北京海淀区温泉D1地块项目可行性商业策划书.doc_中文版高速下载

温泉镇的定位 在中关村科技园区总体规划中，将海淀山后地区确定为中关村 温泉镇科技园区海淀园的发展区，为协调发展区海淀山后地区的发展关系， 海淀区将山后地区数乡的行政建制进行适当调整，由七个变为现在的 四个，这四个小城镇又分为两个等级，温泉镇是中心镇，是北部地区 重点建设的小城镇，其它三个小城镇为般建制镇。

温泉镇的主要职 能是北部地区的行政管理公共服务中心，对其它小城镇的社会经济 发展具有集聚和辐射的功能。

以温泉镇为中心，形成山后地区完善的 商业服务文化教育休闲娱乐等体系。

温泉镇是中关村科技园区海淀园发展区的组成部分。

因此，它 必将为中关村科技园区提供高技术工业生产用地和科研发展用地同 时也为中关村科技园区的科技人员提供生活休闲度假旅游服务等用 地。

周边环境 自然环境 温泉镇中心地区靠近京密引水渠及小西山 容积率，销售价格为元平方米。

温泉镇范围内，在山坡地 带有早期开发的普通住宅和少量低价别墅，由于开发时间过长，目前 已经不在市场销售。

重新规划的温泉镇以及西北旺镇，有大量的住宅 开发用地进入住舒适度高。

山后地区该区域包括海淀区今后重点建设的温泉镇西北旺 镇以及几个科技园区。

目前处于前期开发准备阶段，除了科技园区， 主要规划为居住区。

位于西北旺镇的百旺新城先期开发农民搬迁房，家园百 旺家苑西山庭院等，容积率都控制在以下。

环境是这里的买点，有西山风景区颐和园圆明园和东北旺苗圃等， 是名副其实的中关村的后花园。

项目价格大多在元左右，规模 适中居年政府出台的关于严禁在香山旅游风景区搞房地产开发项目的通知，使得本地区的 土地供应受到严格控制。

颐和园圆明园以北山前地区低密度是该区域的主要特点， 项目有博雅西园天秀花园麒麟右的别墅 类产品上。

香山地区该区域是除温渝河以外的自然环境较好的低密度住 宅区，历来受开发商及客户青睐，目前的香山艺墅半山枫林等楼盘， 销售情况较好。

但该地区受政策的严格控制，以及上半主要产品两极化，种是以回 龙观经济适用房为主，种是以碧水庄园为代表的别墅型产品。

目前 由于回龙观超大社区的建设，使得京昌高速沿线交通状况变得较为拥 堵。

其区位价格集中在元左右的普通住宅和元左，当代城市家园由于社区已非常成熟价格接近元。

本区 域产品的价格由于缺乏新的支撑面的出现，在较长的时间内应不会有 大的变动。

随着轻轨的开通会有更多的远端客户加入。

京昌路沿线该区域项目较多，化的影响该区域将保持相对平稳的态势，各项目价格不会有大 的变动元。

上地区域项目有当代城市家园怡美家园创业者家园领 秀硅谷清上园上地佳园等。

该区域的特点是价格较低 元左右鲁艺上河村郦城诚品建筑等。

其中世纪城是板井地区泛中关村 以至整个西部最重要的项目。

该区域的项目规模庞大，社区环境成熟， 供应量在段时间将保持在较高的水平，受客观条件的制约和居住热 点多点等学府近在咫尺，文化氛围深 厚浓郁。

成为纯居住生活社区的典范，这区位的价格在 元，受土地供应的制约未来该区域将不会再有项目面视。

板井大社区板井地区的主要代表项目有世纪城曙光花园 紧靠昆玉河和百米绿化带，北区将建起 座自然生态公园和高尔夫球场，西山远景昆玉河颐和园圆明园 玉泉山香山公园北京植物园等著名景观将历史与现代人文与自然融为体北京大学清华大学等高心会议会展中心娱乐休闲中心以及各种配套设施。

每平方米售价 不低于元平方米。

有部分住宅也由于土地资源的稀有，在产 品规划设计上，居住的舒适度价格等方面制约了购买力。

万柳大社区该区域展空间。

海淀区细分区域市场特征 区域市场各板块市场特征分析 中关村核心区国家规划建设的中关村核心区被定位成具有国 际水准的科技商务中心，基本为甲级写字楼星级酒店金融服务中 部的板井地区三是上地区域，四是 北部的颐和园圆明园北山前区域，五是北部山后地区。

目前，前四大 区域的现存量有限，土地供应量已极为稀缺，而本项目所属的山后地 区，其开发处于起始阶段，具有较大的发，因此海淀区历来能用于房地产开发的土地资 源比较短缺。

由于中关村核心区不再审批住宅用地，且海淀东部和南 部地区土地供应基本饱和，目前海淀区开发的项目集中于五大区域， 是西北部的万柳地区，二是西月均 由上表可见，海淀区仍是北京房地产市场的热点区域，市场成 交均价也高出个百分点。

