物品生 产或仓储基地等。 周边景观周围为农田和花木园艺种植基地，无规划农田 绕城高速入口 项目周边环境 治安情况地块南侧为河南武警总队支队，周边为农村村庄，农村居民总体 素质不高，治安情况般。 空气状况周围无污染源，空气质量良好。 噪声情况城 高 速 乡 村 道 路 郑上路收费站 国营荥阳农牧场 亩 加油站 乡 村 道 路 乡村道路 正在收购中 亩 河南武警总 队支队 西气东输天然 气门站 道 路 郑上路收费站 国营荥阳农牧场 亩 加油站 乡 村 道 路 乡村道路 正在收购中 亩 河南武警总 队支队 西气东输天然 气门站 农田 绕城高速入口 绕 管理局 周边自然资源基本农田 目前地块位置非常偏僻，基本相当于农业耕地，周边配套设施十分欠缺， 如果完善项目配套，总体开发成本将有所提高。 周边配套分布图绕 城 高 速 乡 村 间道路，距郑上路有米左右 教育无 商服无 医疗医院 公建设施加油站西气东输郑州天然气门站收费站将拆除 宾馆酒店餐饮娱乐等无 金融机构无 行政企事业单位河南武警总队支队高速公路本地块出入不方便，如果选址在此必须扩建出入道路。 公交线路郑上路上有路路公交线路和郑州到荥阳的大巴等。 交通规划地块周边有三条规划道路。 项目周边配套 配套明细 交通地块四周为乡 队支队 西气东输天然 气门站 农田 绕城高速入口 地块周边环境项目周边交通系统 出行便利度地块距郑上路约米，地块周边均为乡村道路，道路窄且部分已 损坏不平整，总体看 气门站 农田 绕城高速入口 绕 城 高 速 乡 村 道 路 郑上路收费站 国营荥阳农牧场 亩 加油站 乡 村 道 路 乡村道路 正在收购中 亩 河南武警总。 绕 城 高 速 乡 村 道 路 郑上路收费站 国营荥阳农牧场 亩 加油站 乡 村 道 路 乡村道路 正在收购中 亩 河南武警总 队支队 西气东输天然 气东输天然 气门站 农田 绕城高速入口 地形地貌图 地块内基本平整，有条凸起的土丘。 交通状况示意图 周边交通不便，离郑上路最近距离约米，目前只有通过乡间道路通往郑上路 绕城高速入口 绕 城 高 速 乡 村 道 路 郑上路收费站 国营荥阳农牧场 亩 加油站 乡 村 道 路 乡村道路 正在收购中 亩 河南武警总 队支队 西高 速 乡 村 道 路 郑上路收费站 国营荥阳农牧场 亩 加油站 乡 村 道 路 乡村道路 正在收购中 亩 河南武警总 队支队 西气东输天然 气门站 农田 基本农田。 地势情况地块基本平坦局部有小丘陵。内部主要是绿化用树种植基地和农牧 场，有少量层建筑物。 地块完整性 地块总计亩，地块基本方正。 宗地区位图绕 城 商品房对周边产业带相关工作管理经营人员以及周边 乡村居民销售。 第二部分项目性质界定 项目解析 地块现状 用地规模亩 宗地四至项目东面邻乡村级道路，北侧南侧西侧为施匮乏，荥 政储号亩国营荥阳农牧场地块已经收回到荥政储荥政储， 拿地的现实性较强。 受地块地段和配套的限制，项目适合开发中档房地产项目，主要用于郑煤集团 户职工的安置，剩余部分作为商施匮乏，荥 政储号亩国营荥阳农牧场地块已经收回到荥政储荥政储， 拿地的现实性较强。 受地块地段和配套的限制，项目适合开发中档房地产项目，主要用于郑煤集团 户职工的安置，剩余部分作为商品房对周边产业带相关工作管理经营人员以及周边 乡村居民销售。 第二部分项目性质界定 项目解析 地块现状 用地规模亩 宗地四至项目东面邻乡村级道路，北侧南侧西侧为基本农田。 地势情况地块基本平坦局部有小丘陵。内部主要是绿化用树种植基地和农牧 场，有少量层建筑物。 地块完整性 地块总计亩，地块基本方正。 