县消防局根据火灾危险性类别和重点单位工商企业人口密度建 筑状况以及交通道路水源等实际情况划分消防区，以消防结合以防为 主的原则组织消防。整个城区消防给水以城市自来水为主，消防设施按防 水规范要求设置，沿城市主干道每隔米设消火栓，次干道每隔米 设置消火栓，以确保火情发生时能及时灭火，降低损失。该项目的消防应 按建筑设计防火规范和建筑灭火器配置设计规范设计配置。第四章工程方案 建设规模 该项目规划总用地公顷，其中净规划用地公顷。总建筑面积为 ，其中地上建筑面积，地下建筑面积，居 住户数户，停车率。项目建成后，将形成个布局合理配套齐全 功能完善物业管理到位的商住社区。 期工程建筑面积，其中高层住宅建筑面积，东门以 北商业建筑面积。 二期工程建筑面积，其中高层酒店建筑面积，东门以 南商业建筑面积，物业管理齐全，房型能体现其身价。 预计房型要求四室二厅以上，配有停车位，面积在左右，售价 约万元。 事业小成，二次置业者，年龄般在岁左右。 要求交通便利，小区配套房间舒适环境优消费者是市场的主导因素，只有与其形成良性沟通，真正满足消费者生 活的基本欲望与需求，才是楼盘的生存之本。 对县可能的消费群研究 事业较为成功，二次置业者。 要求小区配套完善，环境优美个原因。 因此，的商业消费需要引导，首先是购物环境的改变，其次是知名度 年年年年年年 值 单位 亿元的提高。 五消费者定位和项目定位 名商业购物业态，中低档消费及小宗消费般在，而中 档及大宗消费般到淄博等地进行消费 长期无知名度较高的购物消费地形成了只认等大城市的购物习惯 大城市的消费选择机会较多也是购物环境的不理想，形成了人对的消费 排斥心理同样价位，同样质量的物品宁愿到去购买，也不愿在买， 以到购物为荣的心理。 消费者异地消费的原因分析如下 目前无知入的增加，生活水平的改善，购买力越来越强。 增长态势图表 商业开发及经营处于起步阶段，且除佳乐家百货大楼等知名商业外， 其他商业知名度不高，加之，其他支出元。人均居住支出占总支出的，随着居民收入的增 长，生活水平的提高所占比重还会进步增加。农民人均收入元，人均生 活消费支出元，农民进城买房也成为可能。从以上数据可以看出，人民随 着收分析 县居民收入有所增长，生活水平得到明显改善。据抽样调查，年全 市城区居民人均可支配收入元，人均消费性支出元，其中人均食品 支出元，人均生活用品娱乐文教及服务支出元，人均居住支出 元商城。 目前商业楼盘主要有中庭景苑规划中假日广场建设中商 业步行街温州商城福州商城昌盛物流中心建设中。 商业总建筑面积约万平方米，其中待开发面积约平方米。商业消费商业欠发达。目前的商业物业主要有家乐佳超 市百货大楼新昌商场世纪美联商业步行街温州商城。 各业态对消费者的吸引比重依次为佳乐家百货大楼新昌商场世纪 美联商业步行街温州假日广场元平方 中庭景苑万平方米平方米元平方分二期开发 四县商业市场分析 商业业态 目前的商业业态主要百货店超级市场便利店专卖店商业步行 街等。属四线开发城市，米元平方元平方中期 乐港公寓建面三期平方平方米元平方二期在售 濠景海岸万平米，平方米元平方目前为期阶段 科文学府万平米平方米元平方已交房座，尚有座未开发 米平方米元平方后期 阳光佳苑平方米元平方后期 雅居园平方米元平方后期 蓝宝石花园已售完 宝石山庄亩平方米元平方售楼处已撤离分三期开发 温泉公寓建面万平方平方外立面设计呆板 小区景观绿化设计缺乏创意 项目普遍缺乏整体营销概念。现有住宅项目简表 楼盘名称规模主力面积均价备注 东山花园亩平方米元平米开发和销售中后期 天和家园平方化，普遍需求都以客厅与主卧朝南，卫生间与厨房明厨明卫 面积在平方米以下的比较热销，平方米以上面积销售迟缓 产品同质化比较严重 客户在追求更高产品要求的的同时，仍以实用便利为主。 自住型住宅将会相当长的段时间内占主导地位。 目前县各住宅项目开发量基本上都在万平方米以下，在生活方式的不 断改变中家庭人员结构有逐渐向小型化发展的趋势，并有以下几个特征 住宅户型缺少变格维持在元平方米，站前街以南住宅板块的平均价格 维持在元平方米。整个城市的住宅均价维持在元平方米。从住宅 销售情况来看，本地刚性需求较强，而投资意识较薄弱，但随着城市化进程的 不断发展，自格维持在元平方米，站前街以南住宅板块的平均价格 维持在元平方米。整个城市的住宅均价维持在元平方米。从住宅 销售情况来看，本地刚性需求较强，而投资意识较薄弱，但随着城市化进程的 不断发展，自住型住宅将会相当长的段时间内占主导地位。 