北京立水桥项目市场立项投资计划报告书.doc_中文版高速下载

对于房地产开发商而言，重点关注的是区县分解指标和经营用地指标，通 过统计比较，朝阳海淀通州顺义大兴五个区县所 占比例较高，分别在左右。

年北京市供地计划特点分析 住宅和商服用地减少，经济适用房反增。

今年计划住宅商品房用地供应量 为公顷，比去年减少公顷，商服用地也由公顷减少到公顷。

而经济适用房供应量为公顷，比去年增加公顷。

供地郊区化明显。

根据北京城市总体规划北京市土 地利用总体规划，年土地供应计划指标中，远郊个区 县指标约占，向顺义通州大兴及亦庄重点倾斜。

供地郊区化趋势成 为必然。

鼓励经济适用房等普通住宅建设，限制高档项目用地。

计划确保竣 工万平方米经济适用房所需的用地供应，明确了新经济适用房限定供地 范围鼓励南城四环外轨道交通沿线建设经济适用住房东西北四环 路内上的大型仓储式商场只能布局在三环路以外的商业中心。

新发 展平方米以上的大型超市包括大型仓储式商场，与相邻大型超市 之间的距离不得小于米。

二环路以内近期不再新发展大型百货店。

相对于亚洲的为了控制商场和超市的数量和规模，避免北京出现商业过剩的局面， 政府提出了些措施，包括营业面积万平方米以上的大型商场，只 能布局在市级商业中心和规划的大型多功能购物中心内。

营业面积万 平方米以总规模控制在 万平方米马甸地区将建立个商业区来服务周边居民，商业区的营业 面积在万万平方米之间大钟寺与双榆树地区商业将共同组成新 型现代化商业中心，营业面积总规模在万平方米左右。

四环路及五环路以 外的周边地区。

未来商业区主要集中在前门崇文门地区中央商务区 中关村科技园以及四环和五环地区。

王府井商业中心主体部分营业面积 总规模控制在万平方米左右西单商业中心营业面积购物设施和购物街，例如华贸中心水世界商城 万柳购物中心中关村国际商城中关村广场金融街四季天地西环 广场郦城等等，面积在万平方米之间。

另外，北京市商业发展的重点将转移到三环路业新供应量主要集中在中央商务区中关村地区 金融街地区以及部分大型住宅小区内，越来越多的商业面积集中在含有 写字楼公寓和酒店的综合项目，尤其在中央商务区和中关村地区。

北 京未来将出现些大型公寓为。

服务式公寓项目，如雅诗阁国贸公寓嘉里中心万国公寓东 湖公寓都保持较高的入住率和租金水平，租金平稳，均保持在美 元平方米月。

商铺市场竞争激烈 年北京市商莱蒙湖别墅的些户型均 有客户待租，租金保持平稳。

此外，枫叶园香江花园四期的些户型 在经过装修升级后租金会出现上调高档公寓项目，如位于东方广场的 汇贤豪庭，月开始租赁，入住率达到，万国商的专业水平有所提高的影响， 高级住宅的产品品质也会更好。

目前，新的别墅项目还没有对别墅市场产生大的影响。

些在租赁 市场表现活跃的项目主要情况如下 较受租户欢迎的别墅项目，如香江花园重新装修，更换家具 电器等措施来增加竞争力。

年北京市场高级住宅的供应量在套左右，市场总体需求 量比年有所上升，但受新增供应量增加的影响，市场的租赁价格将 与年持平或有缓慢的下降，受开发北京别墅租赁市场竞争 更加激烈。

新项目逐渐增多，不但对市场平均租金产生冲击，更对落成 较早的项目造成压力。

在此情况下，发展商多采取降低租金的方式刺激 市场需求，而有些小业主更是采取对所持物业进行年北京优质写字楼市场已开始进入供应高峰期，市场需求也将同时上升， 但幅度相对较小，租金小幅度走低，但不同区域不同项目表现差异较大。

高级住宅供应量增大 随着年北京高级别墅进入落成高峰期，生定的影响。

中关村及亚运村预计也有万平方米写字楼面积供应，虽然该地区 市场供应开始放缓，但由于年该地区供应量较大，在年时基 本是处于消化存量的阶段，市场将继续承受定压力。

综上所述， 的金融街地区也进入了落成高峰期。

年该地区有个项目 竣工，落成面积达万平方米，但该地区的市场供应和需求直以来对 北京优质写字楼市场的影响较小，这是由于金融街特殊的客户群所决定 的，但对市场仍将产的市场需求仍将对该地区优质写字楼市场 起到定的支撑。

