锦州中央广场改造项目立项投资计划报告书.doc_中文版高速下载

海锦大厦万元天地上层 凌河区洛 阳路三段 号 年建成，被宝地 集团整体收购改建成 住宅，年售完。

层为门市银行 证券教育培训等， 和平路手机 条街元天手机及配件 锦州市商业市场分析结论 根据商业分布及租金水平可以看出，锦州市商业主要集中在古塔区，大多分 布在中央大街的两侧。

主要百货商业租金为经营者与商器小家电 国美电器平方米元平米天家用电器小家电 专业市场 辽西小商品 批发市场 小百元 天，服装元 天，古玩 元天 服装小百古玩等 超市 面积 万平方米 地上层， 地下层 层商铺元 天 层零售餐饮层超 市，外场零售儿童乐园地下 层停车场 专项店 苏宁电器平方米元平米天家用电年签， 元天超市，外场零售餐饮 新玛特超市 面积约 平方 米地下 层 超市 千盛购物广 场超市 面积约 平方 米楼 超市，外场零售 城市生活广 场大商子市场 广厦电子市 场 层元 天层元 天 电脑及其他电子产品及配件 锦华电子市 场元天电子产品及配件 超市 大润发 面积万 平方米，地 上层 外场英特地上层 层元 天二层元 天三层 元天 层品牌男装精品店精品间 面积平米二层女装精 品店平米三层时 尚女装精品店平米 电层 休闲运动。

层电影院餐饮。

锦华 万平 方米地上 层 层元天 二层元天 三层元天 层副食。

二层服装鞋 运动装。

三层电子市场 层 层。

扣点服装， 化妆品，鞋类 ，家纺 层元 天 地下层超市。

层金子 珠宝化妆品手表眼镜鞋。

二层男装。

三层女装。

四。

三层女装。

四层男装 百货大楼 万平米 地上 层 层家电珠宝手表手机。

二层服装。

三层鞋包 新玛特购物 广场 万平方 米地下 层，地上三层时尚品牌女装。

四层 休闲运动。

五层手机电器 儿童服饰家居生活用品超市。

六层健身餐饮 中百 万平米 地上 层 层珠宝手表手机。

二层 鞋万 目前客户出租 平为万元每年 为赔钱状态。

地 上场 地活动扣点 地下层低端时尚衣服饰品 鞋。

层金子珠宝化妆 品手表眼镜鞋。

二层正 装。

商业租金水平分析 以下为古塔区商业市场租金水平调研结果 商业类型商业名称建筑规模租金情况经营业态 百货商场 千盛购物广 场 万平 米地下 层，地上 层 地下层 万示现代文化博物展示中心，新的城市公共活动节点。

从区域规划可以看出，政府力求将中央大街打造成为崭新的商务办公区域 现代式金融总部基地，集金融办公文化娱乐购物餐饮于体。

商圈内现代式购物体验核心区，集文化娱乐 购物餐饮于体的商业步行街 酒店公寓现代旅游酒店服务业的聚集区 商务办公高端商务办公区域 公寓办公现代高端居住社区及居住办公混合区 文化展未来中央大街核心区将分为七大区域如右图 交通枢纽位于铁路站前广场区域，以集散交通功能办公为主 商务办公以现代商务办公功能为主，依托于交通枢纽区 商业商贸为商业活动的主力区域，中央大街核心商圈 小商品批发市场 人民街小吃街 广厦电子市场 英特锦华购物广场 大润发超市 凌河区 新玛特超市 松山新区 家具建材市场 况及周边配套环境，参考太阳广场公寓推售价格， 在项目可研测算时，考虑未来价格上涨预期，按年涨幅计算，既住宅测 算销售均价定位元。

三商圈分析 锦州市商业分析 古塔区 中况及周边配套环境，参考太阳广场公寓推售价格， 在项目可研测算时，考虑未来价格上涨预期，按年涨幅计算，既住宅测 算销售均价定位元。

三商圈分析 锦州市商业分析 古塔区 中央大街核心商圈 小商品批发市场 人民街小吃街 广厦电子市场 英特锦华购物广场 大润发超市 凌河区 新玛特超市 松山新区 家具建材市场 未来中央大街核心区将分为七大区域如右图 交通枢纽位于铁路站前广场区域，以集散交通功能办公为主 商务办公以现代商务办公功能为主，依托于交通枢纽区 商业商贸为商业活动的主力区域，现代式购物体验核心区，集文化娱乐 购物餐饮于体的商业步行街 酒店公寓现代旅游酒店服务业的聚集区 商务办公高端商务办公区域 公寓办公现代高端居住社区及居住办公混合区 文化展示现代文化博物展示中心，新的城市公共活动节点。