宗地区位图绕 城 高 速 乡 村 道 路 郑上路收费站 国营荥阳农牧场 亩 加油站 乡 村 道 路 乡村道路 正在收购中 亩 河南武警总 队支队 西气东输天然 气门站 农田 绕城高速入口 绕 城 高 速 乡 村 道 路 郑上路收费站 国营荥阳农牧场 亩 加油站 乡 村 道 路 乡村道路 正在收购中 亩 河南武警总 队支队 西气东输天然 气门站 农田 绕城高速入口 地形地貌图 地块内基本平整，有条凸起的土丘。 交通状况示意图 周边交通不便，离郑上路最近距离约米，目前只有通过乡间道路通往郑上路。 绕 城 高 速 乡 村 道 路 郑上路收费站 国营荥阳农牧场 亩 加油站 乡 村 道 路 乡村道路 正在收购中 亩 河南武警总 队支队 西气东输天然 气门站 农田 绕城高速入口 绕 城 高 速 乡 村 道 路 郑上路收费站 国营荥阳农牧场 亩 加油站 乡 村 道 路 乡村道路 正在收购中 亩 河南武警总 队支队 西气东输天然 气门站 农田 绕城高速入口 地块周边环境项目周边交通系统 出行便利度地块距郑上路约米，地块周边均为乡村道路，道路窄且部分已 损坏不平整，总体看本地块出入不方便，如果选址在此必须扩建出入道路。 公交线路郑上路上有路路公交线路和郑州到荥阳的大巴等。 交通规划地块周边有三条规划道路。 项目周边配套 配套明细 交通地块四周为乡间道路，距郑上路有米左右 教育无 商服无 医疗医院 公建设施加油站西气东输郑州天然气门站收费站将拆除 宾馆酒店餐饮娱乐等无 金融机构无 行政企事业单位河南武警总队支队高速公路管理局 周边自然资源基本农田 目前地块位置非常偏僻，基本相当于农业耕地，周边配套设施十分欠缺， 如果完善项目配套，总体开发成本将有所提高。 周边配套分布图绕 城 高 速 乡 村 道 路 郑上路收费站 国营荥阳农牧场 亩 加油站 乡 村 道 路 乡村道路 正在收购中 亩 河南武警总 队支队 西气东输天然 气门站 农田 绕城高速入口 绕 城 高 速 乡 村 道 路 郑上路收费站 国营荥阳农牧场 亩 加油站 乡 村 道 路 乡村道路 正在收购中 亩 河南武警总 队支队 西气东输天然 气门站 农田 绕城高速入口 项目周边环境 治安情况地块南侧为河南武警总队支队，周边为农村村庄，农村居民总体 素质不高，治安情况般。 空气状况周围无污染源，空气质量良好。 噪声情况基本无噪声污染。 污染情况无化工厂河流湖泊污染等。 危险源情况项目东侧有多条高压线路电线，无放射性易燃易爆物品生 产或仓储基地等。 周边景观周围为农田和花木园艺种植基地，无规划的公园游园等，也没有 良好的自然景观，但南水北调工程距离本项目不远。 规划情况近期两三年内，郑州与荥阳体化的建设影响不到本项目，豫龙镇 的规划建设重点在绕城高速的西侧。 大市政配套 道路现状及规划发展 现有道路郑上路，项目出入的主要道路，双向六车道。 规划改造道路由郑上路到达项目地的乡村道路，项目的主要出入道路，约 米，还有项目四周的规划道路，建设时间和建设单位未定。 燃气西气东输郑州天然气门站距离本项目约米，天然气接入便利另外中石化燃气管道从项目东侧通过，如果留置接入口，本项目天然气的接入将 比较便利。 二项目分析 分析项目的优劣势，是对于制定项目的定位和开发战略的基础，通过分析项目的优 劣势和机会威胁，寻找市场机会，利用优势，规避威胁和风险，全面减少项目的劣势影 响。 项目分析 优势 地块距离郑煤集团总部新办公地址较近，便于职工上下班 距离郑州荥阳均比较近，沿郑上路进入郑州市区荥阳市区均比较方便 方便 劣势 周边医疗教育商业欠缺，周边几乎没有相关的日常生活配套设施 位于城市偏远区域，绕城高速路的