即将出台，市场需要有段时间适应和调整，相信年中二环路内市场供应再次出现高潮。项目所在地局部供需分析项目所在地区域，去年今年开发了个楼盘蓝色经典丽水天锦金色年华瀛城洋楼总供应在套左右。现区域各楼盘销售来看，金色年华也销售完蓝色经典丽水天锦瀛城洋楼已销售过半，从市场吸纳来看，面积在平米以下房二房三房市场畅销，从市场存量来看，大户型市场走势较慢，主要是其总价高。客户群较狭。总体来看项目区域市场中小户型市场供应较少，市场前景看好。第四章项目分析和产品初步定位项目分析优势本项目是昆明开发较早居住区之，社会生活配套成熟，休闲娱乐购物应俱全，交通便捷，比较适合居住。项目地段好，升值潜力大。项目规模较大利于项目推广及项目规划。劣势项目周边治安较差，周边建筑较零乱，对项目有影响。新规划对二环路内项目控制，造成项目建设成本增加。项目自然，人文景观缺乏机会利用产品形象包装，树立中高档项目。本区域为昆明传统居住区，周边老小区较多，项目周边情况概述项目地块基本情况概述项目位置项目位于昆明市北市区，东临龙泉花园王旗营村恒森家私城，南依昆明火车北站，西接北站隧道及北京路延长线，北靠颐圆里小区。总开发占地面积约为亩，其中康发家俱厂厂区和胜利床垫厂厂区占地约亩，凤凰新村城中村改造亩。此也对房地产投资者有较大吸引力。地块区域客户源分析年年底昆明二环路以内只拆不建政策解冻及昆明旧城改造推动，市中心项目呈现集中放量，市场需求在定程度上得到缓解，但市场需求依然旺盛，主要是市中心项目较零散，项目规模普遍都不大，同时项目区域市场去年供应量不大，市场需求从定程度上还未得充分满足，市场潜在需求有待进步挖掘。目前世纪俊园项目区域潜在购买人群主要是第二次置业者，项目周边是昆明开发较早居住区，随着经济发展，部分经济条件较好或家庭出现新组合，需要进行再次置业，由于这部分人群对该区域有定感情，周边新小区将是再次置业首选，这部分人群将都是项目购买人群。工作在该区域事业单位企业工作人员。由于工作生活方便，也将是置业首选。房地产投资者，由于项目位于北市区地段较好，交通便捷，未来市场升值潜力巨大，对房地产投资者有较大吸引力。二宏观环境变化分析昆明市总体规划影响今年月昆明市政府第次常务会议原则通过关于加强昆明主城规划区规划管理工作通知，通知规定对主城规划区开发建设尤其是房地产项目进行严格控制，主城市核心区开发建设用地规模不得小于亩，二环路内，以居住为主商品房开发项目用地，容积率小于，建筑密度小于，绿地率大于，通知主要对现昆明主城区人口密度大，环境污染严重，交通拥挤及配合新东城建设引导人口和产业向主城外围和呈贡新城昆明小哨空港经济区梯度转移，让昆明城区格局从集中式向多中心全方位平衡发展，扩大昆明城区范围，通知出台对本项目乃至对昆明主城区开发产生较大影响，使项目开发成本增加，不可控风险加大，但同时也可以看到通知对主城区开发控制造成主城区项目开发量减少，相应主城区房地产市场竞争减弱，市场需求积累，对项目销售是有利。第三章项目区域房地产市场分析与预测区域市场情况市区环路与二环路之间及项目周边主要竞争楼盘多为高层小高层精品楼盘，主力价格元，主力户型结构三室二厅二卫二室两厅两卫和室厅卫，销售较好户型面积多在平方米以下，客户定位主要为白领阶层二次置业者地产投资者。结合世纪俊园项目社会属性分析，应把客户群定位在白领阶层二次置业者和地产投资者。同区域类比楼盘楼盘名称博园上东区蓝色经典丽水天锦期开发商新赛联房地产兴宏基地产中房现代地产项目位置白龙路号穿金路诺玛特对面白云路西段滇江路物业类型多层小高层高层小高层小高层高层项目定位新加坡风情住宅市区高尚住宅北城公园住宅客户定位白领阶层，二次置业者白领阶层，二次置业者白领阶层，房地产投资项目毛利万元利润分析单位万元销售收入减成本减销售税及附加毛利第二节社会效益和经济效应评估本项目建设对北站片区产生良好社会效应和经济效应本项目建设高将为社会贡献超过亿元税收，同时为社会提供上千个就业机会。本项目建设对改善联盟路及北站片区居住环境有利。本项目建设对昆明城市建设作出贡献，为以后城中村拆迁改造积累宝贵经验。本项目建设将全面推动联盟路及北站片区旧城改造，提升城市景观，改善片区交通条件。第十二章结论建议世纪俊园项目可以实施全文完位白领阶层，二次置业者白领阶层，二次置业者白领阶层，房地产投资者项目规模亩亩亩总建筑面积总户数面积主力户型三室两厅两卫二室三厅两卫室厅卫二室二厅卫主力面积起价均价最高价昆明其它区域类比楼盘环路与二环路之间昆明类似地块项目有格林威治，摩玛期，中央丽城。