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结论在此类酒店式公寓不是很多，市场仅有几家能提供此类产品，这些项 目都取得了良好的销售业绩。

酒店式公寓的投资性决定了在市场具有特殊的生 存空间，总价不高，降低了 松江和松江新城松江大学城松江国家级出口加工区松江高科技园区等重点 项目。

而批发市场针对松江以及辐射苏浙周边地区的优势似乎还没有本项目的优 越。

另外，砖桥市场主要经营低档的生活用品，缺少高档商品的品类，客户主要 是当地居民和郊县的小批发商。

经销的货源渠道主要来自义乌等地的批发商，资 金和商品品种有限。

松江的批发市场问题的分析 定位不明运营管理缺乏特色 松江的批发市场普遍存在定位不明确缺乏经营特色运营管理非系统化等特点， 贸易环境杂乱仓储物流设施缺 新松江 路 号 单身公寓 酒店公寓 至售完 售完 松云水苑 谷阳路 文翔路 单身公寓 蓝桥公寓文诚路单身公寓百分之六十以上。

而开元地中海泰晤士小镇销售比较早的 几乎是百分之百。

名称 占地 建面 位置 类型 套数面积 平米 售价 元平 米 销售率 开元地中 海供不应求的。

上海市内的大量的工 薪人员受购买力局限，只好到郊区寻找这种房子居住，轻轨开通后，这样的需求 者会随之而来，目前松江市内的几处公寓开元地中海松云水苑泰晤士小 镇湖畔天地等都是公寓市场情况 调查显示，松江的公寓物业市场对比住宅来说是比较受欢迎的，已经交付入 住和正在销售的都比较旺势，因小户型总价低又有厨房卫生间甚至阳台的物业倍 受年轻人和外来人口的欢迎。

市场显示几乎是星级酒店和商 务型酒店是必备的，另外，交通枢纽位置的快捷经济型酒店，例如如家速 格林豪泰锦江之星等等，都是比较适合的酒店类型。

松江酒店式公寓及本项目市场定位 松江新区酒店公寓和，旅客不足。

原来也是没有高星级酒店，自从开元大酒店和新晖豪生大酒 店开业以来，高端旅客才不用去老城区里。

但是从发展的形势分析，松江四星级 以上的高星级酒店还是不够，尤其是在本项目的交通枢纽区域，高区环城路号 酒店情况的特征分析 松江的各类酒店大约至少二十六家，各星级不齐全。

松江区老成区里几乎没有四 星级以上的高星级酒店，松江新区的各类酒店宾馆因新区客流少非商贸旅游主要 目的地 快捷经 济型 松江区荣乐中路弄号 江诚商务宾 馆 松江新区南其昌路号 红与蓝大酒 店 松江人民北路号 富悦宫商务 酒店 准松江新区谷阳北路商业广场 弄号 高唐宾馆无松江晖豪生松江新区文诚路号 迪文宾馆无松江新区西林北路弄 号 松江宾馆松江区中山东路号 凌江宾馆准松江区翔峰路红楼宾馆松江区普照路号 加加村无松江区华亭老街店 如家快捷酒 店松江方舟 园店求，主 要以经济型和商务型为主，经过调研测算，大约至少要增加左右。

酒店市场状况 各酒店的开房率 开房率 年 价格 元天 星级位置 开元大酒店松江区人民北路号 新较好。

未来五至十年。

各种旅游商务商贸客流将持续增长。

至年将增至 万人次。

轻轨通车后大量的区内外客流急剧增加。

尤其是轨道公交的换乘 枢纽周边。

各种酒店会应运而生，我们认为轨道公交周边的酒店市场需 方米。

存量房交易平稳，全年二手房成交过户面积单向万平方米，交 易金额亿元。

松江酒店市场前景及项目酒店定位 松江是上海的重要旅游目的地，也是重要的商务商贸区域，各个酒店经营情 况竣工面积万平方米。

房价基本 维持稳定，未出现明显波动，销售量有所萎缩。

期房销售面积万平方米， 下降，销售额亿元，下降现房销售面积万平方米，增长，销售额亿元，增长年末商品房空置面积万平 房价的宏观调控措施下，房地产市场健康发展，政策效应逐步 显现。

年全年实现房地产业增加值亿元，比上年增长。

完成商 品房投资亿元，增长商品房施工面积万平方米，增长 ，其中新开工面积万平方米部分具备吸引外来投资商的前景， 因此本项目在赢利模式上远远超越原来投资公司所做的建筑方案和盈利模式。

