燕郊温泉休闲度假项目立项申报材料.doc_中文版高速下载

三项目定位分析寻找项目真正的灵魂 项目名称确定 河泉湾 海泉湾作为有代表性和定知名度的温泉项目，已经在全国范围内具备 不错的品牌影响力和吸引力，但是本项目不能继续沿用此名，以借用目前已有源应用等形成燕郊和京东地区最体现未来主题生活的社区 主题乐园游乐场模式 以打造红泥土主题乐园为例，比较易于操作，能够在前期快速带动人气 效应。

主要的产品设计可以包括红泥浴养生馆澳洲红泥植物世界红泥雕塑景 观群红土陶制作坊各种泥疗保健项目等。

待项目时尚休闲地标品牌形 象的知名度远扬，项目远期可考虑引进国外大型综合游乐场主题项目。

高尚休闲俱乐部模式 我们认为高尔夫迷你练习场马球练习会所私人小型快艇等高尚人群休闲 消费项目的设置也是必要的，配合前面会所的难度。

项目开发可能会面临的风险 项目组经过分析讨论认为，该项目开发可能会面临以下个风险。

地产开发破坏原生态自然环境氛围的风险 项目地块总面积有限，如果不能对地产开发的密度体量风亩，除去将来要做房地产开发的亩预留低，剩余 可作为旅游休闲度假的有效容纳空间较少，这会影响到项目地块内业态的多样性 组合设计与规模经营。

项目地块较小的休闲容量，为休闲旅游活动的有效开展造 成定观访问提供了个由头，然而从古遗址历史事实 逸闻趣事神话传说等方面考虑，项目所在地缺乏定的历史渊源，不能给游 客的参观访问提供个很好的由头。

项目地块休闲容量偏小 项目总占地约余底蕴常常也是个旅游目的地吸引力的重要组成部分。

从聚落建筑民 俗风情宗教内涵等方面考虑，项目所在地的人文底蕴是欠缺的，这在定程 度上削弱了该项目所在地的旅游吸引力。

历史渊源往往给游客的参游资源的知名度和其市场吸引半径呈明显的正相关关系。

该项目地块自然风光很 般，除了潮白河，没有其他的自然景观。

这就决定了本案的自然风光市场吸引 半径是很有限的。

人文底蕴历史渊源缺乏 人文劣势 自然风光吸引半径有限 项目组对该地块自然风光进行判断所得出的结论是田园风光明显，生态环 境较好，但缺乏知名度高市场影响力大的核心自然风光吸引物。

很显然，旅 优势，项目距离北京仅半小时 车程。

因此，该项目应该是个市场依附型的休闲旅游目的地。

项目开发的劣势分析 在实地考察分析，项目组内成员研究讨论的基础上，项目组认为该项目开发 存在以下个明显的个级别来进行评价很明 显明显般不明显很不明显，该项目在资源方面的优势般，在市场 方面的优势很明显，在制度方面的优势明显。

如下图所示。

根据以上分析发现，该项目的主要优势是市场析 项目开发的优势分析 般我们主要从以下几个方面来考察个项目的开发优势 资源方面的优势市场方面的优势制度方面的优势。

项目组成员认为如果将个方面的优势分成行休 闲项目的开发和休闲设施的 配置。

基于以上分析，该项目 所依托旅游资源的开发方向 应该是 利用温泉和优美的原生 态自然环境，为游客提供休 闲娱乐空间。

二项目优劣势分明的快速发展，这样的自然环境虽然已比较珍贵，但其在北京 周边地区并不是唯的。

由于观赏价值历史文化价值珍惜程度等方面的欠缺， 这种自然环境本身的旅游吸引力仍然有限，因此该项目将来的主要任务是进该项目所拥有的观光旅游资源相对有限，但其所处的环境具有优 美自然纯洁宁静祥和的特点。

因此虽然缺乏核心的旅游观光吸引物，但 自然纯洁祥和秀美的生态环境是该项目开发的重要卖点。

由于工业文随意的田园氛围烘托出种恬淡悠然的意境，可以让 游人获得种轻松惬意的感觉和体验，从而很好的满足喧嚣而忙碌的都市人暂 时遁世的心理和精神需要。

旅游资源开发定位 综上所述，现代工业的污染，因此有着清 新的空气纯净的水体原生态的植被无公害的农产品，可以向游客呈现个 纯情的自然环境，满足现代都市人群返璞归真回归自然的需求。