楼盘名称中央丽城创意英国二期格林威治摩玛期开发商云南隆基伟业铭鼎集团和信置地项目位置西昌路号石虎关立交桥旁北京路豆腐厂号物业类型高层小高层高层项目定位城市超大规模花园住宅城市公园住宅城市时尚精品住宅客户定位二次置业者房地投资者白领阶层二次置业者白领阶层，房地产投资者项目规模总亩亩亩总建筑面积总总户数产品面积主力户型三室两厅两卫三室两厅两卫四室两厅两卫室卫主力面积起价均价最高价综述通过上述类比楼盘分析，环路与二环之间楼盘及项目周边楼盘主要定位都是高尚精品住宅主力面积档在平方米以下项目走精品化道路第章项目周边情况概述项目地块基本情况概述项目位置项目位于昆明市北市区，东临龙泉花园王旗营村恒森家私城，南依昆明火车北站，西接北站隧道及北京路延长线，北靠颐圆里小区。总开发占地面积约为亩，其中康发家俱厂厂区和胜利床垫厂厂区占地约亩，凤凰新村城中村改造亩。宗地权属附着物拆迁云南俊发房地产股份有限公司隶属于康发集团，成立于年，注册资金万元。原康发家俱厂厂区和胜利床垫厂厂区地块，由于工厂噪声及粉尘等方面污染，影响到周边居民正常生活，已不适合在该地块上继续生产，经昆明市官渡区等各级政府积极协调，现已将二厂搬迁至北郊茨坝镇。搬迁后原厂址土地经市政府批准，土地清查办核实后，现国有土地使用权出让给我公司，由云南俊发房地产有限公司开发。为积极配合市政府建设新昆明规划及响应昆明市政府对城中村改造，美化城市景观，建设环境好品质高住宅小区，经与凤凰新村村民进行多次协商和谈判，达成拆迁协议拆迁后在此地块上核准通过，归档资料。未经允许，请和，夏无酷暑，冬无严寒，四季如春，可以常年施工。供水本项目区域是昆明传统居住区，供水情况良好不会存在建筑用水短缺问题。供电云南省是中国电力富裕省份，而昆明又是省会城市，建设用电不存在短缺问题，不会成为建筑施工障碍。交通本项目地处北市区北京路延长线交通通畅，不存在交通拥挤及交通不畅对项目建设影响第六章生产组织安排本项目由俊发房地产股份有限公司负责整个项目开发管理经营。在项目从开发到销售过程中，根据项目分工不同，采用项目经理负责制，负责整项目施工市场销售，公司各职能部门全力配合。第七章环境污染治理及其依据项目建设满足国家居住小区所规定所有政策法规满足云南省和昆明市关于环境综合治理所有规定，满足国家工程项目建设环境评定要求。第八章凤凰新村拆迁安置情况凤凰新村基本情况凤凰新村位于北京路与联盟路交汇处，占地约亩，为水晶村村委会村民集体用地，地面建筑物为村民自建砖混结构房，建筑密度大，平均每户层数层，共户，拆迁建筑面积约平方米二凤凰新村拆迁安置为积极配合市政府建设新昆明规划。改善市区道路交通条件，美化城市景观。建设环境好，形象好，品质高住宅小区，我公司现准备将位于北京路与联盟路交叉口城中村凤凰新村进行搬迁。用以整合该片区土地，整治交通环境，亮化城市景观，对这些地块整合，我公司按确保稳定依法拆迁科学规划合理布局完善功能原则，与凤凰新村村民进行多次协商和谈判，目前已达成了初步协议，决定按照拆还，原地安置原则，以高昂代价进行拆迁安置，拆迁后在此上建设世纪俊园项目。第九章项目设计方案及建设开发设计思路简述世纪俊园项目响应建设部节能省地号召，项目采用高层建筑，并按集约化，规模化，科学化，品质化设计要求，建设世纪俊园项目，让项目片区社会经济交通环境城市景观将得到全面提升和改善。世纪俊园项目规划将严格按照昆明市城市规划要求，在北京路延长线与联盟路交叉口处，退让道路红线超过米，在路口将建设两个平方米以上开放式绿化广场，同时，该项目建成后，北京路延长线与我公司出资修建忠明路又将接通，北京路和白云路交通和城市绿化环境又将得到极大改善。二项目规模估算规模简表总用地面积万平方米总建筑面积万平方米地上建筑面积万平方米住宅建筑面积万平方米商场及商业网点建筑面积万平方米地下建筑面积万平方米容积率主要经济技术指标简表序号项目名称指标备注位置等规划总用地面积二总建筑面积三地上建筑面积住宅建筑面积商场及商业网点建筑面积四地下建筑面积五场用火爆来形容。年年初在国际铁矿价格上涨带动下，房地产原材料价格进步上扬，中央政府为抑制房价上涨过快进行了第二次加息，同时昆明市政府也进步加强了对房地产市场调控，先后出台了关于进步加强商品房预售管理通知和关于加强昆明主城规划区规划管理工作通知。但从年至月份昆明房地产市场运行状况及销售来看，市场运行良好，市场供需两旺，从昆明市房地产交易中心统计数据显示，手房市场销售火热，至月份全市含四区商品房含住宅和非住宅共成交起，成交面积达万平方米，交易金额达亿元，几乎相当于年全年成交量，昆明市房价已历史性突破元大关，达到元平方米，比去年上涨二手房销售也路火爆，至月共成交起，成交金额亿元，成交面积万平方米，均价为每平方米元。由此可看出年昆明房地产市场开局良好，市场供需两旺，通过本项目有针对性对二环路以内房地产市场调查发现，由于受到昆明关于加强昆明主城规划区规划管理工作通知影响，今年二环路以内房地产市场供应将有可能得到抑制，