香蜜湖B303-004宗地项目可行性商业策划书.doc_中文版高速下载

对于内部收益率来说，地价比售价更为敏感。

对于静态的投资收益率来说，售价是更为 敏感的因素。

除了地价和售价对本项目的影响较大外，开发周期和销售率对本项目的影响也值得注 意。

开发周期拖长除了导致资金不能及时回收再投入，和也会下降，投资回收 期将延长外，还会加重资金的使用成本。

而销售率低下，即意味着投资资金不能快速回 收，这样将使整个项目陷入僵局。

概率分析 为了更精确地预测该宗地投资地风险程度，下面用决策树来进行计算，详看附图。

经计算，万元 风险标准偏差 净现值变异系数 计算结果表明，本地块的期望折现净现金收入为万元，处于较高盈利水平，而 净现值变异系数为，远低于，说明其风险程度在合理的范围之中。

项目综合经济评价与建议 额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目金额后的余额。

根 据房地产行业的般收益水平，土地增值税应缴额基本在销售收入的左右。

损益表见表 由损益表可以看出，公司在第年内能力分析 税金计算见表 因为首期发售计划在宗地接手后第个月时，故前年半内无销售收入。

而土地增值税 是按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的级超额累进税率来计算征收 的，增值场 水平竞投报价为万元。

具体测算详见附表。

项目财务评价 由于香蜜湖宗地的最终中标地价尚处于预测阶段，因此选取该地块的市场 期望价作为计算基础，来测算该宗地的投资价值。

项目盈利地的可承受回报率极限为，正常期望投资回报率为，市场 投资回报率的上限为。

则该宗地的地价范围为万元，正常市场期望地价为万元。

扣除宗地转让契税，则得该宗地的竞投报价范围为万元，正常市全部按销售考虑为元个，则测算出总销售收入为 万元。

具体测算详见附表。

地价成本测算 根据目前国内房地产市场投资回报基本现状，并综合考虑深圳房地产市场的竞争程度， 取定开发商投资该宗及房地产开发市场的基本行情，估算出该宗地开发项目的总成本费用 为万元。

具体测算详见附表。

销售收入测算 参考目前香蜜湖地段的住宅市场行情，高层为元，低层为元，停 车位为便于计算，行借贷。

因为项目的融资结构不明，且项目 全部投资的财务评价又与融资结构无关，故此表中的利息费用计算和资金筹措计划都暂 没计算。

宗地地价测算 地价之外的成本测算 参考目前建筑市场 说明因利息费用取决于投标公司的融资结构，而融资结构的优劣又取决于公司在资本 市场的能力高低。

该宗地地价需在成交后日内次缴清，故对竞投人的资金压力很大。

可以考虑竞得土地后全部建设缺口资金从银建配套 费 不可预见 费 管理 费 销售费 用 利息费 用 流动资 金 资金筹措 自有资 金 借 款 销售收入再投 入 项目投资与融资计划表 序号项目建设经营期 合计 投资总 额 建设投 资 土地成 本 前期工程费 建安成本 费 基础设施 费 公售周期为个月。

其中可行性研究及规划 报批等前期准备阶段为个月，宗地竞买后个月时推出首期别墅，高层住宅分两期推 出，计划至个月时完成全部销售。

与此对应的项目投资与融资计划如下表所示 表发建设方案设计 建议分期滚动开发，首期开发别墅及整个住宅区的配套规划建设，通过别墅的市场推广 来打造项目的品牌，提升项目的品位，从而带动其后的高层销售。

计划整个地块的开发建设周期为个月，销位 总户数户 居住人口人 总建筑面积 高层住宅建筑面积 低层住宅建筑面积 公建配套建筑面积 地下车库建筑面积 车位数个 人口密度人公顷 绿化率容积率 最佳开均面积人备 注 规划总用地 居住用地 高层住宅用地首层架空绿化 低层住宅用地 公建用地 道路用地 公共绿地 二其他用地 表项目主要技术经济指标 项目数量单住宅区的品味感，建议该住宅区的绿地覆盖率不低于，可考虑将高 层建筑的首层架空绿化。

则 绿地面积为 道路规划占地面积为 表用地平衡表 项目用地面积所占比重人该地块未来将规划建设成深圳的豪宅区，故应至少考虑每户个车位不含别墅用 户车位，建议车库集中设置，规划个车位，每个车位按平方米考虑，车库规划 面积位为。