项目市场分析与前景预测 松江住宅市场分析与项目酒店式公寓定位 在系列稳定有外 来大型投资公司介入前提下选择方案。

结论土地整体变性为商住用地，此工作建议轨道公司优先向政府提出，土 地变性后，建议采取面向投资者的招商活动。

鉴于本项目的盈利前景，本项目商业物业经营的五年预测中，首先经营批发业态，待周边公里半径达到 人口后，逐步转型为零售业态为主。

方案是投资规模最小的方案，在经济收益 方面挖掘利润不如方案，但是具备较小投资规模比较良好投资前景。

在没有经营的五年预测中，首先经营批发业态，待周边公里半径达到 人口后，逐步转型为零售业态为主。

方案是投资规模最小的方案，在经济收益 方面挖掘利润不如方案，但是具备较小投资规模比较良好投资前景。

在没有外 来大型投资公司介入前提下选择方案。

结论土地整体变性为商住用地，此工作建议轨道公司优先向政府提出，土 地变性后，建议采取面向投资者的招商活动。

鉴于本项目的盈利前景，本项目商业物业部分具备吸引外来投资商的前景， 因此本项目在赢利模式上远远超越原来投资公司所做的建筑方案和盈利模式。

项目市场分析与前景预测 松江住宅市场分析与项目酒店式公寓定位 在系列稳定房价的宏观调控措施下，房地产市场健康发展，政策效应逐步 显现。

年全年实现房地产业增加值亿元，比上年增长。

完成商 品房投资亿元，增长商品房施工面积万平方米，增长 ，其中新开工面积万平方米竣工面积万平方米。

房价基本 维持稳定，未出现明显波动，销售量有所萎缩。

期房销售面积万平方米， 下降，销售额亿元，下降现房销售面积万平方米，增长，销售额亿元，增长年末商品房空置面积万平 方米。

存量房交易平稳，全年二手房成交过户面积单向万平方米，交 易金额亿元。

松江酒店市场前景及项目酒店定位 松江是上海的重要旅游目的地，也是重要的商务商贸区域，各个酒店经营情 况较好。

未来五至十年。

各种旅游商务商贸客流将持续增长。

至年将增至 万人次。

轻轨通车后大量的区内外客流急剧增加。

尤其是轨道公交的换乘 枢纽周边。

各种酒店会应运而生，我们认为轨道公交周边的酒店市场需求，主 要以经济型和商务型为主，经过调研测算，大约至少要增加左右。

酒店市场状况 各酒店的开房率 开房率 年 价格 元天 星级位置 开元大酒店松江区人民北路号 新晖豪生松江新区文诚路号 迪文宾馆无松江新区西林北路弄 号 松江宾馆松江区中山东路号 凌江宾馆准松江区翔峰路红楼宾馆松江区普照路号 加加村无松江区华亭老街店 如家快捷酒 店松江方舟 园店 快捷经 济型 松江区荣乐中路弄号 江诚商务宾 馆 松江新区南其昌路号 红与蓝大酒 店 松江人民北路号 富悦宫商务 酒店 准松江新区谷阳北路商业广场 弄号 高唐宾馆无松江区环城路号 酒店情况的特征分析 松江的各类酒店大约至少二十六家，各星级不齐全。

松江区老成区里几乎没有四 星级以上的高星级酒店，松江新区的各类酒店宾馆因新区客流少非商贸旅游主要 目的地，旅客不足。

原来也是没有高星级酒店，自从开元大酒店和新晖豪生大酒 店开业以来，高端旅客才不用去老城区里。

但是从发展的形势分析，松江四星级 以上的高星级酒店还是不够，尤其是在本项目的交通枢纽区域，高星级酒店和商 务型酒店是必备的，另外，交通枢纽位置的快捷经济型酒店，例如如家速 格林豪泰锦江之星等等，都是比较适合的酒店类型。

松江酒店式公寓及本项目市场定位 松江新区酒店公寓和公寓市场情况 调查显示，松江的公寓物业市场对比住宅来说是比较受欢迎的，已经交付入 住和正在销售的都比较旺势，因小户型总价低又有厨房卫生间甚至阳台的物业倍 受年轻人和外来人口的欢迎。

市场显示几乎是供不应求的。

上海市内的大量的工 薪人员受购买力局限，只好到郊区寻找这种房子居住，轻轨开通后，这样的需求 者会随之而来，目前松江市内的几处公寓开元地中海松云水苑泰晤士小 镇湖畔天地等都是百分之六十以上。

而开元地中海泰晤士小镇销售比较早的 几乎是百分之百。

名称 占地 建面 位置 类型 套数面积 平米 售价 元平 米 销售率 开元地中 海 新松江 路 号 单身公寓 酒店公寓 至售完 售完 松云水苑 谷阳路 文翔路 单身公寓 蓝桥公寓文诚路单身公寓 泰晤士小玉树路商住公寓镇单身公寓 丁香花园三新北 路 单身公寓 酒店式公寓特征分析 年流行小户型即酒店式公寓，年小户型依然表现强眼，在 年酒店式公寓仍然有较大的市场空间。

酒店式公寓般不是开发，经常是为项目产品的匹配。

无论首次购房自用 的年轻人，还是投资型业主，对地段优越性价比较高的小户型房屋的投资信心 会被最先恢复，小户型的热销会必然带动整体项目的销售。

随着市场供应量增多，产品将出现多样化，户型设计将更合理更舒适，这要 求项目外部空间有所创新。

酒店式公寓比例也在增大，出现更小更精的趋势。

小户型设计上体现实用性和 实惠性，总房价又少，