自然祥和 宁静祥和的田野，舒缓的田园 画卷，春有缤纷花开夏有浓荫生凉秋尝累累硕果冬享暖阳映辉。

这里的田 园风光线条柔和层次丰富植被苍翠，具有定的审美价值。

河水传情 潮白河是京东第大河，这里几乎还没有受到任务，仍然 要挖掘出些旅游资源方面的卖点。

项目组成员经过讨论认为，该项目所在地仍 然有以下些旅游资源优势可供挖掘。

田园堆秀 视野开阔的平原同茂翠的田园植被结合在起构成了幅逶迤秀美不具备其他方面的景观吸引力。

因此，本项目要靠天然 条件取胜的难度很大，后天的开发塑造是该项目能否取得成功的关键。

可供挖掘的资源卖点 尽管该项目所在地的旅游资源赋存条件有限，但面对旅游开发的任不具备其他方面的景观吸引力。

因此，本项目要靠天然 条件取胜的难度很大，后天的开发塑造是该项目能否取得成功的关键。

可供挖掘的资源卖点 尽管该项目所在地的旅游资源赋存条件有限，但面对旅游开发的任务，仍然 要挖掘出些旅游资源方面的卖点。

项目组成员经过讨论认为，该项目所在地仍 然有以下些旅游资源优势可供挖掘。

田园堆秀 视野开阔的平原同茂翠的田园植被结合在起构成了幅逶迤秀美的田园 画卷，春有缤纷花开夏有浓荫生凉秋尝累累硕果冬享暖阳映辉。

这里的田 园风光线条柔和层次丰富植被苍翠，具有定的审美价值。

河水传情 潮白河是京东第大河，这里几乎还没有受到现代工业的污染，因此有着清 新的空气纯净的水体原生态的植被无公害的农产品，可以向游客呈现个 纯情的自然环境，满足现代都市人群返璞归真回归自然的需求。

自然祥和 宁静祥和的田野，舒缓随意的田园氛围烘托出种恬淡悠然的意境，可以让 游人获得种轻松惬意的感觉和体验，从而很好的满足喧嚣而忙碌的都市人暂 时遁世的心理和精神需要。

旅游资源开发定位 综上所述，该项目所拥有的观光旅游资源相对有限，但其所处的环境具有优 美自然纯洁宁静祥和的特点。

因此虽然缺乏核心的旅游观光吸引物，但 自然纯洁祥和秀美的生态环境是该项目开发的重要卖点。

由于工业文明的快速发展，这样的自然环境虽然已比较珍贵，但其在北京 周边地区并不是唯的。

由于观赏价值历史文化价值珍惜程度等方面的欠缺， 这种自然环境本身的旅游吸引力仍然有限，因此该项目将来的主要任务是进行休 闲项目的开发和休闲设施的 配置。

基于以上分析，该项目 所依托旅游资源的开发方向 应该是 利用温泉和优美的原生 态自然环境，为游客提供休 闲娱乐空间。

二项目优劣势分析 项目开发的优势分析 般我们主要从以下几个方面来考察个项目的开发优势 资源方面的优势市场方面的优势制度方面的优势。

项目组成员认为如果将个方面的优势分成个级别来进行评价很明 显明显般不明显很不明显，该项目在资源方面的优势般，在市场 方面的优势很明显，在制度方面的优势明显。

如下图所示。

根据以上分析发现，该项目的主要优势是市场优势，项目距离北京仅半小时 车程。

因此，该项目应该是个市场依附型的休闲旅游目的地。

项目开发的劣势分析 在实地考察分析，项目组内成员研究讨论的基础上，项目组认为该项目开发 存在以下个明显的劣势 自然风光吸引半径有限 项目组对该地块自然风光进行判断所得出的结论是田园风光明显，生态环 境较好，但缺乏知名度高市场影响力大的核心自然风光吸引物。

很显然，旅 游资源的知名度和其市场吸引半径呈明显的正相关关系。

该项目地块自然风光很 般，除了潮白河，没有其他的自然景观。

这就决定了本案的自然风光市场吸引 半径是很有限的。

人文底蕴历史渊源缺乏 人文底蕴常常也是个旅游目的地吸引力的重要组成部分。

从聚落建筑民 俗风情宗教内涵等方面考虑，项目所在地的人文底蕴是欠缺的，这在定程 度上削弱了该项目所在地的旅游吸引力。

历史渊源往往给游客的参观访问提供了个由头，然而从古遗址历史事实 逸闻趣事神话传说等方面考虑，项目所在地缺乏定的历史渊源，不能给游 客的参观访问提供个很好的由头。

项目地块休闲容量偏小 项目总占地约余亩，除去将来要做房地产开发的亩预留低，剩余 可作为旅游休闲度假的有效容纳空间较少，这会影响到项目地块内业态的多样性 组合设计与规模经营。

项目地块较小的休闲容量，为休闲旅游活动的有效开展造 成定的难度。

项目开发可能会面临的风险 项目组经过分析讨论认为，该项目开发可能会面临以下个风险。

地产开发破坏原生态自然环境氛围的风险 项目地块总面积有限，如果不能对地产开发的密度体量风格视觉效果 等方面进行有效的控制，则有可能是使该项目开发变成种城镇化开发，那么项 目的核心卖点优美而原生态的自然环境将不复存在。

如果变成块郊区的城 市飞地，项目的核心魅力也将会丧失。

受市场同类产品竞争威胁的风险 由于缺乏核心的观光吸引物以及独有的旅游休闲载体，项目很容易被别人模 仿。

同时，休闲产业的时尚性特别强，项目开发后极有可能会受到来自更时尚 更新潮的休闲产品的竞争，从而使项目的经营面临风险。

市场探索的风险 该项目属于依托环境，凝练主题，设计休闲娱乐产品，配套休闲娱乐设施的 项目类型，在这种情况下，把握市场需求特征，设计适销对路的旅游产品时项目 能否取得成功的关键，因此对项目进行准确的主题定位至关重要。

项目的主题定 位产品设计市场营销均属于种市场探索过程，存在着定的市场探索风险。

为了在项目开发中避免各种风险，就需