从区域规划可以看出，政府力求将中央大街打造成为崭新的商务办公区域 现代式金融总部基地，集金融办公文化娱乐购物餐饮于体。

商圈内商业租金水平分析 以下为古塔区商业市场租金水平调研结果 商业类型商业名称建筑规模租金情况经营业态 百货商场 千盛购物广 场 万平 米地下 层，地上 层 地下层 万万 目前客户出租 平为万元每年 为赔钱状态。

地 上场 地活动扣点 地下层低端时尚衣服饰品 鞋。

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四层 休闲运动。

五层手机电器 儿童服饰家居生活用品超市。

六层健身餐饮 中百 万平米 地上 层 层珠宝手表手机。

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二层服装。

三层鞋包 新玛特购物 广场 万平方 米地下 层，地上 层 层。

扣点服装， 化妆品，鞋类 ，家纺 层元 天 地下层超市。

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二层男装。

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层电影院餐饮。

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二层服装鞋 运动装。

三层电子市场 英特地上层 层元 天二层元 天三层 元天 层品牌男装精品店精品间 面积平米二层女装精 品店平米三层时 尚女装精品店平米 电子市场 广厦电子市 场 层元 天层元 天 电脑及其他电子产品及配件 锦华电子市 场元天电子产品及配件 超市 大润发 面积万 平方米，地 上层 外场年签， 元天超市，外场零售餐饮 新玛特超市 面积约 平方 米地下 层 超市 千盛购物广 场超市 面积约 平方 米楼 超市，外场零售 城市生活广 场大商超市 面积 万平方米 地上层， 地下层 层商铺元 天 层零售餐饮层超 市，外场零售儿童乐园地下 层停车场 专项店 苏宁电器平方米元平米天家用电器小家电 国美电器平方米元平米天家用电器小家电 专业市场 辽西小商品 批发市场 小百元 天，服装元 天，古玩 元天 服装小百古玩等 和平路手机 条街元天手机及配件 锦州市商业市场分析结论 根据商业分布及租金水平可以看出，锦州市商业主要集中在古塔区，大多分 布在中央大街的两侧。

主要百货商业租金为经营者与商场以扣点形式进行分配，锦华与英特等 中低档商场为对外租售，并均设有招商办公室进行招商。

这主要由于商场定位及 管理体制的不同，主要百货商场招商是针对知名品牌进行，审查较为严格，如果 品牌经营不善，商家可将该品牌进行清退，而低档商场定位为低端，无品牌而言， 品牌经营好坏与商场无关，商场经营风险小。

电子市场主要有广厦及辽西两个电子市场。

但广厦电子市场的现经营状 况及租金水平要好于辽西电子市场。

原因主要有以下几个方面 辽西电子市场体量小，层侧经营业态零散，无品牌电子，无法形 成集聚氛围本电子市场面对广厦电子出口处未开设通往电子市场的开口， 是李宁专卖店，客户进入电子市场需绕道正门后再上至层，相对便捷程度 不足 广厦电子是锦州最早开设的专业电子市场，人们已对广厦电子市场认可， 形成购物习惯。

几个超市相比，大润发体量较大，经营品类较为齐全，经营状况及利润 水平最高 些以批发为主，零售为辅的专业市场，可对项目周边主要商业街针对 人群进行补充。

项目周边商业街主要以洗涤用品广告五金机电等为主，这些 商业街铺临街大部分将会进行回迁安置，这会对未来商业氛围营造方面存在定 的弊端，因此，在本项目商业建立时要充分考虑项目内部交通动线的引力及特点。

结论因此，要建立新的商业模式对现有商业有所升级，并在情景上有所 差异，具有定的市场竞争优势，在现代写字楼市场分析 锦州市写字楼主要集中在锦州核心商圈及城市主干道，大多分布在中央大 街解放路市府路等地段，多数写字楼内为各大银行总部基地。

写字楼市场 中融国际信息产业大厦 天宇商务大厦 喜来登酒店层 凯旋大厦 海锦大厦 序号名称现状具体情况 喜来登酒店层使用中锦州银行