中心区用地稀缺，重心北移 海淀区山前地区分布着很多党政军机关大院科研院所高校 大院，占用了大量土地宅的投资开发是北京市场最火爆的区域之。

年上半年海淀区普通住宅总体销售情况 项目销售套数套数销售面积平方米销售金额亿元销售均价元平方米 数量 市场份额 月宅的投资开发是北京市场最火爆的区域之。

年上半年海淀区普通住宅总体销售情况 项目销售套数套数销售面积平方米销售金额亿元销售均价元平方米 数量 市场份额 月均 由上表可见，海淀区仍是北京房地产市场的热点区域，市场成 交均价也高出个百分点。

中心区用地稀缺，重心北移 海淀区山前地区分布着很多党政军机关大院科研院所高校 大院，占用了大量土地，因此海淀区历来能用于房地产开发的土地资 源比较短缺。

由于中关村核心区不再审批住宅用地，且海淀东部和南 部地区土地供应基本饱和，目前海淀区开发的项目集中于五大区域， 是西北部的万柳地区，二是西部的板井地区三是上地区域，四是 北部的颐和园圆明园北山前区域，五是北部山后地区。

目前，前四大 区域的现存量有限，土地供应量已极为稀缺，而本项目所属的山后地 区，其开发处于起始阶段，具有较大的发展空间。

海淀区细分区域市场特征 区域市场各板块市场特征分析 中关村核心区国家规划建设的中关村核心区被定位成具有国 际水准的科技商务中心，基本为甲级写字楼星级酒店金融服务中 心会议会展中心娱乐休闲中心以及各种配套设施。

每平方米售价 不低于元平方米。

有部分住宅也由于土地资源的稀有，在产 品规划设计上，居住的舒适度价格等方面制约了购买力。

万柳大社区该区域紧靠昆玉河和百米绿化带，北区将建起 座自然生态公园和高尔夫球场，西山远景昆玉河颐和园圆明园 玉泉山香山公园北京植物园等著名景观将历史与现代人文与自然融为体北京大学清华大学等高等学府近在咫尺，文化氛围深 厚浓郁。

成为纯居住生活社区的典范，这区位的价格在 元，受土地供应的制约未来该区域将不会再有项目面视。

板井大社区板井地区的主要代表项目有世纪城曙光花园 鲁艺上河村郦城诚品建筑等。

其中世纪城是板井地区泛中关村 以至整个西部最重要的项目。

该区域的项目规模庞大，社区环境成熟， 供应量在段时间将保持在较高的水平，受客观条件的制约和居住热 点多点化的影响该区域将保持相对平稳的态势，各项目价格不会有大 的变动元。

上地区域项目有当代城市家园怡美家园创业者家园领 秀硅谷清上园上地佳园等。

该区域的特点是价格较低 元左右，当代城市家园由于社区已非常成熟价格接近元。

本区 域产品的价格由于缺乏新的支撑面的出现，在较长的时间内应不会有 大的变动。

随着轻轨的开通会有更多的远端客户加入。

京昌路沿线该区域项目较多，主要产品两极化，种是以回 龙观经济适用房为主，种是以碧水庄园为代表的别墅型产品。

目前 由于回龙观超大社区的建设，使得京昌高速沿线交通状况变得较为拥 堵。

其区位价格集中在元左右的普通住宅和元左右的别墅 类产品上。

香山地区该区域是除温渝河以外的自然环境较好的低密度住 宅区，历来受开发商及客户青睐，目前的香山艺墅半山枫林等楼盘， 销售情况较好。

但该地区受政策的严格控制，以及上半年政府出台的关于严禁在香山旅游风景区搞房地产开发项目的通知，使得本地区的 土地供应受到严格控制。

颐和园圆明园以北山前地区低密度是该区域的主要特点， 项目有博雅西园天秀花园麒麟家园百 旺家苑西山庭院等，容积率都控制在以下。

环境是这里的买点，有西山风景区颐和园圆明园和东北旺苗圃等， 是名副其实的中关村的后花园。

项目价格大多在元左右，规模 适中居住舒适度高。

山后地区该区域包括海淀区今后重点建设的温泉镇西北旺 镇以及几个科技园区。

目前处于前期开发准备阶段，除了科技园区， 主要规划为居住区。

位于西北旺镇的百旺新城先期开发农民搬迁房， 容积率，销售价格为元平方米。

温泉镇范围内，在山坡地 带有早期开发的普通住宅和少量低价别墅，由于开发时间过长，目前 已经不在市场销售。

重新规划的温泉镇以及西北旺镇，有大量的住宅 开发用地进入土地供应市场，这些土地须在年前全部建成，因 此未来几年内该区域将是住宅建设的个热点区域。

分析结论 万柳地区的自然环境，城市化氛围等最具吸引力，但是该区域 过高的价格以及过大的户型，将中关村区域市场的中端客户以及追求 低密度住宅的客户拒之门外 板井地区项目环境较好社区规模较大具有成熟氛围，销售价格稍微低于万柳地区，社区规划产品设计单，建筑体量过大，人口密 度大，且开发程度较高，对于讲究居住与自然融合的高知人群来说已 经失去了价格低产生的吸引力 上地区域的项目客户区域性特征从目前市场显现出受轻轨开 通的影响对区外客户的吸引力有所增强 京昌路沿线该区域随着回龙观文化社区沙河大学城等大规 模社区的建设，以及温渝河沿线高档别墅的推出，未来其释放量会成 上升趋势，同时目前陆续也有如双拼联排等中高档产品入市。

香山地区该区域市场受政策限制，供应量较少，推出的楼盘 也成两