园林绿化及道路 为体现高尚栋，平均每栋面积为，占地面积计，规划 总栋数为栋。

总计占地面积为 公建配套 幼儿园，按两层考虑，其占地计， 社区管理中心，垃圾站，均按层考虑，占地计。

停车位 基于该栋，平均每栋面积为，占地面积计，规划 总栋数为栋。

总计占地面积为 公建配套 幼儿园，按两层考虑，其占地计， 社区管理中心，垃圾站，均按层考虑，占地计。

停车位 基于该地块未来将规划建设成深圳的豪宅区，故应至少考虑每户个车位不含别墅用 户车位，建议车库集中设置，规划个车位，每个车位按平方米考虑，车库规划 面积位为。

园林绿化及道路 为体现高尚住宅区的品味感，建议该住宅区的绿地覆盖率不低于，可考虑将高 层建筑的首层架空绿化。

则 绿地面积为 道路规划占地面积为 表用地平衡表 项目用地面积所占比重人均面积人备 注 规划总用地 居住用地 高层住宅用地首层架空绿化 低层住宅用地 公建用地 道路用地 公共绿地 二其他用地 表项目主要技术经济指标 项目数量单位 总户数户 居住人口人 总建筑面积 高层住宅建筑面积 低层住宅建筑面积 公建配套建筑面积 地下车库建筑面积 车位数个 人口密度人公顷 绿化率容积率 最佳开发建设方案设计 建议分期滚动开发，首期开发别墅及整个住宅区的配套规划建设，通过别墅的市场推广 来打造项目的品牌，提升项目的品位，从而带动其后的高层销售。

计划整个地块的开发建设周期为个月，销售周期为个月。

其中可行性研究及规划 报批等前期准备阶段为个月，宗地竞买后个月时推出首期别墅，高层住宅分两期推 出，计划至个月时完成全部销售。

与此对应的项目投资与融资计划如下表所示 表项目投资与融资计划表 序号项目建设经营期 合计 投资总 额 建设投 资 土地成 本 前期工程费 建安成本 费 基础设施 费 公建配套 费 不可预见 费 管理 费 销售费 用 利息费 用 流动资 金 资金筹措 自有资 金 借 款 销售收入再投 入 说明因利息费用取决于投标公司的融资结构，而融资结构的优劣又取决于公司在资本 市场的能力高低。

该宗地地价需在成交后日内次缴清，故对竞投人的资金压力很大。

可以考虑竞得土地后全部建设缺口资金从银行借贷。

因为项目的融资结构不明，且项目 全部投资的财务评价又与融资结构无关，故此表中的利息费用计算和资金筹措计划都暂 没计算。

宗地地价测算 地价之外的成本测算 参考目前建筑市场及房地产开发市场的基本行情，估算出该宗地开发项目的总成本费用 为万元。

具体测算详见附表。

销售收入测算 参考目前香蜜湖地段的住宅市场行情，高层为元，低层为元，停 车位为便于计算，全部按销售考虑为元个，则测算出总销售收入为 万元。

具体测算详见附表。

地价成本测算 根据目前国内房地产市场投资回报基本现状，并综合考虑深圳房地产市场的竞争程度， 取定开发商投资该宗地的可承受回报率极限为，正常期望投资回报率为，市场 投资回报率的上限为。

则该宗地的地价范围为万元，正常市场期望地价为万元。

扣除宗地转让契税，则得该宗地的竞投报价范围为万元，正常市场 水平竞投报价为万元。

具体测算详见附表。

项目财务评价 由于香蜜湖宗地的最终中标地价尚处于预测阶段，因此选取该地块的市场 期望价作为计算基础，来测算该宗地的投资价值。

项目盈利能力分析 税金计算见表 因为首期发售计划在宗地接手后第个月时，故前年半内无销售收入。

而土地增值税 是按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的级超额累进税率来计算征收 的，增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目金额后的余额。

根 据房地产行业的般收益水平，土地增值税应缴额基本在销售收入的左右。

损益表见表 由损益表可以看出，公司在第年内利润为负，这主要是因为支付巨额地价所致。

第二三年内尽管有利润，但仍不足以弥补第年的亏算。

直到最后年才发生所得税的缴交。

宗地现金流量表与动态盈利分析见表 由现金流量表和动态盈利分析可以看出，项目的累计净现金流和累计折现现金流由负变 正均要发生在最后个年度。

但项目的内部收益率为，净现值为万元， 均处于较高水平。

原因在于地价要在中标后次缴交完毕，造成巨额现金流流出，而项 目的开发建设销售要滞后段时间，不过该宗地规划建筑面积不大，建设周期相对较 短，故投资回收期指标也较为理想。

相应的地价在万元和万元时的投资回报指标如表所示。

表销售税金及附加表单位万元 建设经营期合计 序号项目 销售收 入 销售税金及附 加 营业 税 城市维护建设税 教育费附 加 防洪工程维护 费 交易管理 费