同时，由于该地区优质写字楼平均空置率处在较低水 平，压力相对较小，所以，上述地区写字楼平均租金在年仍然保持 相对较为平稳的发展。

西部的供应在万平方米左右，这将也使年以来 北京东部区域优质写字楼市场供应不足的情况得到缓解。

与此同时，如 此大的供应集中在东部，且时间又相对集中，也使得该地区房地产市场 受到定程度的冲击，但旺盛 及写字楼的形象力。

因此商务氛围浓厚的成熟区域更受此类公司的青睐。

年北京有大约个优质写字楼项目落成，提供万平方米写字 楼面积，是历史上供应最大的年份。

其中，东二环和东三 环及周边区域的 及写字楼的形象力。

因此商务氛围浓厚的成熟区域更受此类公司的青睐。

年北京有大约个优质写字楼项目落成，提供万平方米写字 楼面积，是历史上供应最大的年份。

其中，东二环和东三 环及周边区域的供应在万平方米左右，这将也使年以来 北京东部区域优质写字楼市场供应不足的情况得到缓解。

与此同时，如 此大的供应集中在东部，且时间又相对集中，也使得该地区房地产市场 受到定程度的冲击，但旺盛的市场需求仍将对该地区优质写字楼市场 起到定的支撑。

同时，由于该地区优质写字楼平均空置率处在较低水 平，压力相对较小，所以，上述地区写字楼平均租金在年仍然保持 相对较为平稳的发展。

西部的金融街地区也进入了落成高峰期。

年该地区有个项目 竣工，落成面积达万平方米，但该地区的市场供应和需求直以来对 北京优质写字楼市场的影响较小，这是由于金融街特殊的客户群所决定 的，但对市场仍将产生定的影响。

中关村及亚运村预计也有万平方米写字楼面积供应，虽然该地区 市场供应开始放缓，但由于年该地区供应量较大，在年时基 本是处于消化存量的阶段，市场将继续承受定压力。

综上所述， 年北京优质写字楼市场已开始进入供应高峰期，市场需求也将同时上升， 但幅度相对较小，租金小幅度走低，但不同区域不同项目表现差异较大。

高级住宅供应量增大 随着年北京高级别墅进入落成高峰期，北京别墅租赁市场竞争 更加激烈。

新项目逐渐增多，不但对市场平均租金产生冲击，更对落成 较早的项目造成压力。

在此情况下，发展商多采取降低租金的方式刺激 市场需求，而有些小业主更是采取对所持物业进行重新装修，更换家具 电器等措施来增加竞争力。

年北京市场高级住宅的供应量在套左右，市场总体需求 量比年有所上升，但受新增供应量增加的影响，市场的租赁价格将 与年持平或有缓慢的下降，受开发商的专业水平有所提高的影响， 高级住宅的产品品质也会更好。

目前，新的别墅项目还没有对别墅市场产生大的影响。

些在租赁 市场表现活跃的项目主要情况如下 较受租户欢迎的别墅项目，如香江花园莱蒙湖别墅的些户型均 有客户待租，租金保持平稳。

此外，枫叶园香江花园四期的些户型 在经过装修升级后租金会出现上调高档公寓项目，如位于东方广场的 汇贤豪庭，月开始租赁，入住率达到，万国公寓为。

服务式公寓项目，如雅诗阁国贸公寓嘉里中心万国公寓东 湖公寓都保持较高的入住率和租金水平，租金平稳，均保持在美 元平方米月。

商铺市场竞争激烈 年北京市商业新供应量主要集中在中央商务区中关村地区 金融街地区以及部分大型住宅小区内，越来越多的商业面积集中在含有 写字楼公寓和酒店的综合项目，尤其在中央商务区和中关村地区。

北 京未来将出现些大型购物设施和购物街，例如华贸中心水世界商城 万柳购物中心中关村国际商城中关村广场金融街四季天地西环 广场郦城等等，面积在万平方米之间。

另外，北京市商业发展的重点将转移到三环路四环路及五环路以 外的周边地区。

未来商业区主要集中在前门崇文门地区中央商务区 中关村科技园以及四环和五环地区。

王府井商业中心主体部分营业面积 总规模控制在万平方米左右西单商业中心营业面积总规模控制在 万平方米马甸地区将建立个商业区来服务周边居民，商业区的营业 面积在万万平方米之间大钟寺与双榆树地区商业将共同组成新 型现代化商业中心，营业面积总规模在万平方米左右。

为了控制商场和超市的数量和规模，避免北京出现商业过剩的局面， 政府提出了些措施，包括营业面积万平方米以上的大型商场，只 能布局在市级商业中心和规划的大型多功能购物中心内。

营业面积万 平方米以上的大型仓储式商场只能布局在三环路以外的商业中心。

新发 展平方米以上的大型超市包括大型仓储式商场，与相邻大型超市 之间的距离不得小于米。

二环路以内近期不再新发展大型百货店。

相对于亚洲的香港新加坡马来西亚日本等地，北京的零售物 业市场不够成熟。

不过，从现在到年，优质零售物业的新增供应将接近万平方米，其中大部分集中在和中关村等热点区域。

但是， 如此大量的未来新增商业面积，可能仍难以满足众多亟待进入高档地段 的零售商的需求。

为了充分利用目前商铺面积供求之间的差距，确保与今年和年 入市新项目间的竞争优势，现有的些购物中心正试图提高其建筑外观 和零售租户的档次。

尤其是东方广场新东安，甚而国贸都在大张旗鼓 地实施重新定位战略。

另方面，家乐福也在对其在中国的家店进行 升级。

年北京有个项目落成，提供了约万平方米的优质零售商业 面积，需求方面，外资零售商的市场需求保持较为旺盛，尤其在大型市 场和便利店方面另