目前县各住宅项目开发量基本上都在万平方米以下，在生活方式的不 断改变中家庭人员结构有逐渐向小型化发展的趋势，并有以下几个特征 住宅户型缺少变化，普遍需求都以客厅与主卧朝南，卫生间与厨房明厨明卫 面积在平方米以下的比较热销，平方米以上面积销售迟缓 产品同质化比较严重 客户在追求更高产品要求的的同时，仍以实用便利为主。 外立面设计呆板 小区景观绿化设计缺乏创意 项目普遍缺乏整体营销概念。现有住宅项目简表 楼盘名称规模主力面积均价备注 东山花园亩平方米元平米开发和销售中后期 天和家园平方米平方米元平方后期 阳光佳苑平方米元平方后期 雅居园平方米元平方后期 蓝宝石花园已售完 宝石山庄亩平方米元平方售楼处已撤离分三期开发 温泉公寓建面万平方平方米元平方元平方中期 乐港公寓建面三期平方平方米元平方二期在售 濠景海岸万平米，平方米元平方目前为期阶段 科文学府万平米平方米元平方已交房座，尚有座未开发 假日广场元平方 中庭景苑万平方米平方米元平方分二期开发 四县商业市场分析 商业业态 目前的商业业态主要百货店超级市场便利店专卖店商业步行 街等。属四线开发城市，商业欠发达。目前的商业物业主要有家乐佳超 市百货大楼新昌商场世纪美联商业步行街温州商城。 各业态对消费者的吸引比重依次为佳乐家百货大楼新昌商场世纪 美联商业步行街温州商城。 目前商业楼盘主要有中庭景苑规划中假日广场建设中商 业步行街温州商城福州商城昌盛物流中心建设中。 商业总建筑面积约万平方米，其中待开发面积约平方米。商业消费分析 县居民收入有所增长，生活水平得到明显改善。据抽样调查，年全 市城区居民人均可支配收入元，人均消费性支出元，其中人均食品 支出元，人均生活用品娱乐文教及服务支出元，人均居住支出 元，其他支出元。人均居住支出占总支出的，随着居民收入的增 长，生活水平的提高所占比重还会进步增加。农民人均收入元，人均生 活消费支出元，农民进城买房也成为可能。从以上数据可以看出，人民随 着收入的增加，生活水平的改善，购买力越来越强。 增长态势图表 商业开发及经营处于起步阶段，且除佳乐家百货大楼等知名商业外， 其他商业知名度不高，加之购物环境的不理想，形成了人对的消费 排斥心理同样价位，同样质量的物品宁愿到去购买，也不愿在买， 以到购物为荣的心理。 消费者异地消费的原因分析如下 目前无知名商业购物业态，中低档消费及小宗消费般在，而中 档及大宗消费般到淄博等地进行消费 长期无知名度较高的购物消费地形成了只认等大城市的购物习惯 大城市的消费选择机会较多也是个原因。 因此，的商业消费需要引导，首先是购物环境的改变，其次是知名度 年年年年年年 值 单位 亿元的提高。 五消费者定位和项目定位 消费者是市场的主导因素，只有与其形成良性沟通，真正满足消费者生 活的基本欲望与需求，才是楼盘的生存之本。 对县可能的消费群研究 事业较为成功，二次置业者。 要求小区配套完善，环境优美，物业管理齐全，房型能体现其身价。 预计房型要求四室二厅以上，配有停车位，面积在左右，售价 约万元。 事业小成，二次置业者，年龄般在岁左右。 要求交通便利，小区配套房间舒适环境优美 预计房型要求三室二厅以上，面积在，售价约为万元。 有旧房，二次置业者普通的居民，主要消费对象 要求改善居住质量，房型合理，尺度宜人。 预计房型要求以三室厅或二室二厅为宜。面积在，售价约 万元。 事业起飞，首次置业者已婚人士，年龄约岁左右 要求房型合理，尺度合适，能解决般的居住要求，满足三口之家的 基本居住要求。 预计房型要求二室厅为宜，面积在左右，售价约万元。 参加工作不久，首次置业者单身，年龄在岁左右。 要求房型宜小，实用，兼做工作与生活之所，户型合理。 预计以室厅或二室厅为宜。面积约，售价约万元。 事业较成功者，有闲置资金从事房地产投资者 要求房型合理，不宜过大，小区配套完善 预计房型以室厅或二室厅为宜，面积约为，售价约 万元。项目市场定位于中高档生活社区和新型商业中心。 六结论 政策优势区位优势和巨大的市场需求，为该项目开发建设提供了有利 的契机和社会环境。项目建成后，将对县的经济发展产生巨大的拉动作用。 因此，该项目的开发建设是十分必要的。 第三章建设条件与建设地址 建设地区概况 县地处半岛中部，东邻海滨城市青岛，西靠省会济南，济青高 速公路胶济铁路横穿东西，大沂路纵贯南北，距青岛济南机场各公 里。县辖个给，供